在跌宕起伏的市場，許多聰明大腦反思和探索，業界越來越多的人士，終於對產品經理的行業價值，開始重視。產品經理，並不是貴司產品部的經理，昨天你才讓獵頭挖了一個，據說還有5個候選人。
“
他是相對於交易物的“貨品”、“商品”屬性，專門負責將貨品進行產品化改造的重要崗位，是房地產生產的戰略性人才。
”
即便在人才濟濟的互聯網行業，產品經理都是稀有物種。得到全業認同的產品經理並不多，比如喬布斯、馬化騰、張小龍等，其它的，都屬於技術人。
專門研究人性的，才是產品經理。在不久的將來，也就是幾個月內，各位老闆就知道了，原來你的樓盤，不是賣給大勢和漲幅的，而是賣給人的。
許多人對成為產品經理有濃厚的興趣，所以，這篇文章就來談談，成為一個房地產業“產品經理”所需具備的知識體系。
文章很長，內容很硬，知識點太多，建議打印下來閱讀。
1 產品經理的知識廣度
房地產第一門要掌握的，應該叫“空間學”。
這門學科基礎且重要，因為房子本身就是空間，我沒有用“建築學”、“規劃學”、“環境藝術”、“室內設計”等學科來命名這一科目。
因為空間，是這一切學科的總和。購房人對空間的需求，即包含了城市空間，這是城市規劃學研究的內容；也包含了建築空間，買房就是要生活空間，這是建築、綠化和室內學科的總和；其實還包括了文化空間，嗯，城市商業文化服務，這個空間的內容，取決於城市裡的經營者；最後是群體空間，每個群體都有可以做不可以做事情的規則，這是群體成員的生存空間。
從空間角度來說，任何空間，都是獨立存在的，不論是城市，還是街道，或者社區，以及單套房子，都有邊界。
但房子是很獨特的商品，它不能獨立存在。而我們接觸的許多商品，比如口紅、汽車、包，都能獨立存在，比如你拎著包走到任何角落，並不影響這個包的價值。
但是房子不行，不論你設計得有多好，用什麼樣的內外裝修材料，當把它建在不同的城市，價值是不一樣的。價值因地方不同，所以房子是不獨立存在的。
如果要探究房子的價值，那麼就要學習第二門學科，叫“社會學”。
社會學分類很多很廣，比如農村社會學、城市社會學，有人把德國人發現的“經濟地理學”，也劃到社會學範疇，雖然它的發現者最開始是德國一個地理學博士，發現的主要目的，是研究經濟。
很複雜，比空間學還複雜。但也可以很簡單。因為顧客（消費者）在購房時所使用的社會學內容，僅僅是社會關係和生態。
大家買房時，所使用的都是社會身份，比如婚房的購房身份，是小家庭的家長，買學區房的購房身份，是父親這個角色——有孩子的男人才兼容父親，沒有孩子僅叫丈夫；買寫字樓的購房者身份，是公司董事長；買商鋪的身份，是投資人，所有投資人的角色定義幾乎一致，通過投資別人的經驗行為獲利；買豪宅的身份，是成功人士，是對自己優秀的獎賞。
“
空間的價值並不會獨立存在，因為其受使用者角色身份限制。所以產品經理，必須懂角色，使用者的角色，決定空間價值。
”
單從空間價值來說，別墅高過公寓，但從使用者的價值重新定義來看，富豪的公寓要比中產的別墅貴。這樣的案例，全球比比皆是。
第三門，城市學
能理解空間，又能理解社會角色，那麼開乾產品吧。依然不行。
想一想，空間有獨立的價值體系，而角色也有價值體系，不能直接焊接在一起。別說做產品了，踩盤時，要把產品看懂看透，你要能理解清楚空間和角色的相互關係，必須先理解這個城市。
城市是空間和角色的母體，每個城市的空間估值邏輯和角色類別都有差異，所以我說萬能產品行不通。為什麼呢？因為城市的母體不一樣。
城市學又是一門讓人昏厥的學問，規劃、產業、經濟地理、歷史、文化，任何一項都能單列成獨立學科。
