因為懶和沒耐心，
不想一次一次重複地回答一樣的問題，
所以，上次總結了關於日本買房大約30個要點。
今天第二期說柬埔寨。
西哈努克港我沒去過，沒有發言權，
暹粒目前不是主流的投資地區。
主要聊聊首都金邊，
同樣按購買前、購買中、購買後來總結，
可以看看是否適合自己，增加贏的幾率。
A、購買前：
1、柬埔寨經濟發展情況如何？
近些年，基本GDP都在以7%左右的速度增長。
屬於經濟基礎差，發展速度快的階段。
所以，投資的風險在於經濟基礎差，投資的機會在於發展高速。
可以享受它發展紅利，風險同樣存在。
和上次說的日本不同，日本的房產投資以穩定為主，房價增長一般，
而柬埔寨的投資，瞭解風險的前提下，主要看中的是它的高增長，以及高租售比，和未來的想象空間。
2、產權？
柬埔寨的房產，分幾種類型，排屋、別墅和公寓，都是永久產權。
排屋帶土地，比較破舊，居住體驗不好，一般是自己買地，自己建房。
但這種房子外國人是不能買的，因為外國人不能持有土地。
別墅也帶土地，所以外國人同樣不能買。
外國人只能買公寓（二層以上），公寓一般由房地產開發商修建，有良好的物業，
租客一般是當地的外國人和白領，
是目前投資的主流。
BTW，金邊是個國際化程度非常高的城市，在東南亞這些國家裡，應該可以排第一，有非常多的外國人定居在當地，是當地租房市場的主要力量。
3、買什麼地方？
我個人建議買中心地段，首先，升值空間大，
第二，抗風險能力強。
那些鼓吹“下一個XXX”的地段，目前是窪地的項目，
我個人是不太建議的。
當然，這一點可以有不同意見。
另一個投資訣竅，如果一個項目本身本地人買的比較多，那也不用太猶豫了，
這意味著，未來接盤的人不用太愁。
4、買什麼開發商？
不說建議什麼開發商的，說不建議的。
柬埔寨這幾年房地產市場確實不錯，之前大部分都是外資的新加坡、日本、韓國開發商，
和早先進入柬埔寨市場的中國開發商。
新加坡的開發商比較壕，幾個樓盤都在城市的核心，日本的房子建得比較好，但位置一般不算太好。
現在這個階段，國內隨隨便便一個不知名的公司，甚至個人，也進入這個市場做房地產開發，針對國內客戶砸錢營銷，
對於這些公司的資質，普通投資人沒辦法把握，有爛尾的風險。
不是說不建議投資中國開發商的項目，而是明顯資質比較差的中國開發商的樓盤，不建議。
5、租售比如何？是否包租？
純租金回報率在6%以上，高的能到7%+。
包租與否，取決於開發商。
有些可以，有些不行。
但裡面存在一個坑，有些項目實際提高了房價，用買家的房款，作為租金支付返給買家，羊毛出在羊身上。
尤其是那些一下子保證10年包租的項目，更可疑。
6、信貸政策怎麼樣？可以貸款嗎？
取決於項目與開發商。
很多情況下，外國人是不能貸款的，期房一般分期付款。
現房一般要求全款。
有些實力強的開發商旗下有小貸公司或者其它金融機構，也可以提供貸款，
利率一般比較高，在9-11%左右。不是很建議。
但如果看中升值潛力，借用槓桿，也是個不錯的選擇。
7、在柬埔寨買房，會被國內知道嗎？現在在柬埔寨買房的外國人主要是哪些人？
不會。
早期新加坡人、中國臺灣人、日本人、韓國人，現在加上了中國人。
8、以後增值空間如何？
誰都不敢保證未來如何增值。
這幾年一直在漲，經濟數據上一直比較好，供需關係，在公寓這塊，目前，還算是供不應求。
從以上兩方面，未來還有不錯的上漲空間。
9、當地對華關係怎麼樣？會不會有政治風險？
柬埔寨一向親華。
最近剛剛大選結束，親華的前首相連任。
政治風險不能說沒有，但相對小。
