2019年是经济关键之年。
此前一年，国内外环境充斥着不确定性，整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上，旧的模式已经不再适用，新的模式尚未被确立。在楼市上，短短一年间，就完成从狂热到冰封的逆转。
下一步何去何从，整个社会都莫衷一是。
外在环境的不确定性，叠加内在的下行压力，交杂着整个社会的各种情绪，都让2019年充满着变数。大到国际格局之变，小到楼市调控政策之变，无一不让人焦虑。
经济下一步向何处去？楼市调控会否大范围宽松？房地产是否迎来20年最大的转折点？房价到底是涨是跌？一二线城市和三四线城市，谁能平稳落地乃至再度起飞？刚需该何去何从？房地产税又会何时落地……
房子价格不断上行，让没有房子的人心有余而力不足，只能望房兴叹。好在国家不断加大房地产调控，房地产市场逐步降温。作为房地产市场的晴雨表—土地市场热度，土地价格在经历去年连续的下滑后，在2019年以来有所企稳，但成交面积和金额却出现了大幅下滑。根据统计部门的数据显示，2019年1-2月份，土地购置面积和金额出现双双下降，同比降幅达到34.1%和13.1%，土地市场有价无量的表现确实给未来的房价、楼市走向蒙上了一层阴影。但无论如何，楼市总算稳定下来。
房子，对于我们很多人来说，短期投资已经失去了价值。但有一个事实却让我们无法规避，那就是房子没法买，钱却被硬生生的按在包里贬值。大家知道我们每年货币贬值的速度吗？据我们查阅相关数据得知，从07年到17年，这10年时间货币的贬值率保守计算是年均7.5%，即是说今年1万元购买力，只相当于10年前的4500元钱，货币贬值幅度超过一半。
2019年前2个月，人民币贷款增加4.1万亿元，创造了41年以来的纪录。这些巨量资金进入市场，物价或有所反映。通过官方渠道表述来看，我们的货币增速是在降低。但事实却并不如大家所愿，就在今年1月份，已经连续降准。按目前清形看，第二、三季度降准的可能性已然大概率存在，降息或也伴随而至，大量资金上市，通货膨胀必然受到一定的压力。
摆在我们面前的是，房子不敢买，手中闲钱无去处，购买力每日不断被稀释，增值先不指望，不知道大家还能有什么好办法使手中的资金保值？
关于房价涨跌问题，一直是有房一族，也是无房一族关注的的焦点问题。公说公有理，婆说婆有理，未有、也不可能有统一答案，这或许就是楼市的奥妙之处。因为如果都知道房价会涨，或者都知道房价会跌，或许楼市也就不存在了。每个所站的角度、所涉猎的知识面不一样，看待问题的结果也不一样。当然，还有出于自己立场的需要，公开出来的信息也会有很大出入。
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下面，我们来看看一位从农村奋斗出来的博士对未来十年房价的心声
这位博士，是笔者在一次聚会上认识的，下称小杜。他来源于西部某省，出生于1986年，家里排行老二，上面有一位姐姐，下面还有一位弟弟。姐姐早已出嫁，小杜已参加工作两年，在一所高校做讲师，目前还没有买房，据说学校也不分配房子。目前谈了一位对象，是读研时的同学。
对待房子的态度，小杜认为，房子对一个家庭来说太重要了，住在学校提供的集体公寓，始终就没有那种家的感觉。在谈到买房问题时，“你计划何时买房？”，小杜答道：“我不懂房地产，也没有买过房子，老实说，现在的房价确实让我很头疼，别看我上了些学，但买一套房子确实不容易，没有家庭支持，全靠自己积累还需要时间，对于我来说，大概还需要2年时间才能凑齐首付”。
