1.過度解讀政策的“大鄭北”
今年，省兩會上提到的鄭州大都市區對武陟而言確實也是難得一遇的機會，相關軟文再次撲面而來，吹起武陟產業新城的“彩虹屁”。
雖然鄭州跨河北上是必然趨勢，但我們也必須認識到：近幾年鄭州在不斷拉大城市框架，各式新區四面開花。這也就意味著鄭州產業和外溢的選擇很多。航空港區、綠博、管南、鄭上、二七新區等都張著嘴嗷嗷待哺，鄭州捨近求遠走向焦作的可能性能有多大？
即便鄭州要向北發展，首當其衝的也是離鄭州核心區更近、位於鄭州、新鄉、焦作三市交會中心的新鄉平原示範區。平原示範區的開發時間早於武陟，以恆大首入到現在，區域內進駐開發商十餘家，開發項目十多個，相關設施配套也相對完善。
除了公立的優質優質幼兒園、小學、中學外，鄭州外國語學校也在這裡設立有平原分校；河南省人民醫院平原分院也正在規劃建設中；商業配套有奧特萊斯購物中心、王府井購物中心、鳳西湖時尚水上商業街等；除政府規劃的基礎設施外，房地產開發商在建設時也各有配套。
從區位和配套上來說，同屬“大鄭北”的平原示範區在未來發展上都要優於武陟產業新城。
武陟成為鄭州外溢產業和人口承接地的可能性有多大，相信大家心裡也有了自己的評判。
“北聯”確實為鄭州未來發展提供了想象空間，但華夏幸福在武陟的這座產業新城要成熟，顯然還有很長的路要走。
鄭北孔雀城作為武陟產業新城的住宅項目，以“大鄭北”作為營銷噱頭延攬鄭州客群稍有過度渲染和透支城市未來的嫌疑。
2.過度營銷的“大鄭北”
武陟·鄭北孔雀城作為華夏幸福佈局河南的第一個項目，自然也備受期待。只是建在焦作市武陟縣的孔雀城不叫武陟·孔雀城而叫鄭北孔雀城。
2017年，初聽這個名字，筆者還以為和鄭東新區一樣是政府規劃的新區。然而遍查資料也沒有發現任何從政府層面上認可的隻言片語。後來才發現，媒體但凡有涉及鄭北新區概念的文章，均有孔雀城的身影。也是，鄭北孔雀城當然比武陟·孔雀城好聽，更好賣。
2017年，7月29日，鄭北孔雀城上演了一場價值500萬的魔幻大秀，15秒時間內，成功穿越黃河至鄭東CBD。一場魔幻秀，成功縮短了鄭州市民心中武陟到鄭州的心理距離。
2017年，9月2日，鄭北孔雀城“億萬級”景觀示範區和營銷中心對外開放。據說當天因到訪人數太多而導致預計的演唱會未能如期舉行，近萬武陟人苦等三個多小時只能敗興而歸。
不管怎麼說，鄭北孔雀城作為華夏幸福河南首秀成功引起了大家的注意，而且相比鄭州居高不下的房價，鄭北孔雀城不限購不限賣，洋房4200—4300元/㎡，別墅成交均價6500—8000元/㎡，一套最多130多萬，簡直是白菜價。更何況有固安·孔雀城金玉在前，後期升值似乎也不在話下了，就更後生無畏。
而今年，官方用描述“堅持統一規劃、統一政策、統一管控，探索向北‘跨黃河’與焦作、新鄉毗鄰地區聯動發展，加強黃河兩岸生態保護，建設沿黃生態經濟帶，加快一體化進程”描述“北聯”的發展思路，似乎又讓“鄭北新區”的概念更確鑿了些，鄭北孔雀城再次借勢出了海報單張。
種種營銷策略，似乎都有意無意地讓人們將武陟產業新城與固安·孔雀城做對位思考，鄭北的概念更是讓人浮想聯翩。據瞭解，在2017年的認籌現場，大部分都是武陟本地人，還有30%—40%是特地從北京趕過來的投資客。
筆者實在想不通，鄭北孔雀城與固安孔雀城相提並論的資本是什麼？
