車位市場的現狀
據青島市交警支隊發佈的消息，在2000年之前，我市的汽車數量僅為16萬輛， 2016年全市機動車保有量已達234萬輛，按全市900萬人口來算，平均每3.8個人便擁有一輛機動車，也就是說，基本一個家庭擁有一輛車。15年間，島城的車位價格漲了10倍。2012年，市北區的萬科藍山項目打出15-20萬的車位價格，還只售不租。2018年，主城區的車位價格大都在18萬元以上。
青島市場上的車位主要形式有：地面停車位、地下人防車庫、非人防規劃車庫、架空層車庫、立體化機械停車位、地上多層停車樓等等。適用於買賣的車位主要是地面停車位、地下人防車庫、非人防規劃車庫、架空層車庫，立體化機械停車位和地上停車樓多用於商業建築。一個比較明顯有有趣的現象是，租賃車位的人更喜歡地面車位，而擁有價格20萬以上車輛的業主更願意購買地下車庫，且更願意購買距離電梯近的位置，同時對車位鎖及車檔有要求。
《物權法》導致車位的兩個法律問題
然而，看似司空見慣的車位買賣，甚至有銀行提供“車位貸”服務，在法律上卻比較尷尬：
首先，學界對規劃車位是否屬於開發商尚有爭議。
物權法第七十四條第二款規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車住、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”
律師認為，開發商的所有權利義務均源於其是土地使用權人，其建造規劃停車位甚至修建防空地下室的費用都有業主的購房款承擔，其將房屋銷售完畢後，停車位的所有權及防空設施的收益權自然轉移至業主共同所有。而物權法出臺時，立法者主要考慮的是地下車庫作為獨立設施，如果不允許開發商銷售或者出租，可能影響開發商建造車位、車庫的積極性，對業主不利，所以這一條款的第二條語焉不詳的將停車位所有權交給了開發商。
其次，青島市甚至全國範圍內有產權的車位極少，多為使用權。這種無產權車位的處置方式更類似於小產權房，與開發商一紙合同即成“買賣”。
因目前沒有法律對地下車庫進行確權，不動產登記機關也不能對規劃車庫合法產權證，地下停車位的買賣一直處於政策空白狀態。深圳市曾在2003年起草《深圳市區分所有建築物停車位出讓轉讓辦法》，但因2007年《物權法》的出臺而被擱置，至今無下文。
車位的分類
學術界的探討對我們買車位並無實際指導意義。律師以“購買”時需注意的法律角度將以上車位做以下區分：
1、有產權車位
產權車位有不動產權利證書，可過戶。一般屬於獨立車庫，有明顯的圍牆，具有專有性和獨立性，在實踐中爭議不大，且這類車位在青島極少，本文不做討論。
2、按規劃建設的停車位（本文簡稱規劃車位）
小區區劃內專門用於停放汽車的車位。此類車位不同於佔有小區共有的道路或其他場地修建的車位，在建築區劃內專門規劃用於停放車輛的，車位之間雖無圍牆分隔但是有明顯的線區分的車位，一般表現為小區的專用地上停車位和地下車庫。這類停車位權屬雖有爭議，但根據物權法以及習慣，屬於開發商。但因無法確權和辦理產權證，無法進行法律上的出售。
3、在小區共有的地面上比如道路上建造的車位。
《物權法》第74條第3款的規定:“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放的車位,屬於業主共有。” 這類車位是引發業主與開發商、物業公司爭奪小區控制權的“火藥桶”，依據法律應當由業主委員會自行管理或委託物業公司管理，收益歸全體業主共有。另外，除非開發商在申報規劃時就已經明確地上車位有獨立的建築面積，負責視為已計入公攤面積，其成本已由全體業主分攤，那麼這些車位歸全體業主共有。
2017年，最高法發佈的司法指導判例(2017)最高法民申2817號給業主與開發商的爭奪做出了司法實踐上的認定：小區建設完成之後，隨小區內房屋的出售，小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。
4、人防車位
開發商根據《人民防空法》的規定，建設地下人防工程，然後將之改造成地下停車位，這類車位稱之為“人防車位”。該類車位產權不屬於業主也不屬於開發商，而屬於國家，無法出售但可以出租。按照“誰投資誰受益”的原則交由開發商開發管理的，開發商可以通過租賃人防車位獲得租金。
租賃人防車位存在著因戰爭、自然災害等不可抗力導致該車位被政府部門無償徵用的可能性。
5、地上架空層車庫
架空層車庫分半地上、地上車庫。架空層除樓梯電梯門廳等，一般不計算建築面積，也沒有納入公攤。
架空層到底歸業主共有還是開發商所有法律並無明確規定。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:(一)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分……《物權法》第七十三條規定：“……建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”司法實踐中，對架空層的態度是看“約定”，除非《房屋買賣合同》中明確約定架空層歸開發商所有，否則認為架空層為全體業主共有。也就是說，買這類車位的時候，需要先調查本小區開發商實際簽訂《商品房買賣合同》裡是否有約定。
車位買賣的法律問題
根據本文以上分析，除了有產權車位，其他車位從法律上講均只能租賃不能買賣。無論開發商還是業主的“車位”出售，均為“使用權轉讓”，而使用權轉讓的實質即為租賃。依照《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”為了達到實質上的“出售”效果，目前通行的做法是在合同中約定“使用權轉讓期限為20年，期限屆滿後買方免費使用至土地使用權期限屆滿為止，土地使用權期限續期的，買方免費使用期限自動續期。”當然，這一規避合同法的條款是否有效還有待司法實踐認證。
律師建議
1、購買前先確定車位的類型。
購買的優先級為規劃車位>人防車位>架空層車位>地上車位。
其中，架空層車位和地上車位因權屬辨別較困難，風險較大不建議購買。而規劃車位和人防車位中，如果有條件儘量購買規劃車位。
如何判斷地下車位是規劃車位還是人防車位呢？（以下三點取自百度百科）
第一，從建築形式上看是否有戰時出入口，防護通道和密閉通道。
第二，從防護功能上看是否有防護單元和抗爆單元，防護密閉門、密閉門和防爆波活門。
第三，從結構內容上看是否具有抗核暴荷載衝擊波的設計，地下室頂、底板以及側牆厚度都明顯高於普通民用建築，一般都是全埋式的建築。
2、購買其他業主的車位，務必先到開發商或物業處詢問可否更名以及更名費用問題。
買非開發商的車位，一定要在買之前與賣方同去詢問可否“更名”。某些開發商基於自身利益考慮，收取高額的更名費，或者甚至拒絕更名，預通過私下找關係收取高額的更名費。
3、一定要和開發商或物業簽訂合同。
合同是唯一能證明車位權屬的憑證。
疑問
寫本文時本人並未找到青島市關於配建停車場標準的規定，如有好心人士恰好知曉，可否提供？
參考：
大連海事大學《論住宅小區的地下停車位歸屬問題》史振紅
2017“新時代下的破與立”青島地產高峰論壇《2017青島房地產行業白皮書》 馬光明
半島都市報《15年漲10倍青島目前一個車位價格13-30多萬不等》江海峰
《青島市城鄉規劃管理技術規定》 2017.5
中央財經大學《我國小區車位所有權歸屬的法律問題淺析》挨思瑤
《針對商品房住宅小區停車位的法律問題分析》寧波大學潘尤迪、北京外國語大學張天燁
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