“你从自身的角度来看，未来十年房价还会涨吗？”，小杜沉默了一会，应该是有所思索，毕竟这样的问题，对于一名专业人士也是需要综合考虑的问题。接着，小杜谈了自己的看法：“虽然我比较痛恨高房价，但我看不到房价有下跌的征兆。像我这样的家庭，应该还不少，不是不想买房，而是买不起，不过迟早都还是要买，跨出农门是我们这一代人的愿望，相信一些在农村长大孩子的下一代，也还会朝着进入城市生活而努力”。
“前几天，我看到一则新闻，说的是我国城市化率已经达到60%左右，为此，我还专门上网查询了一下我老家所在的贵州省，城市化率才47.5%，离全国的平均水平还相差很远，离长三角68%的城市化率差得就更多。虽然说，这些年，西部等内陆地区的发展变化较大，但我们在城里居所都没有，也就谈不上真正的城市化，个人是比较难接受租房，长期来看，还是要有自己的房子”。小杜补充道，“现在的人对“铁饭碗”这种就业观念没以往那么强烈，倒是有了这个城市的房子就有了根，没有自己的房子，就如浮萍一般，心也定不下来”。
“我不知道未来房价还会涨多久？但有一点，我一直坚信不疑，未来还会有更多像我这样出身在农村的人，通过不断努力打拼，提前出来工作也好，继续上学也罢，最终都会在城市生活。据我观察，我们的国土很多是属于丘陵山区地带，也不能适用大规模化农业种植，搞一下旅游什么的比较合适，所以农村也不可能留下多少人，大部分人将来都会转移到城市。这样的转移不会一蹴而就，在我看来，十年时间还完不成，所以，未来十年，我们怕是难看到房价下跌，对于我们刚需来说，也只能寄希望少涨点”。小杜显得有些无奈。
对寒窗苦读博士高材生的“十年房价”看法有感
应该说，该位博士由于不是专门研究房产的，但对房价的看法，还是代表了很大一批人群，具有现实意义。对于未来十年买房和房价问题，笔者谈3点看法：
1.房子是生活必须品，刚需不求赚多少，买房还是要趁早。回过头来看，房子越早买，成本越低，也有机会买得起，即使当时收入并不高，因为这些年我们房价涨的同时，收入也在上涨，但上涨额度远不及房价上涨的部分，“年初不买房，一年又百忙”的俗语多次应验。笔者的建议是，如果自己是刚需购房者，能够用上些钱包，还是趁早买房较好。买了房，至少心里踏实，剩下的就交给自己去努力奋斗，相信压力会越来越小，而不是未来房价的不确定性导致的压力越来越大。
2.非成套住宅换房需求和家庭小型化需求，将不断抵消人口出生率下降因素。现在市面上流行一个普遍的观点，说是我们的人口增长乏力，而与之对应的住房总体数量并不短缺。这种观点可信吗？根据目前比较可信的统计数据来看，家庭户数与住房数量之比为1:1.1，貌似足够了，但这里面有很多老旧房，老公房等，也就是说非成套住宅占比大概有1/4要除掉，这些户主都是有更换需求的。
另外，随着经济条件改善，生活水准提高，只要经济条件允许，老人和年轻人大都会选择独居，这是趋势。 当前，欧洲国家的独居家庭数占总家庭数在25%-40%之间，而我国这个比例仅仅6%，目前我们独居家庭虽然以每年30%的速度在增加（一年200多万户），但也仅占总家庭户数的1%，所以，按照这个速度，还要很多年才能达到发达国家水准。从这个角度看，完全可以抵消人口增速下降带来的住房需求。当然，不可否认的是，局部地区由于资源错配，会导致住房供过于求，而另外一些地方的住房又供不应求。
