圖/來自網絡
不知從什麼時候開始，中國進入了一個泡沫的時代？一個接著一個的泡沫層出不窮，我們看到了期貨市場上的“蒜你狠”、“姜你軍”，目睹了A股市場上2015年的股市過山車，親眼見證了自2008年以來中國房地產價格在一輪輪調控下的爆發式上漲，在這泡沫盛行的時代，該如何看待我們的當下的市場和泡沫？
剛性兌付引發的投資者地產盲目
一直以來，房地產價格都是中國人關心的焦點，為什麼關心房地產，其實原因也非常簡單，因為從90年代開始中國唯一的保值增值的投資品就是中國房價，我們看資本市場，無論是八十年代的東北君子蘭炒作，還是90年代深圳認購證事件、327國債事件，再到21世紀的2007、2015兩次大牛市，資本市場的風起雲湧導致的是賺錢容易虧錢更容易，大量的投資者被一次又一次的泡沫套牢，血本無歸者有之，損失慘重者更多。但是彷彿只要是買房了，那麼從上個世紀九十年代末到現在，似乎很少有人虧損的，賺錢的更是十之八九，一時間房地產成為了中國最大的保值、增值投資品。
但是我們從經濟學的本質來看，房地產真的有那麼保值增值嗎？其實不然，作為一種特殊的商品，房地產的價值來源於兩個部分，一個是房屋本身的價值，一個是其所在土地的價值，所以房地產的價值增值並不是房屋的價值增值，而是其所在土地的價值增值。
隨著城鎮化的不斷髮展，地方財政對於土地的依賴度不斷提升，在我們各地的房地產市場背後有著一個最大的房價潛在背書者：政府，由於有了這樣的信用保證，購買房地產就成為了一種只有收益，幾乎沒有風險的行為。在這樣的低風險的情況下，任何一個理性的投資者所選擇的一定是儘量的加大槓桿，放大投資，於是我們看到了互聯網金融市場首付貸、贖樓貸等等高風險項目的盛行。這種就是中國房地產投資的剛性兌付，因為只要你買了房就可以獲得一份穩定保值增值的收益來源，房地產就這樣在資本市場脫穎而出了。
支撐房地產價格泡沫的四大主要因素
最近兩年，國際國內各種研究機構都在提示房地產價格泡沫，但是越是預警，房地產的價格越是上漲，最後連不少研究者自己都不敢確定自己所說的泡沫是真還是假了，其實支撐房地產泡沫的除了上文說的剛性兌付以外，其實主要來源於以下幾個方面：
一是天量的流動性帶動了房地產價格的高歌猛進。2008年以來，面對著世界經濟危機的襲擊，各國央行不得不採用寬鬆的貨幣政策，開閘放水，通過低利率、高流動性刺激著經濟的增長，但是經濟的發展似乎並沒有讓央行們如願以償，所以為了維持目前的增長速度，流動性還在日益提高。在中國，根據人民銀行的數據，上半年，中國廣義貨幣M2的餘額已經達到了創紀錄的149萬億，同比增長11.8%，M2餘額已超過GDP的一倍，人民幣各項貸款餘額已突破一百萬億元。而上半年的新增貸款總量也達到了創紀錄的7.53萬億，而這其中更有2.95萬億投給了個人住房信貸。可以說，正是這種天量的貨幣供應量讓房價一步步的攀升，一二線城市房價猛漲，讓人完全忽視了中小城市的去庫存危機。
二是城鎮化給房地產留下了大量的想象空間。在討論房地產市場過熱問題的時候，總會有一個聲音在反覆論述著一個觀點：中國的房地產還有很大的空間，這個空間來自於中國的城鎮化，因為中國的城鎮化率相對於歐美髮達國家還有著相當大的距離，目前中國的城鎮化比例只有56%左右，而歐美髮達國家的城鎮化率為80%，那麼意味著還有24%的人口進城空間，於是讓人有理由相信，這3.12億人進城，都是城市房地產的剛需人群，我們的房地產還要滿足3.12億人的需求，怎麼可能不漲呢？
