看到爛尾項目都鬧心，不管是誰都會這樣，就是親手葬送項目的開發企業也是如此。而且是全國爛尾無數，怎麼解決，各有其法。我個人也碰到了個這樣的項目，操作手法於其他項目不一樣。現在拿出來和大家分享，不足之處還請指導。
有個朋友給我介紹一個項目，說很不好，是個爛尾樓。項目是十年前的，爛尾八年了，之前只買了一套。項目佔地100畝，全部是聯排、雙拼別墅產品，且以成為現房。項目與城市中心三十公里，道路還算好，但是還沒有實現第一居所氛圍，周邊也沒有購買該項目能力的客群。如果做為第二居所，這裡又沒有可以依託的東西，山不美，水不清。八年以後怎麼操作，如果還是以第二居所操作這個項目，其結果比以前好不了多少。唯一好的是，在該項目旁邊還有50餘畝土地可以開發，這是唯一可以迂迴的空間。於是我採用了我的創新方式，操作如下：
為什麼八年項目無法銷售？項目有兩點，而且是關聯的兩點。第一項目沒客群，所以一直銷售不好。為什麼沒有客戶，是因為項目功能性不強，沒有人會走30公里來這裡居住生活，所以就成了現在的結果。要解決這個問題的辦法，就是提到了功能。房產所體現的不是鋼筋水泥，用於客群的不只是框框。只要功能到位，定有客群。只有了客戶就就可以實現銷售了。功能是什麼，就看那五十畝了。
由於在大城市邊，客群量很充足，可是誰會走30公里來這裡？兩種人，一個要命的，一個要未來的。我提出兩個方式：第一個是做一個保健、治療、搶救、康復、療養的專科基地。而這個基地需要有聯合的醫院，還需要對那50畝土地進行醫療的設施的建設。醫療機構可以實現以上所需的功能，而別墅產品可租可售。這樣實現了該項目功能化，而醫院的病人就實現了地產的項目的銷售。第二個是做一個戒網癮、如學習、提分數的教育機構。同樣，也是通過對學生的教育，對別墅進行銷售和租賃。後來開發公司考慮第一種操作模式，聯繫當地一家三級甲等醫院，該院有累計30萬心腦血管病者。該項目將建成以研發、治療、搶救、預防心腦血管病的高端綜合機構。該項目由開發公司興建，並持有該機構物業部分中40%股份。開發公司可獲取的是八年爛尾別墅的提價100%快速銷售，還有長期的建築所有40%股份。通過此地塊開發之後，開發公司還可以在此獲取地塊，進行其他配套建設，甚至可以再做一部分房產，進行出售和租賃。
通本項目的操作，我們更清晰的看到功能所帶來的力量。房子只是消費群體使用中的一部分，房子只是一個載體，要看載什麼，是生命、是生活、是未來、是娛樂、是休閒……這就實現了每個房子所體現的價值了。每個功能不一樣，需要的條件不一樣，但其原理一樣。
房地產的功能實現有兩種，一個是內部的自我創造，比如恆大的湖景園林。還有一種是外的合作功能，以房地產為服務載體，通過功能引進而實現價值，我上面所說的就是採用了這種辦法。特別是處部的功能引入更說明了，房地產於其他行業的合作的必要性。通過我們的合作，爛尾八年也可以實現售價翻倍，銷售速度翻倍。其實很多房地產公司也於其他公司有合作，一般都是膚淺的，更多的是房地產高高在上的施捨般的合作，也就沒有了效果。
房地產的功能是為了實現消費群體的認可。本來只有消費群體才可以實現物流、財流的聚集。所以消費群體的把握是功能實現的唯一標準，很多項目也在不同的實現功能。但是深度不夠，消費群體沒有帶動起來。但廣度不夠，消費群體聚集了，量不大，不能形成質變。所以房地的功能是要通過該項目的消費群體衡量，不但要廣、要深，還要適度。適度的房地產功能是指，通過消費群體衡量，有限度的釋放功能，避免過度功能用量。
未來，房地產的價值，特別是高端的物業價值都會體現在房地產功能裡。功能也將會推翻以前的地段價值絕對論，而改成房地產功能絕對論。
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