你知道 波哥基洛夫路 在天津哪裡嗎？
很早就對天津的路文化有所耳聞，由於這次調研是開車，本以為無緣用腳步探訪天津的道路街巷。
念念不忘，必有迴響。調研第三天，我們的車被城六區的限行攔在了距離酒店2公里的地方，需要走回去。很負責任的說那天天氣還不錯，嗯，反正是先下的雨，後下的雪，最後下的冰雹！
我們幾個在瑟瑟寒風捲起的雨雪中，來了一趟別樣的“天津之眼→海河→大悲院”短線遊。
△呃，這是米宅第幾次放它照片了？沒辦法，確實漂亮啊
△寧靜肅穆的大悲院
△李叔同
其實天津除了藍印、工業、港口之外，還是一座歷史、文化、旅遊名城。路文化就可見一斑。
說回波哥基洛夫路，它跟紅警2的基洛夫一樣來自俄國，那是天津“九國租界”的歷史，現在已經改名為“進步道”。二戰勝利後，我們收回了所有的租界，怎麼可能繼續用歪果仁起的路名？改！一部分恢復老地名，剩下的重新起。
舊日、法、英、德租界以全國省市名字命名，舊意租界改為三民主義“民族路”“民權路”“民生路”這樣“新意義”的名字。這種看似隨意起的名字，實際上是天津歷史的再現，特別是芷江路、臺兒莊路等，更昭示著我國八年偉大抗戰勝利的尊嚴。
△你可以在天津的路名中找到自己的家鄉
本來還想跟大家聊聊天津的相聲茶館、包子麻花……主編現在已經站在我身後了。咳~咳，我們說房子。
1
當前趨勢
一手房方面，天津整體市場數據，如圖
一月底二月初，正值農曆年底，天津部分房企為了資金回籠，集中放盤，新盤成交量與價格雙雙微漲。
而年後三月新年伊始，又是剛剛制定好年度業績需要完成，小步加推，以價換量，成交價格微跌，成交數量看漲。
房住不炒是目前的主基調，城六區的一手盤房源，以高端改善和長期投資類型為主，整體新房上市價位較高，普遍在30000+以上。
所以，如果考慮城六區新盤，要麼就是賣掉之前的房子做置換，要麼就要考慮到自身經濟能力的抗壓性，畢竟當前房價整體趨於穩定，上漲放緩，產品週期被拉長了。
二手房方面，市場的近況如何呢？
1、2月份，年關將至，除非急需週轉資金，從來不是業主賣房的高峰。天氣寒冷，買方群體也大多忙於準備過年，看房熱情降低，帶看次數明顯降低。
但有部分人群會想要買套房子回家過個好年，而市場此時房源有限，所以可能會出現短暫的供不應求，價格小幅上揚。
3月份剛過完正月，“金三銀四”到來，春暖花開，去年沒買到天津房子的朋友開始出門看房，帶看次數明顯增多，業主掛盤數量也有明顯提升，價格持續平穩，市場比較理性。
2
整體分析
目前整體價格趨穩，粥多僧少，是典型的買方市場。
遙想16年底，17年初，天津房價發瘋上漲，具體怎麼瘋的想必大家比我清楚不做贅述。
哪群人最可怕？就是是看空派轉化來的買家，以前總覺得房價會降再等等，一回身發現身邊的人都高價買了房，就再也坐不住了，神擋殺神，佛擋殺佛！瘋狂買買買！
於是就像滾雪球一樣，把房價越推越高。全款變首付，首付變車庫！
限購的大棒敲醒了發昏的腦袋們。人們從高燒中恢復過來，看房的人不再那麼多，房屋供應量充足。房價也經歷了一個整體下行的趨勢，大概下降了20-30%，回到16年9月的水平。
大潮退去，就知道誰在裸泳了，這句話同樣適用於挑房子。
現在掛牌房源很多，買方數量有限，可以好好的挑房子，如果兩個樓盤整體相近，不知道如何抉擇？那就看看它去年的降價幅度吧，哪個更抗跌要哪個！
3
三種樓盤類型分析
城六區新盤較少，主要是存量房。我們分析三種樓盤。
一、老房子，市場別稱老公房，多是98年房改之前，單位集體分房。
這種房子由於建成年代較早，戶型設計不敢恭維，能找到明廚明衛明廳就非常不錯了。裝修風格也是迴歸到十幾年前，能滿足基本的居住需求。
△子牙裡的老房子
周邊的配套比較成熟，生活氣息濃厚，但大型商場高端消費並不常有。