3.货币贬值因素，房产还是作为一种抗通胀工具存在。货币贬值问题，是我们无法回避的问题，正是如此，我们仅是把房子作为一种保值载体存在。虽然说我们的M2增速逐步下降，2018年是8.1%，但为确保经济稳定发展，货币增量还是会保持一定水平，不可能一步下降到位。此前，笔者也做过这方面测算和预测，未来十年，我们的通胀率还会保持中速，房产还是会作为一种重要保值工具而存在，至少目前老百姓还没有找到理想的替代品。
对于2019，每个人受制于自己的立场和站位，对楼市的判断大相径庭，让我们房产需求者无所适从。笔者结合自身多年从业经验和操作体会，对当前楼市说几句掏心窝子的话，算是给处于迷茫中的购房者以启示，至少不至于那么慌乱。
1.限价房可买，非限价房慎重。日前的房子价格应是稳中有降，具体原因在昨天的文章有写。预计这波楼市调整，其房子价格回撤幅度5%-20%之间，幅度因各城、各地段而异。目前市场上倒挂的新房、二手房价格差不多就在这个范围内，所以买这样的限价房，基本上是比较安全的，无需担心价格回撤。
2.远郊盘慎重。最近，相信不少人也接到售楼处的电话，这些电话大多来源于两个方面，一是公寓，二是远郊的楼盘，包括别墅。远郊楼盘在这波楼市上行期，价格涨幅不小，而地缘客户心理上还没有接受这个价格，炒房客又迫于市场降温逐步收手，即使出手也仅限于核心地段和限价盘，显然远郊楼盘不具备这样的条件。
3.公寓和商铺还是应远离。常言道，别人抢什么你买什么，大多不会错。房子也是这个道理，天天打你电话要卖你公寓和商铺，很显然是不好卖，群众的眼睛是雪亮的，别人已经帮你算过账了，你就不要特立独行，跟自己的钱过不去。
4.都市圈楼盘慎重。都市圈楼盘都是核心城市太过火热，价格上去了，房源又少，加之限购因素，把这批人赶到都市圈城市，是不少房产自媒体在房市火热的时候常做的事。这段时间，你很少有看到自媒体摇旗呐喊带群友们去外地团购。说明什么呢?市场不行了，在都市圈投资过的人应该感觉得到，现在你想把自己的房子转手成功是比较困难了，即使有价也无市，找不到接盘者。
5.指望房子价格大跌不现实。上面说了，楼市大概率会进行一段调整，一些异想天开的朋友，梦想着房子价格腰斩、崩盘，甚至回到10年前，这些都是不现实的。因为在中国不可能出现这种情况，道理不多说，之前说过。
6.房子价格长期趋势不会改变。这个是规律，也是经济发展阶段使然，想看解释的可以翻我之前的文章。有人要抬杠子说，你既然说房子价格都上行，那么我现在买有什么错？没错，如果你做长期打算，钱也没有去处，那也无所谓了，把钱放在房子上，图个安心。但对于一些资金本身就捉襟见肘，需要这些资金来盘活自己的资产，实现最大化利益，甚至需要兑现用钱，那么，此时你就可以等等，时间不也是成本吗？
7.什么时候出手最合适？信息非常多，但不扯远了，就本轮市场来看，你就抓住一条，只要各城出现大面积放松政策调控之时，便是你进入楼市之时，这个时间一般在3-5个月之后为宜。哈哈，先说明，这里是针对确实有需求的人哦，因为国家已经说了“房住不炒”，炒房客你们自己体会哈…
8.腾笼换鸟正当时。其实这个时候稍微滞后了些，因为目前二手房市场成交量较低，出掉自己的“老破大”不是那么容易，早些时候是最佳时机。但现在还是要做，无非一些让价，然后置换成优质标的，下一轮你会感觉到两者的巨大差距。
9.学区房是硬通货，价值仍然看好。不要听所谓的分区划片会导致学区房价值丧失言语，你可以看看分区划片的城市，不但没有把好学区房价值降下来，反倒把以前低价房给带起来了。随着城市化的深入，在相当长一段时间，学区房仍是比较好的标的资产，只是不要面积太大，因为大家看中的仅仅是上学的资格，不希望总价过高。