海外投資，不論在哪裡，都是政治風險。
10、付款方式，可否零首付？可以在柬埔寨刷國內卡嗎？要開海外銀行賬戶嗎？結算貨幣是當地貨幣、美金、人民幣？
外國人買房，一般不可能零首付，本地人藉助銀行貸款，可能能做到零首付。
有些柬埔寨項目，可以在國內付款，有些，由於開發商的緣故（中國開發商，或者和國內有生意上的往來），也可以人民幣支付。
最好開一個海外賬戶。
結算貨幣是美金，即便人民幣支付，結算貨幣也是美金。
11、買房流程？
看房，定金，首付，分期付款，流程很簡單。
12、二手房市場情況如何？ 買房時需要交哪些稅費？
這也是很困擾我的一個問題，
關於整個東南亞的二手房交易，我一直沒有看到有效的數據。
目前一手房是一直在漲，二手房交易，我也不是很清楚，只能這麼說，如果房價漲了30%，二手房以20%的漲幅出手，應該也還算是不錯的。
交易只有4%的稅，用來辦硬卡（下文會說什麼是硬卡）。
13、無土地權的房產，流動性如何？可以購買嗎？
如前文，外國人只能能買無土地權的房產。
公寓都是不帶土地的房產。
14、房屋產權問題？軟卡、硬卡指什麼？哪一個比較好？
如果是買公寓的話，正常情況下，都是能辦硬卡的。
硬卡是國家頒佈的房產證，中央政府保護，永久產權。
軟卡，類似於地方政府發的房產證，效力不如硬卡。
開發商一般會給辦一個軟卡，
但最好再去辦一個硬卡，多一重保障，不過得交4%的稅。
15、買期房多，還是買現房多？區別是什麼？買哪個更好？
這個首先看資金狀況，期房一般分期付款，對資金要求比較低。
現房一般全款，對資金要求高。
現房的好處是不會爛尾，期房肯定有這樣的風險。
買哪個更好？自己選擇。
16、公寓、酒店、寫字樓、商鋪，哪一個更值得投資？
主流還是公寓，或者酒店式公寓。
寫字樓、商鋪項目不多，且單價貴，
如果找到了好項目，當然也非常不錯。
B、購房時：
1、幫忙解決資金出境問題嗎？
有的開發商可以在國內支付（要交一定的手續費，或者匯率高一些），有的必須自己解決資金出境問題。
2、本人要親自去柬埔寨嗎？
最好去一趟，畢竟是自己買房子。
但如果真的完全信任，在國內一般也可以搞定的。
3、需要準備哪些資料？
護照，錢，最好有一張境外卡。
4、辦理手續大概要多久？
如果是期房，很快，看房，籤合同交首付，時間很快。
如果是期房交房或者現房辦房產證，會慢一點，一般幾個月的樣子。
C、購買後：
1、接盤的一般是哪些人？
這個是很有趣的問題。
分幾種情況說，
a、當地人的剛需，預計5年之內起來，
最理想的接盤人選，是當地人，所以，個人比較推薦本身當地人就買的多的樓盤。
b、外國人，
金邊的外國人是個很強勢的租房市場，買房市場也佔了一定比例。
外國人中也包括當地的中國人和外來的中國買家。
2、一般賣出渠道有哪些？是在當地中介掛牌賣嗎？
和國內一樣，委託給中介，中介收取一定的費用。
3、持有成本高嗎？
a、物業費：柬埔寨的物業費一般在0.5-1.5美金/平/月，
b、不動產持有費：柬埔寨有不動產持有費用，差不多每年是評估價的0.1%，評估價大約為實際交易價格的1/2-2/3（25000美金以上的房產起徵，按超出的部分徵收）。
4、建議幾年後賣出？
建議5年，實際情況自行判斷。
5、賣房時需要交哪些稅費？幾個點？
賣房時，賣方沒有稅費，如果委託中介/物業公司賣房，得給一定的中介費，和國內差不多，2-3個點。
不過，如果以公司的名義購買，稅費是比較高的。
總體，柬埔寨房產交易的稅費，和持有費用，都不高。
閱讀更多 海馬小姐 的文章