這種房子的好處就在價格公道，面積偏小，總價低，單價2萬以內，面積六十多平的房子很容易淘到，特別易於上車。
我們發現，一樓的房子最貴，越高越便宜，頂層最便宜，單價居然能相差20%，說到這就不得不跟大家聊一聊天津買房的地域特色啦：
1、喜歡邊兒戶。特別是樓體側面帶窗戶的，即使臨街熙熙攘攘也喜歡，堅定的買。我覺得這跟天津人骨子裡喜歡熱鬧、敞亮兒有關係吧，要不然為啥那麼多的相聲茶館兒高朋滿座呢？
2、喜歡一樓。這事兒要放到北京就不一定了，一樓一般採光偏弱，空氣比較潮溼。但相比於不用爬樓，公攤面積比較小的優點，那些都可以忽略不計。我想，這是一種懂得生活吧。
所以對於想要上車的年輕人，買頂層和較高層最合適了。
二、次新房。
大多建於2000年以後，以高樓層或者高密度的小區為主。雖然人口密度比較大，但是住起來還是蠻舒服的。
原因如下
1、 路網發達。雖然天津沒有正南正北的街道，但是路寬橋多，貴在車少，所以交通談不上擁擠，通勤不是問題。
2、天津是一個不缺水的城市，除了海河從城區貫穿而過，天津境內還有南北運河、津河、子牙河、月牙河等等。
在其他城市需要開發商自己挖條臭水溝才敢叫賣“親水豪宅”的景觀，天津的河景房比比皆是。晚上的景觀很棒。
3、配套商業體眾多，有人在2014年統計，全市開業的商業綜合體超過20家，涵蓋購物、餐飲、休閒、娛樂等多種業態，如河西區的夢樂城。
三，新盤。
目前城六區一手新盤較少，且性價比較高。市政府對一手房管控比較嚴格，限制出售價格，取得預售證，限期必須開盤出售。
走訪了售樓處，我們發現一個有意思的狀況：你從網上找到售樓處的電話詢問，通常會被告知已經沒有房了，去售樓處看吧，發現又有房了。
但是大廳內的銷控表也是看不到銷售進展的，只能是和銷售員去聊“看有沒有簽約了又被退掉的房子”。
所以你能理解開發商那種想捂盤賣高價但是迫於壓力不得不開盤，假裝沒房卻又有顧客上門來問，想賣又不想賣的心情嗎？唉~真心為他們覺得好累。
總體而言，目前城六區一手新盤由於政府的壓力，價格還算公道。位置怎麼說呢？你在市中心隨手一點，就是市中心啊。
城六區的交通、生活配套很完善，且新盤戶型設計也都比較不錯。
相比於近日重慶啊，武漢長沙啊近乎悲壯的搶房大戰，天津市場售樓處門可羅雀，無論是一手還是二手，當前熱度並不高，買房人算是售樓處的“珍稀保護動物”，可以好好挑到性價比高的房子。
4
區域介紹
和平區
和平區定位是天津的金融中心。高質金融、高端商務、高檔商業、高新科技、高雅文旅五個主導產業集聚發展。
所以在和平，可以看到天津最繁華的商業集中區，比如小白樓，天津第一高樓環球金融中心等。
和平區的區域特點很明顯，城市核心區，黃金土地，土地極度稀缺，近幾年幾乎沒有新住宅地塊土拍。
和平的老公房，剛需上車最便宜的，當屬新興街片區。基本都是老房，在和平邊上。一般名字叫XX裡的都是2000年之前的房子。
拿一個房源舉例，同發裡小區的一個一居室，1999年的房子，37.2平米一居室，總價145萬，單價3.8萬，首付大概45萬左右。剛需上車相對比較容易，也是學區房。
和平沒有太多的次新房，老房居多。2010年以後的房子單價基本上都在5-7萬左右。拿勸業場片區舉例，和平時光小區，2013年的房子，72平米兩居室，總價480萬，首付144萬左右，單價6.6萬。同樣也是學區房。
整體的區域配套發展已經十分完善，尤其是名校彙集，天津最好的學校，包括市五所中的兩所，都在和平區。
能接受價格的前提下，為了孩子未來最好的發展，和平區是不二選擇。河西區
河西的產業非常發達，是天津最有錢的區。
河西的房價最值得一提的是梅江，大梅江片區是天津著名的富人區，因為這邊本來也是風景區，生態環境和地理位置都絕佳。