一座產業新城，華夏幸福花了十年時間才讓固安工業園區初具規模，又一步一步走到現在。固安一直作為華夏幸福的標杆項目對外宣傳，但筆者認為固安本身所具有的先天優勢和機遇可遇不可求，能夠異地複製成功的概率實在不容樂觀。
固安地處京津保腹地，是雄安新區的門戶之地，還位居北京新機場經濟核心要地，是環京區域中唯一一個地處北京新機場黃金10公里以內的城市。這得天獨厚的區位優勢也是武陟所不能比的。
此外，固安工業園區起步時期趕上北京申奧成功，在京企業外遷力度加大，人口外溢，為它提供了發展契機；其後，又有北京新機場、京津冀一體化、北京非首都功能轉移等政策優勢加持。站在風口上的固安想原地踏步都難。
固安與武陟，單就其所依附城市的輻射能力而言，就有天壤之別。
3.通勤誇張的“大鄭北”
鄭北孔雀城位於武陟縣城東南部的木欒片區，總佔地13平方公里，單靠武陟縣客群遠遠消化不了，而鄭州客群顯然才是孔雀城的主要目標。
在宣傳單頁中，我們常常能看到與武陟高鐵站相關的信息。那是因為鄭北孔雀城距離高鐵武陟站僅有1300米左右，且每天都有武陟—鄭州的往返高鐵，行車時間僅需20—30min。聽起來還是挺誘人的，但看看到列車車次表就不是那麼美麗了。
武陟到鄭州的最早一班是08:56出發，09:32到達鄭州；鄭州到武陟最後一班是18:00出發，18:27到達。
如果要坐火車通勤，必須要找到一個上午10：00上班，下午5:00下班的工作。顯然，這樣的工作時間在鄭州不太現實。
而且，城際鐵路的票價最少是17元，一天的通勤費用至少是34元/人，著實有點高了。
其次，當然也可以選擇自駕，孔雀城臨近原焦高速和鄭雲高速交匯處，距嘉應關收費站4公里左右，去高新區上班的話，不堵車40分鐘左右，似乎也還可以接受。
那是因為現在鄭州—武陟豫A牌照ETC小客車免費，但就目前而言這種免費政策並不是永久性的，一旦這種優待取消，通勤成本將增長一倍。
目前，鄭州至平原新區的G107鄭新黃河大橋，對豫A也不收費，這樣看來，距離鄭州核心區只有35公里的平原示範區更適合作為需要來鄭州通勤的上班族。
有人說武陟以後劃到鄭州會通地鐵，還是那句話，鄭州四環內城市基建還沒有成熟，武陟通地鐵的難度係數有點大。
但在2018年修編的《中原城市群城際軌道交通網規劃修編方案》中，鄭州大都市區市域鐵路網中提到，鄭新鐵路將從鄭州城市軌道交通13號線引出，經平原新區、新鄉縣至新鄉市區，項目建成後，新鄉將與鄭州實現市內軌道交通無障礙連接。
因此，對鄭州客群而言，鄭北孔雀城顯然也不是剛需一族需要的住宅產品。
即便發展“大鄭北”，筆者還是那句話，前面還有個新鄉平原示範區呢！新鄉平原示範區除了相對成熟高端的配套，人們對住宅項目的選擇性也更多一些。
區域內最早進駐的是恆大集團，開發項目兩個——恆大金碧天下和恆大御景灣；綠地集團有泰晤士新城，碧桂園有鳳凰灣、劍橋郡、莫奈花園等，綠城有鳳湖玫瑰園，建業有比華利莊園，還有森林谷正弘灣、金域藍灣、藍城桃源春曉、恆升一號莊園等。
要剛需有剛需，要高端有高端，且有1800畝鳳湖壓陣，自然生態和居住環境更是沒得說，名副其實的宜業宜居宜樂。
總而言之，“大鄭北”是鄭州轄區外以北，不是鄭州轄區內的北。
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