在樓市經歷了大火猛攻、冷水澆頭、小火亂燉……一系列操作後，房價格局和梯度感反而被沖刷得異常清晰，天津各區的總價阻力線也被坐實了。
1
已定型的天津房價體系
儘管殘酷，但天津的房價體系已基本定型。
不意外，河西區以總價600萬位列全市阻力線第一名。
在500-700萬這個總價段內，河西區成交套數是最多的，全市佔比77%。
放眼全市，河西區的新房價格一直都很“傲嬌”，無論是政府所在地的老城區，還是後來讓有資金實力者趨之若鶩的老梅江、梅江南，在房價上都天生自帶“優越感”。
如今河西區最高總價阻力線所在地輪動到了新八大里。
因為黑牛城道以北沒有新房供應，黑牛城道以南的新梅江起步區“氣候”才剛剛成型。
所以，現在能撐住河西區的中堅力量依舊落在了新八大里上。
而新八大里的“表現”也不俗，2015年25000元/平米的成交價，這幾年像坐上火箭般，直衝到42000元/平米，漲幅約68%。
且不說新八大里如今可選的新房鳳毛麟角，即便有的選，門檻至少要在450萬以上。
對於想留在這裡，但預算有限的人來說，這份更新過後的房價系統，已經顯得不太友好了。
2
天津的第二張“城市封面”
事實上，新八大里能站上房價制高點，背後是有支撐力的。
一般來說，帶動市區房價上漲的三個動力分別為：學區、自然資源、城市界面。
新八大里的學區自然是它的王牌之一，但是對於這種偏高端改善的板塊來說，城市界面才是最“吸睛”的。
說到天津的“城市封面”，會想到哪裡？
第一反應自然是南京路、小白樓、津灣廣場……現在這些地方也仍是名片，但要說新都市感，顯然新八大里更璀璨。
我們總說，晚來的，才能更享受到符合時代感的規劃紅利。
當然，天津的發展不會只有一張封面，比如南京路、津灣廣場等。
如果再選一張，第二封面就在新八大里。
按照政府規劃，新八大里要打造一個新的商務商業中心，並且要在京津冀協同發展戰略中承接北京產業轉移的重任。
整個新八大里規劃總體建築面積達到189萬平米，其中住宅只有78萬平米，商業金融業約111萬平米，這就具備營造出“大都會blingbling城市感”的基礎。
2019年3月5日，天津政務網發佈《天津市人民政府辦公廳關於促進市內六區高端服務業集聚發展的指導意見》。
其中再次強調了“新八大里，承接北京非首都功能，引進京冀現代服務業企業，打造展示城市新形象的夜景燈光秀，建設集高端服務、高端消費與優良生態於一體的現代生活商務區。”
對於這種“調性”的板塊來說，城市空間一定是立體的。
新八大里地區配套地下工程包含地鐵11號線內江路站、地鐵12號線黑牛城道站、過黑牛城道地下通道、七里東側下沉廣場。
其中，過黑牛城道地下通道現已完工，這是目前亞洲最大斷面的矩形頂管隧道。
再加上未來的下沉廣場以及地鐵樞紐，不僅讓住宅、商業和城市之間的密接性更強，也讓整個立體空間都“活”了起來。
新八大里過黑牛城道地下通道示意圖
“區域跟著規劃跑”的模式，在新八大里已經得到了充分展示。
接下來很多重量級的商業、購物中心都要開放了，這意味著新八大里被拽入到天津發展的強勢版圖中。
這樣的佈局，大概也是很多人理想中新都市的樣子。
當一切如約兌現後，新八大里“能量槽”的蓄積力量會再上一個臺階。
住宅成片逐步交付，人口幾何級增長。
頭頂是酷炫的天幕燈光，地面街區可以隨便逛吃逛喝，甚至“買遍全球”，而地下也全面打通。
四通八達的地鐵線，與天津任何一個商圈都聯繫得更緊密。
這是恐怕也是年輕人們夢寐以求的生活方式。
變化令人眼花繚亂的同時，進入其中的“門檻”同樣讓人刮目相看。
有一群人會因此感到無所適從——他們或許是資金不足，但又想留在河西區的改善人群；或許是喜歡城市中心的生活感，但剛工作沒幾年的小年輕；還可能是沒有房票的被限購一族……
500多萬的總價，是讓他們咽不下去的價格。
3
突然打開的“一扇窗”
但有時市場會突然打開一扇窗，你至少要往裡面看一看。
500多萬的門檻“咽不下去”，如果門檻降到250萬，會不會有點“小鹿亂撞”的感覺？
當然，前提是價格進入了“舒適區”，但房子也並沒有變得“不舒適”，這是一條不能破的紅線。
比如下面的高層戶型，一梯兩戶的格局，邊戶建築面積92.95平米，中戶建築面積87.20平米，都是兩室兩廳一衛的戶型。
價格也是相當的友好，28000元/平米起，總價最低能控制在250萬左右。
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對於年輕的小兩口，或者是想從河西區“老破小”中脫離出來的人來說，這都是很舒適的戶型。
