大象民宿房源內景 受訪者供圖
夢想中的民宿，一定是充滿設計感的房間，擁有濃厚的當地特色;房東，一定是幸福的職業，面對不同的人，聊著不同的事，結交不同的朋友。但夢想很豐滿，現實很骨感，民宿房東不是你想當就能當!
張士傑和石晉，曾是C2C短租平臺Airbnb超讚房東。然而，兩人自己當房東“活多、人累、不賺錢”，在經歷了“多麼痛的領悟”之後，決定建立一個旅行城市精品民宿租賃共享平臺，先把房東們聚集形成一個品牌，再由平臺運營，試圖打造一個民宿帝國，改變現有民宿業的盈利模式。
當房東，沒那麼簡單
在當上房東之前，重慶的石晉從事互聯網行業，北京的張士傑深耕房屋買賣、長租公寓領域。兩個人的人生軌跡如兩條平行線，各自延伸，似乎沒有交集的可能。
直到2016年，民宿火了。截至2016年1月，我國大陸客棧民宿總數達42658家，2012年的民宿從業者尚不足10萬，而2016年從業者增至近90萬人，有著敏銳嗅覺的兩人同時進入這個行業，成為了Airbnb上的房東。
這是一家C2C(個人與個人之間)短租平臺，即點對點，一方面給房東發佈房源，另一方面吸引房客在線訂房，連接旅遊人士和家有空房出租的房主的服務型網站。
當時，石晉在朝天門、解放碑共租下3套公寓，改造一番後，掛到Airbnb上，期待著遇見更多的人，知道更多的事，成為超讚的房東。可當他真正當上房東之後，發現一切卻不如想象般美好。
“手裡像握著一個定時炸彈，消息得及時回覆，不然人家就不定你的房子了。”他這樣形容了當時的情形：手機不離身，每分鐘都得看幾次，對消息提示音十分敏感，就連晚上睡覺，手機突然響一聲，都能馬上從床上彈起來。
實際上，及時回覆信息只是最簡單的要求，做房東還有很多額外的事情。比如有時候房客要求接機，大部分房東為了一個好評都會趕過去。待房客入住後，又是新的挑戰。沒有熱水，找房東;不知道附近哪裡有吃的，找房東;家裡電視不能用了，找房東;出門遊玩迷路了，找房東。
石晉說，房客入住期間，有全職工作的他總是非常忙碌，從沙坪壩多次往返解放碑、朝天門的民宿，一個月下來，還掙不到多少錢。
而遠在北京的張士傑也感受到了自己當房東不容易。於是，兩個Airbnb的房東在房東群裡相識、吐槽，計劃換個方式做民宿，就建立了一個定位於旅行城市精品民宿租賃共享平臺——大象民宿，計劃將房東們聚集形成一個品牌平臺，再由平臺運營民宿。
點評
自己當房東 活多人累不賺錢
石晉給記者列出了一張賬單，以一室一廳民宿為例，清潔費50元/次，房租2000元/月，還不算水電費及提供的日常用品，平均一個月有22天左右住滿，按每天220元的均價減去成本，每月可能就剩下千元多點。
建品牌，沒那麼容易
“開一家民宿這個夢想看似簡單，做起來才知道有多難。”“大象民宿”副總裁石晉表示，針對民宿行業成本高回本慢、難以規模化的問題，特別是部分單體民宿，要投入許多資金自持房源，張士傑和他認為平臺輕資產運營非常有必要。
其次，因民宿行業鮮有品牌，所以“大象民宿”一開始就決心打造品牌，打造國內首家C2B2C平臺，即吸引個人民宿投資人聚集以建立品牌，再以品牌平臺模式運營民宿，將個性化房源與標準化服務結合。“相當於把每一個‘民宿點’連成一個‘面’，再用‘面’聯繫每個‘房客點’。”可最初試運營時，他們並沒有達成目的。
“最開始想著加盟的模式，我們提供前期的選址、裝修設計圖、相關家居，收取一定合作服務費，給予房東標準培訓，再引流過去，交由房東自行打理服務。”石晉坦言，這樣的方式與傳統C2C相似，可以很快擴張但品質不能保障，房東與房客出現糾紛，站在中間的平臺方難以取證、調解。由於每一個房東服務質量不一樣，一旦服務不好，損害的是整個“大象民宿”的口碑。
兩人考慮一番，決定模式迭代，於2017年5月推出投資人計劃實現共享，解決規模化擴張問題。即平臺通過招商，為每套房源匹配合適的投資人，對方只需投入前期裝修、加盟費、物品購置費等，後期就能獲得該房源扣除運營成本後的所有運營收入。“如果投資人每月銷售18天及以上，平臺只收取6%銷售提成，剩餘盈利全返給他們。”
點評
新模式下 投5萬就不管了
石晉稱，新模式下，投資人最低僅需5萬元就能成為房東，合作週期5年，每月預計3000~4000元收益，什麼也不用管。租房打造民宿的可能會貴點，他們需交1萬多元的加盟費，支付設計費、裝修及物品採購費。
有成就，造就近千“甩手掌櫃”
去年10月1日，首個涉及民宿的國家行業標準《旅遊民宿基本要求與評價》正式生效，對民宿基礎性的衛生、安全、服務方面做出了規範。而“大象民宿”以專業房管服務作為市場切入點，恰好踩在點上。