做房地產的產品經理，主要學習城市的社會分工：
任何城市的經濟動能、地盤和人群，都是不一樣的，要將自己有限的優勢，分到各個群體上，讓大家都有事情做，這就是城市分工。要比幾個兒女的家庭分家難多了，幾乎每個城市的分工都不一樣。
城市學很重要，因為城市社會分工，決定兩大要點：
土地價值，土地價值不受環線、方位的控制，而是城市分工之後的產物。
顧客角色，每個城市的購房人角色都有差異，誰能買房，誰不能，也是這個城市分工決定的。
那麼，你還決定做房地產產品經理麼？它真的很好玩很有趣哦。
2 可以做得很淺
我想，很多房地產從事拿地和產品規劃的同學，對上面的“城市學”、“社會學”、“空間學”並不陌生，因為過去的樓盤定位，知識面就是這麼寬。
只是稍微做了一下技術處理，將其簡單化了：
城市學：
在過往的拿地和產品報告中，對地塊所在城市的基本情況，都有涉獵，比如人口、GDP、產業，以及城市框架格局、土地版圖。
也算是研究了城市，儘管沒觸及到該城市的社會分工。
社會學：
過往還是會做客戶研究，比如年齡、購房動機、購房預算，配置和配套要求。不同總價和單價房子的供應和銷售量。
以剛需、改善、學區、地鐵房、豪宅、度假別墅，基本能判斷它所瞄準的社會角色。
空間學：
這當然是房企目前最擅長的啦，從高低配、南北向、景觀軸、交通線；到小疊拼、大洋房、四面寬、五收納，到偷面積、送飄窗、贈門廳、得房率，從新古典到新亞洲，再到新中式，已經玩得滾瓜爛熟了。
明明城市、地塊、容積率、價格都完全不一樣，但是開發商總能將空間做得一模一樣。這真有本事。
這樣的產品，我們的團隊，3天能做1個，但是被禁止，誰這麼做誰辭職。
所有的方案，都是淺出，但是簡約不等於簡單。簡單的方案和複雜的方案，說的絕對不是一件事情，深入者淺出是大道，但首先得深入下去。
3 關於城市學的厚度
從GDP和人口產業去看待城市，就如以身高長相和學歷，去判斷人才一樣。他好他差，又怎麼樣呢？重要的是你怎麼將其用出價值。
我實在不明白許多開發商，為什麼要將GDP\\人口\\產業放到第一頁去判斷城市，當然能比較出城市優劣，但你又不是總理，難道要給市長髮紅花？作為開發商，沒有這個資格和權力，只能記住，指標差的城市，有賣得好的樓盤，指標好的區域，也有賣得差的樓盤。
只從開發商將城市分為1/2/3/4/5線之後，整個集團都不好了，在你重軍佈局1/2線時，碧桂園在3/4線當王；當你殺進3/4線城市後，1/2線城市表現出生命力。所以，基於人口/GDP和產業的劃分標準，實在沒意思，讓你喪失戰略定力。
城市性格，來自於社會分工，它擁有的資源，和它需要分配的對象，以及分配的規則，決定了城市的屬性，對於開發商的價值在於，你至少可以根據城市分工，找到買房人。
我們根據城市資源和分工特性，將城市分為四大類：
第一類：枯竭型城市。
所謂枯竭，指的是人和財皆外流，城市失去了區域競爭力，可以分配的資源和可分配的對象都在減少，內核日漸枯竭。鶴崗被大家熱傳，是因為枯竭到一定度了。
隨著高鐵戰略和高速成網，還會有許多枯竭型城市誕生。是不是應該拋棄呢，非也？爛船都有三千釘，枯竭城市只是外流，內核在變小，但並非消失，枯竭，僅僅是內生資源，承載不了更多的人和錢。但依然有利益既得者，依然有購房需求。
但並不是剛需，至少你大開發商的萬能產品複製戰略，不適合這裡。
第二類：救援型城市。