三是中國存在大量缺乏經驗的投資者。有人說，在中國的各種投資品中最簡單的投資品就是房地產，一方面因為剛性兌付的存在，房地產的價格想跌很難，所以買房只需要買就可以了，另一方面，大多數的中國購房者不會去考慮風險，只會在乎我能不能買到合適的房子。在股市上，經常有機構投資者說中國的某一類投資群體是人傻錢多，這個放到樓市也很適用，可以說不計風險的盲目投資就是一種博傻行為，不怕更傻，只怕最傻成為了一種普遍心理預期，誰都覺得自己不會是最後的那個接盤俠。
四是中國房地產開發商被綁架的拿地衝動。這段時間來，各大一二線城市的地王頻出，為什麼會有那麼多的地方，難道開發商不會覺得這個價格有些高的離譜了嗎？房地產開發商其實何嘗不知，但是房地產開發的客觀規律要求房地產開發商必須要不斷的拿地，只有這樣才能保證其企業的正常運行，這就導致了一個困局，拿地可能會死，但是不拿地就是等死，所以開發商也只能飲鴆止渴。
房地產泡沫已經出現在眼前了
從上述的四個因素出發，我們會發現，所謂的房地產支撐因素其實都具有較大的不確定性。
首先，央行的流動性會一直釋放下去嗎？一個國家的貨幣政策是由一國的經濟發展需要客觀決定的，所以可能會在一段時間內量化寬鬆，但是不會一直寬鬆下去，一旦失去了流動性支持，房地產的價格恐怕就難以支撐。
其次，城鎮化的確空間巨大，但是城鎮化的基礎是一國經濟發展的客觀需要，歐美的城鎮化都是其在經濟發展到一定水平內的客觀結果，並不是趕人進城的效果，所以中國的城鎮化是結果不是原因，以城鎮化作為房地產的支撐幻覺其實是有些因果倒置了。
第三，中國的投資者都盲目的相信房地產是其最能保值增值的投資品，這點其實不假，因為無論是股市、匯市、期市都經常讓投資者套牢，賺錢的總是少數，但是沒有一個投資品是絕對無風險的，隨著房地產的價格越高，中國的投資者手中的可調動資金越少，現在中國家庭80%以上的財富都集中於房地產了，那麼未來還有多少投資潛力呢？
第四，開發商的拿地其實更是一種擊鼓傳花的行為，誰都不知道那個鼓點什麼時候停止，誰是最後的接盤俠。
所以，我們看到上述的原因都是一種建立在沙灘上的城堡，一旦有風吹草動，土崩瓦解是極有可能的。我們再來對比世界各地的房價，我們姑且不說在美國用100萬美元就能在不錯的地段買到一棟前有停車場後有游泳池並且永久產權的別墅了，我們就以和中國最為接近的鄰國韓國和日本來看，現在日本東京銀座最貴的地段房價不過6萬多人民幣（1萬美元）一平，韓國首爾最高端的江南區房價也不過摺合人民幣5萬-5.5萬之間，那看現在動輒7、8萬甚至十萬的一線城市房價，再對比30多萬一平的上海樓市新地王，不禁有些冷汗直冒。
中國經濟以及進入了階段性L型增長的新常態時期，貨幣刺激的效果越來越弱，結構性轉型的趨勢已經十分明顯，這個時候資產價格的高昂無異於是一種空中樓閣，我們不知道中國的房地產泡沫會不會像日本一樣被強行刺破，成為失落的20年，但是我們擔心，在如此的泡沫的情況下，如何能夠真正的實現泡沫落地，實現房地產軟著陸，將是一場真正的考驗。
作者：慕容隨風（戰略研究員，從事互聯網金融與產業經濟研究多年，兼任《理財》雜誌、《亞太日報》專欄作家，中信、華章等出版集團特約書評專家，中國經營報、每日經濟新聞等十餘家財經媒體特約評論員與撰稿人。）
作者微信公眾號：江瀚視野觀察（jianghanview）
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