在控制面積的同時，各功能點一樣都不少。
比如93平米戶型中，主臥自帶陽臺，整體能有一個延展的空間感，當做讀書區、小茶吧等都不錯。
客廳、餐廳、廚房一字相連，整體視覺更通透，也更符合生活動線，衛生間在主臥和次臥之間，能照顧到全家的生活需求。
格調綺園城市型公寓樣板間實景圖
如果預算稍寬裕些，還有洋房產品可以選擇，居住舒適度也更高些。
洋房也是一梯兩戶的格局，出房率大約79%，均價31500元/平米。
主要戶型為建築面積103.43平米和102.16平米的三室兩廳一衛。總價能控制在320萬左右。
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事實上，100平米左右的小三室才是現在剛需、剛改的“硬通貨”。
有數據表明，對於剛需、剛改購房者來說，“擁有獨立的生活空間”是購房需求中佔比較大的一項。尤其是二孩時代的到來，三室戶型生活舒適度更高。
同樣位於新八大里，同樣享受到“大都會”的城市資源，唯獨不同的是，它在不影響居住舒適度的基礎上，拋出了“價格彩蛋”。
“它”就是格調綺園的城市型公寓。
4
迴歸居住屬性
沒錯，這是個公寓產品。多數天津人一提“公寓”就色變，這些年大家對公寓的印象除了升值慢就是居住功能差。
問題的根結是，天津的公寓被一些具備部分居住功能的商辦樓給“玩壞了”。
物業服務跟不上、購房圈層不統一、購房用途魚龍混雜……導致陷入惡性循環。
這些才是拖累天津公寓“口碑”的關鍵點。
事實上，公寓產品本身並沒有問題。
尤其在一線城市，城市核心地段的公寓價格不輸於住宅；而在南方城市也如此，大家對公寓毫無“戒備心”，杭州的公寓能跟住宅叫板，深圳8000萬的公寓也能被“秒光”。
但格調綺園的公寓不同，首先它是民水民電、有燃氣、能落戶、有統籌學區。
再者，也是最重要的，格調綺園的公寓是按住宅來建的，無論是高層還是洋房，都是一梯兩戶的設計，戶型南北通透或者全明，跟普通住宅沒有區別。
如果要將它與別的公寓區別開來的話，它應該叫做“住宅式公寓”。
格調綺園城市型公寓現房實景
在房住不炒的大環境下，格調綺園的公寓，是一種迴歸居住屬性的產品。
更何況，它是“格調”啊。
格調綺園的住宅部分，分成北、東、西三個小組團，每個組團各自擁有獨立的內庭院。
目前在售的公寓3號樓和5號樓位於靠近黑牛城道一側的北組團。
格調綺園平面圖
格調綺園的公寓並不像普通公寓那樣完全商業化的開放式，而是具有圍合的“社區感”，在這方面，也與住宅產品是相同的。
其所在的北庭院，景觀分為兩大區域：廣場和花園。
廣場的地面鋪裝，採取“植草磚+透水混凝土磚”或是混凝土條狀鋪地磚。後期放上幾把座椅，是業主休閒的好去處。
格調綺園北庭院平面圖
廣場中間設有一個小綠色的窪地景觀，景牆與種植池結合，形成一個南北圍合、東西與廣場相連的小花園。
但凡看過格調社區的人，恐怕心裡都打開了好幾個感嘆號。
因為格調給購房者的並不是簡單的房屋交付，而是對於格調品牌價值的兌現、口碑承諾的兌現。
格調綺園社區實景圖
兌現才是成長的開端，這是格調的理念。
在這方面，格調的老社區有發言權，從15年前的格調空間到14年前的格調春天，再到10年前的格調竹境……在二手房市場上，房價要高出同區域其他社區10-18%。
格調竹境
格調春天
當然，如今的格調綺園，無論是住宅還是城市型公寓，一定不會是個例外。
5
買房的初心
不想離開市中心，可能是很多購房者執拗的要求和底線。
可這唯一的要求，事實上是最高的要求，還必須得在可控的總價範圍內。
城市核心地段的房價，對剛需、剛改越來越不友好時，全市區蒐羅一遍，恐怕也沒幾個樓盤能符合自己的“條件”。
要麼就外溢到環城，雖然住宅本身有很強的居住屬性，但還是割捨不下市區便捷的生活和大城市的都市感；
要麼就在市區選擇“老破大”，雖說留在了市中心，但卻犧牲了居住品質，房型、社區環境、物業等距離自己的改善要求都相差甚遠……
這個時候需要回歸初心——買房的目的是什麼？
格調綺園的住宅式公寓具備了住宅的核心功能，滿足了所有居住屬性。
最關鍵是大幅降低了購房負擔，在同樣的總價下，不用犧牲面積、犧牲地段、犧牲社區環境……
而且有格調的品牌背書，入住之後社區也會形成良性循環，保值能力會得到體現。
可能是你原來不曾敢想的河西區新八大里，並非遙不可及。
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