下面这些经验总结，非官话，非足不出户言论，条条肺腑之言。主要分买卖房通用法则和注意事项，建议收藏。
通用法则
1.对楼市中出现的4个词语理解：“成交”，房产中介只关心成交，不关心价格，促成买卖双方达成一致并成交是他们的目的；“多套房”，没有3套以上的房子，就不要天天担心房产税，何况还路漫漫，但4无老房子不是越多越好；“横盘”，上下浮动5-10%都叫横盘，也都属于正常。“楼市调控”，目的不是打压房价，而是保障房地产健康平稳发展和金融经济安全。
2.房地产市场遵循“没有只涨不跌，也没有只跌不涨”规律，涨多了就会调整，调整了就会继续，没有所谓永远的横盘，没有人能做到，也不可能。
3.国内房价仍然遵循“螺旋式上升规律”，中间虽然有小插曲，但改变不了趋势，原因就在于我们的制度模式和发展模式，以及我们现在所处的阶段。下一波低谷基本会比上一波波峰高。
4.错过了本轮房价上涨期就让它过去，如果要买房，整体上可等待成交量有力回升，并持续两个月以上再选择入手。值得注意的是，由于本轮楼市调控祭出了从来没有过的“限价”政策，所以，如果你所在城市有价格倒挂15%以上的新房入手是没有问题的，因为我们不相信这次调整会有20%以上跌幅，极个别爆炒的地方除外。
5.利用高杠杆投资多套房产，并瞬间实现阶层跨越的时代已经过去。价格、资金成本、政策都不允许。如果要靠房产保值增值，需要做好长期规划，我们认为至少是3-5年以上时间的资金和工作安排，毕竟生存是第一位的。
6.本轮最佳置换窗口期在2018年上半年之前，当时正确的操作是“先卖”。当然，现在不是不可以置换，有资金实力的，先买限价盘，后再择机出掉老房子，没资金实力的，一边卖一边找限价盘买。置换期，把4无“无学区、无商业配套、无交通、无好物业”房子果断置换掉，否则你将来置换会花更多的钱。
7.改变过去以“城市等级”划分房产价值的传统观念。城市群、都市圈才是未来房产价值区分标准。城市圈越强大（指经济），房产价值越高，反之越低。举例：强城市圈卫星小城房价不一定比一些省会城市房价低。不要担心核心城市周半卫星城位置偏、通勤时间长、人口不足问题，未来圈内城市都是同城化发展，交通将会被首先解决，异地生活、工作会成为常态，新进城市人口都会填充到圈内城市来。
8.不要被“一二线城市房价涨上天、三四线楼市软绵绵”的思想所误导。事实上，一二线房价在涨，三四线也没有停歇，早晚而已。过去一直在被证实，将来还是如此，全国大部分地区的楼市基本还是一盘棋，不可能你的城市一直涨，我的城市一直跌或者不涨。准确的说法是“涨多涨少”的问题，参照第7点，概括为一句话“强圈城市增值、弱圈城市保值”。
9.根据7、8两点，长期居住的城市，如果是弱圈城市，买一套自住即可，如果余下还有经济实力准备买房，尽可能的把房子选在强圈城市，因为我们有限的资金可不仅仅是保值，还要实现收益最大化。
10.关于买房的城市选择，拉出来再重点强调一下。目前国家规划了众多城市群，发展较好的城市圈就那么几个，大部分城市圈还处于萌芽或起步阶段，特别是集全省之力的建设某一个城市，这些城市圈内的核心城市尚处于一个快速发展期，即使有心也无力顾及周边的卫星城，只有待核心城市发展相对成熟后，才有精力和时间发展辐射卫星小城，包括外溢的产业转移。所以，这个时间不是3、5年就能完成，买这些地方房子来增值的要慎重，无论是抗调整，还是上涨，都远不及强圈城市，资金一旦被限制住，或让我们失去更多好机会。
