財智成功之前曾經說過，2018年起房產將失去投資價值。房產，既包括住宅，也包括商鋪。

判斷一個商鋪的投資價值很簡單，那就是最起碼能跑贏普通理財收益。

2018年之前，可以有房價上漲預期，即使租金偏低，也可以通過房價上漲獲利。

2018年之後，房價上漲的空間已經不大，而下降的空間很大，非常大。

實體經濟下行，出口爭端，基礎建設拉動經濟乏力，消費增速下滑並且會持續萎縮，這是我們面臨的經濟形勢。實體店租金上漲，加上網購衝擊，並且有越來越多的商鋪投放市場，總體而言，商鋪是一個被不斷攤薄的市場，較之住宅的投資收益更加不穩定。

商鋪位置是核心，有人氣才能有生意。

如今三年期大額存單能達到4.2%收益率，五年期存款利率達到5%左右並不少見。假如投資商鋪的話，年租金回報率如果低於6%，就可以看做沒有投資價值。

年租金回報率6%意味著100萬的房子，年租金可以達到6萬元，17年左右就能拿回全部本金。

實際上，還要考慮城市變遷，如今火爆的商鋪未來不一定火爆，不動產必然不會隨著城市重心的偏移而發生移動。

如果有一天生意難做，租不出去怎麼辦？

租金回報率越高，這種風險就越低，如果在10年左右就能收回本金，顯然更為理想，也就是年租金回報率達到10%左右。

購買商鋪還要考慮貸款因素，如果無法拿出全款，就要充分考慮利息因素。如今貸款利率那麼高，租金回報率6%作為基本要求，再加上貸款利率6%，年租金實際要達到12%以上才有投資價值，可能達到嗎？

如果需要貸款，算來算去，40年的產權，恐怕30年都要白白為銀行打工，顯然沒有一毛錢的投資價值。

總而言之，投資房產已經不是好的選擇，商鋪的流動性更差，過戶稅費更高，單價也更高，更應謹慎選擇。

話說我的一位好友六七年前投資了一個商鋪，在當時完全可以買兩套全款住房。可惜如今住房普遍翻番甚至更高，但是商鋪價格並沒有漲多少，租金也漲幅有限，從回報率來看遠不如住房了。

財智成功

住房和商鋪是兩回事，房子是住的，商鋪是作生意用的，物價長了，租金必然根長，租金長了，商鋪的價格也根長，商鋪投資必須是地段好，臨街必須是，還得是主街，或城市商業街，每個城市都有百分之十的好商鋪，投資者看怎麼選了最重要，能選到比投資，什麼都穩定，一鋪養三代，產權40年到期交點土地稅就可以了，和住宅70年一樣，只是商鋪早交稅，住宅晚交巴了，一倍子不交國家也不會搶走，只是想賣的時候必須過戶那時必須要交，但晚交會有利息，所以一般40年到期都會交，但土地稅一般不超過百分之十，所以有錢投資商鋪是最好的投資雙收入，租金，商鋪升值，但必須選擇好的地段，地段還是地段，選中了，租金一直根著物價長下去，長不過物價也是，比起投資什麼都穩定。最好買50平左右的黃金地段，商場裡或，反租的商鋪不要動。

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第一是可預見的未來3-5年的成熟，這個就要求首先要選擇有人口基礎的城市，有這個保證，未來才能兌現，所以一線二線是比較有保障的城市。第二步就是分析長遠這個商鋪的衝擊有哪些，判斷長期持續收益。比如，你能買到上海南京路，成都春熙路的鋪子，那肯定是有保證的，這些地段是有保障的。那商城，專業市場，這些長期穩定性就難保障。總的來說，概括起來，我個人認為一線二線的大樓盤，高密度的電梯公寓下面的商鋪可以考慮。長期作為大社區配套，是不容易受到衝擊的，哪怕現在電商已經存在的衝擊，這些社區底商也有活下來的空間。有條件多花點代價也要選靠近大門口的，只有這樣，才能把商鋪投資的風險降低到最低。