據石晉介紹，平臺通過與各大地產中介合作，拿到目標區域內的房源，簽訂5年長期合同以換取穩定租約，目前已經在北京、重慶、廈門、三亞、成都等15個城市，共擁有2500多套房源。其中重慶大約有50套，多數為均價400元左右的二居室、三居室。
同時，每一套房源搭配了專門的管家，提供包括房源拍照、營銷、上線OTA平臺，房客信息回覆，入住陪同，旅行小管家，突發事件處理等一系列服務。退房後，則由專門的清潔團隊接手，投資人全當“甩手掌櫃”。
去年國慶，黃女士一家七口入住了重慶南濱路的一套三居室江景房。入住當天下雨，加之重慶地形複雜，他們迷路了，兜兜轉轉1小時後才到達。這時，房源管家已在樓下撐傘等待多時，這讓她十分感動。
黃女士說，入住後，管家仔細詢問了一家人的行程，提出了許多當地人的意見。但不巧的是半夜女兒發燒了，這時又是管家及時趕到，帶領大家去醫院。為了表達感謝，退房前她主動打掃了清潔，還給管家留下一封感謝信。
憑藉著個性化加標準化的服務，“大象民宿”上線不到一年，銷售額達250萬元，房屋月入住率達80%，復購率超15%，“甩手掌櫃”近千人，並於近期接受第一創客(重慶雲孵化器)孵化。
點評
貼心管家這樣培養
石晉表示，我們在各地建運營中心，選當地人當管家。標準培訓一個月以上，每週再案例分享一次，一個管家負責10~20套房源的整個運營流程，月均收入7000元以上。
經驗
開一家民宿有何寶典可尋?
城市重交通 鄉村看“內在”
目前，國內民宿與酒店相比，佔比僅在10%以下，按照類型和功能又可以分為農家樂、鄉村別墅、城市公寓等多種類別，多為個體運營。與酒店最主要的區分點在於民宿高度個性化、體量小而美，擁有酒店沒有的“主人文化”。
開民宿，第一要點是選址，面向不同人群有不同的秘訣。昆蟲主題民宿“酷蟲巴士”負責人陳雲表示，地理位置要好，交通方便，然後是有特色。比如，在重慶，看江景是一個很好的特點。
陳雲的看法與石晉一致。石晉為“大象民宿”在重慶的房源定下兩個標準，商圈和江景。“我們的目標是外地遊客，他們對於重慶大多隻知道解放碑、觀音橋，房源集中在這兩個區域能達到較大轉化率。兩江交匯作為重慶標誌性景色，推出江景房有看點。”另外，他強調，不同類型的民宿有不同的選址，地理位置在城市民宿中尤為重要，但鄉村民宿又不一樣了，前有農家樂，要想在眾多競爭者中脫穎而出，“內在”很重要。
據重慶農家樂協會統計，目前全市農家樂總數已超過30000家，其中條件較好、服務較為規範，並獲評星級的農家樂有1500家。隨著旅遊產業的不斷髮展，傳統農家樂向旅遊民宿進階勢在必行。
婁慶是金佛山“那一山人”民宿的主人，開這家鄉村民宿之前，他經過了多方調研，得出結論，鄉村民宿選址得在景區方圓10公里以內，最重要是有特色。具體一點說，就是要麼夏天涼快、冬天下雪，要麼春可賞花、秋可摘果，可傳統農家樂也能輕易達到這些條件，那民宿就得抓“內在”了。
“內在要找當地文化、歷史融入進去，這就是‘文創’，這樣和房客聊起來才有依據。”以“那一山人”為例，其所在地以前叫靛廠溝，靛指的是靛藍，源於此地為生產染料的地方，曾經染坊林立。因此，“那一山人”增加了染布體驗、布料DIY活動。
提醒
投入差別大 運營最關鍵
如今的民宿行業，許多人都是門外漢，看到近三年來民宿市場持續保持60%以上的增長率，2017年市場交易規模預計突破120億元，大家趨之若鶩想入行，可對於民宿運營不瞭解，導致投入無法快速回報，出現了一些問題。
對此，陳雲建議大家開民宿最好兩年內能回本。他說，城市裡面開民宿，最少就花十幾萬，主要做軟裝，淘點小物件。其中，小物件一定要費心，因為這些東西恰恰能體現民宿的獨特之處。在主題上，要小心追熱點，因為瞄準短期的熱點，短時間或許能有很高入住率，但不長久。
婁慶則表示,開一間有格調的10個房間的民宿要花費60萬以上，花銷最大的是購置的物件。日單價定在500元到1000元，至少也得三五年才能回本。同時，房間裡的每一件物品都要有考究，需引發房客遐想。“這要下點功夫，多瞭解當地風俗、多翻開當地歷史。”
運營上，幾乎所有的民宿從業者都贊成“專業的人做專業的事”。陳雲建議，最開始找一個懂行的人，知道怎麼發圖片，怎麼梳理宣傳文字，再發到網絡上，這些營銷展示能帶來一定流量。婁慶則認為,主人可以自己運營，但要學習一些基礎知識，至少得知道怎麼接待客人。“總之，民宿沒有你想象中好做，入行需謹慎。”
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