11.普通人群尽量不要去碰公寓、商铺和旅游养老房。即使在楼市很火热期，我们都能接到此类产品的销售电话，原因就是这类房子不好卖，当然，买到手后也就更难转卖出去。千万不要有“由于资金少，公寓好买就买一套公寓放着，到后面有机会再置换住宅”的想法，因为这样会让你置换的成本更加高昂。当然，土豪买几套养老别墅、买几层公寓、囤几套商铺作为沉淀资产之用，不是我们关心的。关于旅游度假房，除了海南，我们是没信心。
12.楼市稳定期，千万要切记“买卖房不是炒股，不要被某个热点事件、某项政策所左右，快进快出行不通”。
买新房注意事项
1.签合同
购房人的联系地址一定要准确无误填写；后期买房收据、发票、销售合同等都会按照这个地址来邮寄。在履约过程中，合同约定了权利义务，如要求你按期提供按揭资料，开发商按照你这个地址发函，由于你未按时履约，可能导致被要求退房或者罚没定金。另外，还要注意“定金与订金”的区别，订金可以退，定金则不能退。所以，我们在选择房子的时候，不要被开发商巧舌所迷惑，了解清楚了后再“下定”。
2.贷款
一般情况下，要求银行流水是房贷月供的两倍。在买房之前，我们要注意自己的流水是否充足；买房贷款前，尽量不要辞职，即使要辞职，尽量等到房贷下款后再辞；尽量选择开发商指定合作的银行贷款，如果款下不来，可以督促开发商想办法，如果自己找的银行没下款，你可能存在违约责任。
3.看房
房子不是很好卖时，开发商往往会造势，营造抢房氛围。你买房时，一定要到现场了解真实情况，通过向周围认了解开发商和前期物业的口碑。另外，要注意区分开发商展示的是实体样板间，还是在售楼处搭建的样板间，一般情况下，售楼处的样板间都会比实体的大，根据自身情况，做好效果评估。最后，就是在决定买房之前，要查看开发商“五证”，只有证照齐全的房子才能具备销售资格。
买二手房注意事项
1.产权是否清晰
通过核查房主身份证和不动产证真实性，确定是否具备交易资格。比如一些医产、校产等并没有独立的产权，只有使用权，自然也不具备上市交易资格。还有如集体土地上盖的小产权房、共有产权房、被抵押房源等，由于产权关系复杂，很多情况是不具备上市条件的，买这类房子一定要慎重。另外，由于房产交易合同不能对抗已事先约定成立的租赁合同效力，我们还要查看所购房子是否出租以及租期，以防我们不能及时拿房。
2.写明交易程序和违约责任
二手房交易，一般经过带看房、签合同、付首付款、过户、房屋交接和付清尾款程序。在二手房过户过程中，一定要求房屋产权证上的所有人到场。在房屋交接过程中，需要查看水电气等费用有无结清，防止后面扯皮。另外，在房价波动期，诚心买卖房屋还是要约定一个相对适度的违约金额，以防止因违约金额太小而毁约。凡是能够想到的条款，事无巨细，均应在合同或补充条款中书面约定，防止口说无凭。
3.了解房屋现状
这里主要关注两个点，一是房屋的质量，比如房屋墙体、房顶、地板是否有漏水痕迹，房屋面积是否与不动产证上一致，房屋隔音效果如何，房间外部噪音如何？建议我们在买房前，分白天晚上不同时段去感受一下；二是向小区门卫、保洁、邻居了解一下该房屋是否有过刑事案、盗窃案什么的，凶宅出售的价格往往比小区其他房源价格低出不少，这一点我们要特别注意。
房子，对于我们普通老百姓来说，是人生中的一件大事，马虎不得。上面我们归纳总结了买卖房的经验，是不少人集体智慧总结，希望能够对大家有所帮助。最后，也祝愿大家买卖房顺利、住有所居。
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