新房限價被卡得死死的，各種樓市調控絲毫不鬆口，7月底中央再次喊話“堅決遏制房價上漲”……
如今的樓市已經全面進入“政策期”，這是全國性的，天津也如此。在這樣的大環境下，很多人對買房都充滿了迷茫。
確實，在普漲期閉著眼買都沒有問題。而在政策期，區域和產品開始分化，有的變相漲價依然熱銷，有的降價也賣不動。所以絕不能隨便買！要看懂趨勢，挑選有潛力的區域和樓盤。
01
先要看透形勢
1、來看2018年上半年天津新房的成交排行。成交量最高的都是什麼樣的房子？
一水兒的剛需盤。東麗湖萬科城、天津富力新城、天津津南新城、金地新城大境、金輝優步湖畔、大唐印象……價格段都在1-1.5萬/平米。
這說明現階段天津的購房群體仍然以剛需為主，還停留在“溫飽階段”。
放眼環城，存在大量的剛需產品，所以，天津的剛需群體是超級龐大的。
關鍵點來了，把眼光放遠，今天的剛需人群，就是明天的改善需求！
注：紅色圓圈代表剛需板塊，圓圈大小代表住宅體量的大小。
2、從2008年開始，天津賣了巨量的剛需盤，比如當時的華明鎮、中北鎮、東麗湖、鹹水沽等板塊。
10年時間，因為家庭結構的變化、住房面積的需求、財富的積累等原因，曾經的剛需已經有“從吃飽到吃好”的改善需求。
環城的剛需都有一個共同特性：五年之癢。
經過了五年時間，有實力的開始考慮迴流市區，購置改善型新房；沒有實力的也要回流市區，購置一套“老破小”，僅僅就為了給孩子上學。
即使到了今天，天津還有多少環城板塊沒有解決教育問題，就連發展比較好的中北鎮都沒有一個像樣的公辦小學。
3、老房子有太多的“痛點”。 天津在出現商品房之前，住房都是熬工齡，靠單位“分”的，由於當時房少人多，所以很多都是兩個家庭分到一套住房，也就是俗稱的“夥單”。
因此，這些80年代建的房子房型都很差，刀把、手槍、甚至還有機槍戶型……此外，房子老化、物業差、沒電梯、沒車位、沒社區環境等，這些都是老房子巨大的“痛點”。
這時，供給側改革出來了！房地產10年一代產品，各種新產品、新設計都出來了，超大開間戶型、高質量的物業、人車分流、夜光跑道、五重園林、人性化裝修等，甚至社區中就有公園，公園都私宅化了。
於是慾望開啟，改善的需求就產生了。
另一個改善需求產生的原因是，隨著近幾年房價的上漲，這群人已經分享到了房價上漲的紅利，對於價格的承受能力也更高，有改善實力。
就憑這三點，可以推斷出，未來樓市格局將從剛需為主轉向改善為主，改善群體才是購房主力，居住升級將會是比剛性需求更主流的需求。
02
還要讀懂政策
天津的三價聯控盤，集中定位剛需（除了市區的3塊地），樓面價確實不高，都是帶著新房出售指導價出讓的，“定房價，競地價”嘛。
政府也明確表示，今年開始要加大土地供應，保證剛需購房。
所以不覺得嗎，三價聯控盤從某種意義上說更類似於限價房，多少帶有一點公共產品的屬性，為的就是讓剛需迴歸，不要說短期，長期也很難暴漲。
再有，比如說精武鎮、鐵東北路等板塊，現在僅出了幾塊三價聯控地，但是後面還有大量的土地出讓。
據統計，鐵東北路還要出讓約60塊土地；精武鎮和李七莊今年就要出讓11塊土地。
如果你是剛需，買這裡妥妥的沒問題，但如果你想改善或投資，就要想一想了，後面如此大的新房供應量，難道你在這裡的二手房還能有市場？
所以，在政策期中，房價是穩定的。要把戰線拉長，買房就要買趨勢，要看透形勢，讀懂政策，配置改善盤！
剛需投資已沒有空間，但改善空間卻很大！
03
改善購房苗頭已經出現
來看最近幾年新房成交面積段的情況。
以120-144平米這一改善面積段為例，2013年時佔比僅14%；2017年佔比已經上升到21%；2018年又提高到25%。
這說明天津改善購房趨勢已經出現苗頭了，而且佔比逐漸在擴大，可以想象，未來這個趨勢將會繼續。
再看看其他熱點城市。
上海2017年成交主力面積段已經從70-90上升到90-110平米。
成都2017年90-150平米、150平米以上的成交房源已經接近65%。