比較有代表性的樓盤，比如梅江南零號島別墅，1.3億的最高售價決定了梅江的價值。
河西區的老公房在天塔片區居多，也是XX裡。拿天資裡舉例，1990年的房子，60平米兩居室，總價142萬，單價2.3萬，首付43萬左右就可以上車。
次新房推薦掛甲寺片區，渤海明珠小區，2013年的房子，87.87兩居室，總價320萬，單價3.6萬，首付100萬左右上車。
南開區
天津市發展較為成熟的區域，加之天大南大等學府氣息濃厚，而且景點眾多，非常適宜居住。
南開區基本上都是老公房，萬興街板塊比較集中。一樣也是XX裡。以華章裡舉例，1991年的房子，79.97平米兩居室，總價273萬，單價3.4萬，首付80萬左右就可以上車。
次新房南開區很少，以融匯北苑舉例，2014年的房子，78.61平米兩居室，總價365萬，單價4.6萬，首付110萬左右上車。
南開區作為老區，加上近些年很少有新地塊推出，基本都是老公房為主，次新房同樣也很少。
河東區
城市東進戰略中重要的受益者，河東相比市內其他各區，有自己獨特的優勢：
1、距傳統小白樓市中心更近。
2、擁有快捷發達的路網與軌道交通，聯通市區與濱海新區。
3、具有天津傳統居住區人口基數和完善配套。
4、不乏大牌開發商，產品類型豐富，密度相對更低、人居尺度更為合理。
5、相比河西、和平價位適中，是剛需、剛改首選，且生活便利性均好。
河東區的房價相對便宜，老公房基本上萬新村比較多。兩居室面積以50多平居多，比較好一點的以鳳岐東里舉例，1990年的房子，74平米兩居室，總價175萬，單價2.3萬，首付53萬就可以上車。
次新房主要在大王莊居多，以新博園為例，2013年的房子，87.89平米兩居室，總價275萬，單價3.1萬，首付83萬左右就可以上車。
河北區
與和平區、南開區、河西區等熱門區域樓市相比，河北區在新盤數量方面一度不多，成交量上也一直不溫不火。
河北區的老公房推薦王串場，以盛宇裡舉例，1997年的房子，72.82的兩居室，總價140萬，單價1.9萬，首付42萬就可以上車。
次新房以詩景頌苑舉例，2013年的房子，76.35平米的兩居室，總價250萬，單價3.2萬，首付75萬就可以上車。
紅橋區
一直以來，紅橋出讓地塊相較其他區域就少，特別是住宅用地。
2016下半年紅橋3宗土地的出讓，其中兩宗地塊先後以超過2萬/平方米的樓板價一舉打破當年邵公莊地塊11526元/平方米的單價紀錄。
相比於和平、河西幾近飽和的樓市，紅橋的發展空間還很大。
紅橋區的老公房推薦丁字沽片區，以桃花園南里舉例，1988年的房子，62.38的兩居室，總價115萬，單價1.8萬，首付35萬就可以上車。
紅橋區的次新房並不便宜，數量也不多。以西於莊的億城堂庭舉例，2013年的房子，82.77的兩居室，總價305萬，單價3.6萬，首付92萬上車。
因為天津中心城區整體不大，交通發達，對於在市中心工作，想要上車的剛需一族，紅橋區的老公房比較親民的價格還是很有競爭力的。
最後用網友總結的風趣的六句話結尾吧：
和平區——遊客遊客遊客
河東區——淘寶淘寶淘寶
河西區——堵車堵車堵車
南開區——學生學生學生
河北區——故居故居故居
紅橋區——老字號老字號老字號
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寫在最後
近幾天米宅北京發佈的天津系列文章到今天就告一段落啦。期間有許多網友觀看留言，我們在此感謝大家對米宅的關注。
我們會持續努力，用腳步丈量樓市，用認真的態度，專業的角度為大家還原一個真實的市場縮影。加油。
米宅北京
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