前幾日，一則關於“國家開發銀行（以下簡稱“國開行”）將棚戶區改造（以下簡稱“棚改”）貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改”的傳聞令市場風聲鶴唳。對此，國開行側面回應傳聞，表示各項工作正在有序開展。
所謂棚改，指的是改造因早期城市缺乏規劃而出現的簡易房屋和棚廈房屋集中區，這部分房屋規劃不合理、結構簡陋、安全隱患多、居住環境差，包括城市棚戶區、國有工礦棚戶、危舊樓房等。2008年四萬億計劃中，棚改作為保障性安居工程全面啟動，2008年-2013年以實物安置為主，2014-2018年後以貨幣化安置為主，即以貨幣的方式補償拆遷戶另外買房安置。
“棚改一刀切”的消息放出後，6月26日地產股集體暴跌。A股和港股均未能倖免。跌幅較大的包括中南建設（000961.SZ）下跌9.88%、旭輝控制（00884.HK）下跌7.91%、新城控股（601155.SH）下跌7.74%、碧桂園（02007.HK）下跌6.65%、融信中國（03301.HK）下跌6%。
萬科是地產龍頭，我們看看其股價在消息後的走勢，就可以看出這個消息的殺傷力究竟有多大。
下面第一張圖是萬科A 4月2日至7月2日上午的日線圖，第二張是同期上證指數日線圖。
從圖上可以看到，5月30日是萬科A與上證指數的分化，上證向下而萬科A緩慢上升。
萬科A能獨立於上證的發展趨勢，主要原因就是5月的經濟數據全面轉差而房地產投資和銷售兩旺，市場認為（我也這麼認為）國家無奈之下只能依賴於房地產托住經濟。而6月25日該消息一出，萬科A大跌5.73%，從而打破了萬科獨立於上證指數的走勢，後續兩天也是繼續跌勢。
為何？都是PSL收緊惹的禍。
PSL，Pledged Supplementary Lending，全稱抵押補充貸款，是中央銀行定向發放給政策性銀行，用於支持棚改貨幣化安置的專項資金，PSL支持棚改貨幣化安置的路徑如下圖所示。
6月25日，市場有傳聞稱，國開行各地分行抵押補充貸款審批暫停，項目合同簽訂審批權收歸總行。對此，國開行的回應是，今年以來國開行嚴格執行國家有關棚戶區改造政策，在國務院相關部門指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作，目前各項工作正在有序開展。
棚戶區改造是城市治理的一大任務，在2014年之前，棚戶區安置以實物安置（即分配實物住房）為主，而2014年開始，為配合三四線城市房地產去庫存，棚戶區改造慢慢過渡到以貨幣化安置為主，即為改造區居民補償現金，居民拿到補償款後，可以去商品房市場按照自己的需求購房。
因此，通過棚改貨幣化這種方式，可以實現對城鎮化區域的貨幣定向寬鬆。據統計，棚改資金大部分投向了中西部以及東北落後地區，以三四線城市為主。
分配實物住房，分配對象拿不到錢，就不會到市場購房。而分配現金，分配對象就需要拿分配資金到市場購房，這就人為增加了房地產市場的購買需求。從下圖可見，2014年棚改貨幣化安置無論從數量上還是比例上都有大幅度的提升，到2017年，貨幣化安置的比例已經超過50%，在數量上達到了600萬套之上。
過去的幾年，棚改貨幣化安置又為市場提供了多少資金呢？
通過下圖PSL貸款數據計算得知，從2014年到2018年第一季度，通過國開行和農發行進入棚改的PSL貸款總量是41439億。
41439億什麼概念？大家或許還記得2008年金融危機後，國家投入40000億刺激經濟。那40000億是投入全經濟領域，結果是帶來了物價全面上漲，“蒜你狠”、“豆你玩”都是該時期出現的詞彙。
而棚改貸款41439億幾乎是房地產專項貸款，全部投入到房地產市場，再加上政府、企業、購房者通過槓桿入市的其他配套資金，這個數字就是就是海量鉅款，這也很好地解釋了2015年後三四線城市的房價瘋漲的原因。
今年以來，全國各地房地產調控政策令人眼花繚亂，但都是隔靴搔癢，收效甚微或者說毫無效果，大家繼續相信房價會一直堅挺下去，有這個一致預期，才會出現成都、西安、南京等城市萬人搶房的壯觀場景。
但這次PSL收緊卻不一樣。
此前房產調控的政策，總結起來就是一個“限”字，各種限制只不過是幫助開發商篩選了購房者資格，而沒有根本改變“市場有錢“的狀況。
如果PSL收緊（實際上很可能是暫停），安置戶拿不到錢了，市場的購買需求馬上直線下降，一來資金供應不足，二來影響了其他購房者心理預期。
市場發生逆轉，將是大概率的事情。
北京牛投邦科技諮詢有限公司
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