跨界、同質化、消費升級、大規模裁員......回首2018，以奇點·態度解讀難忘的商業地產篇章。
——奇點商業地產
轉眼間，2018年已經接近尾聲。這一年，伴隨我國產業環境的變化及消費市場的轉型，商業地產行業也不斷迎來新的機遇，同時也面臨很大的挑戰。跨界、併購、體驗創新、存量改造、人事變動……在2018年，這些關鍵詞交織成了一張難忘的商業地產畫卷。
我們回望這一年，記錄這一年，並用奇點的態度去解讀這一年。
在2018年的末尾，奇點商業地產推出【奇點·態度：商業地產熱發展與冷思考】年度專題，本篇將從12個關鍵詞的角度，從正反兩面剖析2018年商業地產行業動向。
正面關鍵詞
Positive keyword
01
消費升級or降級？
今年以來，“消費降級”的聲音不絕於耳。但是逛街的時候卻人山人海。這不禁讓奇點君對”降級“這個詞產生了深深的懷疑。此外，三四線城市的消費數據也很有代表性，餓了麼發佈的《2018年本地生活消費升級報告》顯示，今年前8個月來自挪威的高端礦泉水訂單同比增長近4倍，澳洲龍蝦訂單增長124%，三四線居民食品消費提速升級。
顯而易見，進入新時代，人們對物質文化的消費需要逐漸轉化為對美好生活的嚮往，而這一趨勢形成的疊加性風口，必將煥發出巨大的商業機遇！
02
體驗+跨界
場景跨界、品牌跨界、業態跨界……商業地產追求的就是創新，通過各種意想不到的跨界，為購物者打造新奇有趣的購物體驗。阿里的盒馬鮮生、永輝超市的超級物種，新華都的海物會、步步高的鮮食演義、百聯RISO等新零售模式大火。如今，既不像餐廳，也不像咖啡館，又不像傢俱店的 “四不像”門店越來越成為普遍存在，在書店裡開餐廳、咖啡館裡賣衣服……各種“業態跨界融合”一時相互競逐。
各家品牌也按捺不住跨界的衝動，大白兔奶糖攜手美加淨推出聯名款唇膏，老乾媽進入時尚圈推出聯名款衛衣，六神和RIO打造了花露水牌的雞尾酒，意想不到的跨界就這樣出現在我們面前。
03
併購
數據顯示，2018年1-11月，大中型房企收購宗數達20宗；其中，單筆最高成交金額為128億。
2018年伊始，印力聯合萬科、TRIWATER收購凱德20個購物中心，拉開了中國商業地產併購的序幕，收購完成後印力的管理面積將達到1000萬平方米，躍居國內商業地產運營第二，僅次於萬達。3月初，融創切入商業地產存量市場，發起國內首隻存量資產併購基金，也是國內首隻由開發商發起、總募資規模最大的商業存量併購基金。此外，繼融創去年收購萬達13個文旅項目後，今年10月又以約62.81億元的代價收購萬達文化管理100% 股權。不管是併購還是接盤，今年的眾多地產企業都選擇了與其他企業合作或轉型升級的方式繼續生存或離場。
04
存量改造
隨著中國城市化率的不斷攀升，城市、特別是一線及二線核心城市適合開發的土地資源，尤其是核心區域土地資源，越來越彰顯其稀缺有限性，中國房地產市場也正在步入存量房時代。
目前一線城市的城市化率已逼近90%，已進入存量房時代，特別是以“舊城改造、存量提升”為核心的城市更新模式方興未艾。諸多大型開發商和房地產基金都在著手存量改造這一戰略，包括萬科集團、首開地產、高和資本、八戒Zwork等等。面對亟待更新的城市，搶佔核心資源，盤活存量物業，實現資產增值，成為了商業地產的核心發展路徑。
05
新便利店
近兩年，隨著“便利店+新零售”的風向，資本紛紛出手，開啟了線下便利店的爭奪。有監測數據顯示，2017年-2018年7月9日，便利店市場中共有71起融資事件，據不完全統計，有近100億元的資金湧入到便利店行業。
“小而美”的便利店也已經成為零售業新風口，蘇寧小店、京東便利店、物美便利店等依據互聯網思維打造的新型便利店開始跑馬圈地，便利蜂的‘便利店+’智能化戰略，或是無人便利店等，也與互聯網緊密相連。可以說，整個零售品牌競爭空前激烈，正面臨重新洗牌。
06
人事變動
商業地產行業進入存量市場後，行業內高管流動率一直高企，很大程度上是因企業發展已經跨越到新的階段，如今，商業地產行業在人才、資源和資金方面都將面臨重新洗牌。
據不完全統計，2018年第3季度，已經有超過70名高管職務發生變動，涉及房企超過38家，其中包括凱德集團、正榮集團、京基、泰禾集團、恆隆集團、招商置地、越秀地產等知名房企。辭職的加上跳槽的共有47人，佔到近一半的比例，即從原東家“出走”的人佔了近一半。在這38家企業中，凱德集團、正榮集團、人和商業、越秀地產等4家企業均有4人以上人事變動。
反面關鍵詞
Reverse keyword