北京2017年120-150平米的佔比最高，已達31%，而且三室戶型成交數量最高。
天津也有這個趨勢，比如說生態城7月加推的雙威悅馨苑，三室戶型全賣光了，沒賣出去的都是兩室。
總價方面，天津2016年250-300萬和300-500萬佔比分別為4%和7%，而2017年就已經上升至7%和8%。
高總價段的佔比同樣也在擴大，改善購房已經開始凸顯。
04
天津有巨大的改善“水庫”
一個成熟的市場，應該是存量房市場，二手房佔比高。
2017年，天津新房成交面積1279.6萬平米，二手房成交面積785.9萬平米。全市二手房成交佔比38%。
如果僅看市內六區，2016年二手房成交佔比73.6%；2017年佔比76.2%，每年增速2.5%左右，4年後就會達到85%。
對比一線城市，北京、上海已經全面進入存量房時代，二手房佔比已超85%。
所以，天津的市場正在走向成熟。
據統計，全天津有5.5億平米住宅，而去年成交是2千萬平米，佔比4%左右，剩下的96%都是存量。
從數據上看，有大量的人需要改善，而限購限貸讓很多人推遲了改善。
05
政策期買房：配置改善盤
改善的購房重點區域當然還是市區，市區土地少，新房少，而且會越來越少。
比如南開區很長一段時間都沒有新房供應，那改善怎麼辦？只能退而求其次，選擇次新房。這也是南開區的二手房成交量最高的原因。比如河西區，已經三年沒有出讓一塊土地。
市區現在的這些新房，就是將來的次新房，而前面也說到了未來市區二手房佔比會越來越高，所以不用擔心今後的流動性，全市有這麼大的改善“水庫”，需求量不會下降。
新房雖然限價不會漲了，但是二手房可不限價。供小於需，未來價格勢必也會水漲船高，這才是建議大家現階段應配置改善型住宅的根本所在。
“老破小”並不是沒有價值，很多實力不強的環城剛需很有可能會再配置一套市區“老破小”，為了戶口或上學等。
真正沒有價值的是市區的“老破大”，不但總價高，而且還不滿足居住需求。沒實力的剛需買不起，有實力的也不會選擇這樣的產品。
所以，市區的“老破大”是我們最不建議大家入手的。
另一方面，目前的調控政策對剛需有“誤傷”。調控之下信貸收緊，銀行首套二套利率都快差不多了，首套的購房成本大幅提高，二套反而沒啥變化。
但是限價政策的確壓制了高價房源，對於改善型來說，限價是政策紅利。
新房限價，量又少，所以一二手房倒掛，同區域的新房不會比次新房貴，現在改善人群大多數都是賣一買一，在上漲行情是不利於置換的，容易踩空。
而在政策期置換是同比例不吃虧，但需要突破“損失厭惡”，忘到你們小區曾經的最高價。
從現在的次新二手房行情就能窺探到今後的5-10年，市區新房會更少，改善需求更多，次新二手房價格也會有支撐。
06
會買的是徒弟，會賣的是師傅
想置換，核心問題是賣房，會買的是徒弟，會賣的是師傅。
友情提示大家一點，要用開發商的思維賣房。就是要向開發商學習，因為開發商就是最大的賣房人啊。
開發商是怎麼賣房的？簡單說3點。
1、包裝：開發商賣房肯定要建個示範區、樣板間，很高大上的那種，讓你一看就有想買的衝動。
已經不是2016年的行情了，我們賣房子也要用點心，首要的就是注意形象，不要邊租邊賣，客戶看房時屋裡各種亂糟糟的，想象住進來的生活也是這個樣子，還能下定決心嗎？
要專心賣房，不要在乎這兩個月的租金，是房租值錢，還是賣個好價錢更合算？甚至可以加一些簡裝，花不了多少錢，賣了房子都是可以收回來的。
2、營銷：中介帶看最好集中在同一時間點，就像售樓處集中開盤一樣，要營造出火爆的氛圍。此外，最好不要多次小幅降價，會給關注你房源的人造成還會降價的心理暗示。
3、渠道：開發商賣房子有分銷、代銷，還有自己的銷售，我們賣房子除了自己，最重要的就是中介了。
要承認中介的價值，不要老想著他會掙你的錢。和中介交朋友，該給到中介的錢，一分都不能少，表現出賣房的決心，讓中介記住，有這麼一套房源，有這麼一個大方的業主，以後要重點推薦。
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