01
斷臂求生
市場的殘酷調整、遊戲規則的改變、高槓杆的危機觸發，這一切讓諸多地產商猝不及防，在市場下行期，很多企業只得以收縮戰線、出售資產，乃至戰略轉型等方式求得生存。於是我們看到，這一年，萬達通過甩賣文旅項目、海外地產、保險股權等方式極力挽回現金流；華夏幸福出資137.7億元向平安資管轉讓約5.82億股股份，並在 10月9日以32億元將河北多宗項目的部分股權售予北京萬科。此外，不少中小型地產企業也在瘦身掙扎中尋求自救，如海航地產目前已賣出3000億元資產，並更名“海航臨空”，欲將主要業務聚焦於航空運輸。今年10月以來，華僑城也相繼掛牌出售位於成都、上海、海南、泰州等多個地產項目股權，總價值上百億。
02
閉店
鄰家、全時、瑪莎百貨、沃爾瑪、達芙妮……這些你熟悉的名字今後或許將慢慢淡出視野。由於成本上漲、網購衝擊以及商品需求放緩帶來的壓力，眾多實體店沒能熬過2018年的冬季。
據統計，2018年上半年，沃爾瑪關閉16家門店，上半年的關店數量為開店數量的兩倍多；達芙妮累積關店超過三千家，門店剩餘3173家。
今年 5 月，瑪莎百貨宣佈計劃在 2022 年前關閉100 家門店；
7月31日晚，北京鄰家便利店168家門店全部關停；
9月，“全時生活”在天通苑、宋家莊、百子灣等地的多家門店停業；
New Look12月10日發佈官微稱“將於近期內關閉位於中國的店鋪”，此次關店涉及中國市場的120家門店，將於今年內全部關閉。
此外，一些明星餐廳，如李冰冰等人合夥開設的火鍋店熱辣壹號、郭德綱的“郭家菜”、趙忠祥的三生面館等也陸續出現關張。
03
創意乏力
自從天津大悅城把首個室內創意文化主題街區“騎鵝公社”引入購物中心並獲得成功後，國內購物中心開啟主題街區時代。有數據統計，2018年年初全國購物中心主題街區數量已超90個，據平均增長率推算，2018全年新開業主題街區數量或超80。但與此同時，伴隨主題街區體量的增長，品牌重複、風格模糊、體驗雷同等問題也日益顯現。或許對經營者來說，打造主題街區並不是盲目跟風、一勞永逸的事，關鍵還需要破陳出新、創意運營，給顧客以獨特的品質感受。
04
破產
如果說一些企業通過大肆瘦身博得一線生存已是艱難，那麼很多企業則直接走向了破產。
2018年9月，復華集團被爆大規模欠薪、關店、裁員，復華持股70%的北京夢想引力網絡科技有限公司，拖欠員工工資長達4個月之久，拖欠人數高達400人左右，復華卓越員工在討薪過程中，被告知“公司無法足額給交社保”。
此外，一些公眾熟知的品牌也走向死亡。年初，曾經風靡一時的運動用品品牌德爾惠，負債總額超過6億元人民幣，最終破產；
苦心經營20年，資產曾達30億的中國傢俱行業領頭羊誠豐傢俱宣佈破產；
經營17年，門店600餘家的好來屋廚櫃被爆已進入破產清算階段，欠薪近500萬元；紅極一時的浙江溫州江南皮革廠破產清算再分配方案通過。
05
大規模裁員
行業下行，地產企業要瘦身過冬，裁員往往是最立竿見影的方式，不過，地產行業今年的寒冬到來的似乎要更早一些，大規模裁員從年中就初現端倪。7月，關於泰禾裁員的消息屢見媒體，裁員總體比例達30%，涉及北京、上海等區域，裁員規模大概在二三百人，雖然後來集團回應這不是裁員，而是“換員”，但這無疑釋放了地產界裁員潮開始的信號。
8月，綠地規劃“新一輪的轉型”，轉型的第一刀便砍在了一線城市的事業部編制上，京津冀區域總經理歐陽兵對外表示：事業部計劃裁員的比例達30%。同月28號，網曝碧桂園裁員30%。
9月，萬科也發出了改變的號召，調整收益與風險不平衡的業務，換取新業務發展的空間，業務調整的同時，萬科進行了大規模組織重建工作，最直觀的影響就是組織更加扁平，有人離開了萬科，利益開始重新分配。
06
同質化
統一品牌、統一業態、統一設計的標準化複製模式當前在商業地產行業大行其道。如今的商業地產運營商很擅於以產品線的形式覆蓋體量從1萬平方米到10萬平方米以上的所有商業地產項目，如類似的主力店、自營業態、模塊化設計等。這樣的批量複製雖然滿足了企業體量增長的迫切需要，但隨著城市發展，核心商圈和區域商圈趨於飽和，商業地產項目同質化日益嚴重，消費者往往面對多個商圈和雷同的購物中心，患上“選擇困難症”。
2018，無論是欣喜，是嘆息，我們終將說再見。展望明天，可以預見，商業地產的競爭仍會逐日加劇，新的節奏變化也會不斷拓展我們對未來商業的想象，2019，商業地產又會玩出怎樣的熱鬧？我們拭目以待。
- THE END -
閱讀更多 奇點商業地產 的文章