救援型城市的基底和枯竭型一樣，也是內核資源不足以承載更多的人和物。所不同的是，城市得到了某方面外立的“救援”，有大的血液往裡面流動，如國家戰略城市、旅遊城市、強基建城市，乃至某個縣忽然得到了產業轉移。
所以，救援型城市必然有一幫人，某個產業、某個領域，成為城市的油水部門，並且業會誕生一個利益既得圈層。
需求顯得更旺盛，有一定的生機，野心勃勃的人和迷茫的人，同時在城市的酒館擦肩而過。
第三類：封閉型城市
相對於前兩種城市，封閉城市的體量更大，有足夠多的資源和人口基數，能形成自生閉環。表現特徵是，雖然很難吸納外地的人財物，但外地也很難吸納走他的人財物。是城市化流動中光芒比較穩定的恆星。
大多數二線城市都有封閉城市的特點，同時也有獨特的封閉城市氣質，那就是“地頭蛇”現象突出，凡穩定的社會結構，必然是資源山頭爭奪完成，自我保護能力強，強龍也未必能撕開當地的網絡，奪取山頭。
因為體量足夠大，能形成穩定的山頭，消化和盤整不斷出現的機會和資源，所以封閉城市的利益既得者數量多，種類廣，產品品類可以比較豐富。
第四類：吸納型城市
顧名思義，吸納城市，是有足夠的動能，吸納外地、外省的人和財等資源，源源不斷的為其供給能量。比如，你們常談的北上廣深，以及倫敦、紐約等國際都會，都是一城成，百城枯的吸納型城市。
這並沒有什麼不好，舉全國之力承託一個城市，不但是發達國家的特點，也是非發達國家迅速發展的方式，據10年前的一份統計，不發達國家的首位度城市，資源佔比達60%以上。
GDP高，人口基數大的，都是吸納型城市。但反之未必，很多小城市，他未必要外地的人，但也能賺外地的錢，同樣也是吸納型城市，諸如長廣三角的縣城，哪怕是鄉鎮皆然。德國漢堡、斯圖加特等，人口百萬左右，但同樣是吸納城市。
吸納城市裡面有豪宅，也有本地人居所，如果吸納人口，同樣也有外地人居所，房地產產品品類豐富。
這是我們對城市的分類方法，行之非常有效。
因為城市本身來自於社會分工，任何城市的興起和衰落，都是時代分工的結果：紐約的崛起是登陸人來自倫敦，底特律汽車業的發達，本身是因為造船，造船業的基礎，是內陸的人工和土地成本很低，並且又有河道將船開出來；所以城市內部，也必然是分工的結果，從分工模式歸類城市屬性，有利於找到機會。
4 關於社會學的厚度
社科院每年都要發佈藍皮書，我買了幾年，發現沒啥用途。我們目前所能接觸到的社會學研究成果，都是對現象的統計，儘管我喜歡芝加哥社會學派的研究方式：把社會當作一個整體，多做樣本調查少做數學公式。
但人類社會本身是按照什麼規律形成的，人類有那麼多角色，每個角色定義為什麼不同，為什麼會出現各種社會現狀，鮮有社會學領域的知識架構來說明。直到看到鄭也夫教授對社會學發展脈絡的梳理，比較有意思。
社會學是一門新興學科，只有幾百年歷史，且影響社會學形成框架的，是生物學。
以下是社會學的框架演進原理：
1.林奈，生態鏈。
林奈是瑞典博物學家，在《自然的經濟體系》中，發表了最早的生態鏈觀點，認為上帝給每個動物，都分配了一個世界。大家彼此共生。
他的觀點對社會學的啟發在於，每個社會群體，都有天生的位置，並且組成社會生態。不僅如此，林奈的觀念對經濟學影響很大，他有個學生叫亞當斯密，做為著名的古典自由經濟學家，所謂的自由經濟，也脫胎於市場對資源的主動配置。
2.洪堡，等溫線的發現者。
洪堡兄弟是德國著名的洪堡大學創建者，該校出過29名諾獎獲得者，馬克思恩格斯愛因斯坦，都在這裡任教，洪堡是地理學家，發現了等溫線。在不同溫區裡的物種，既有非常大的相似性。
這個觀點對社會學的啟發是，只有社會屬性相同，那麼不同地區的社會物種是近似的，比如，所有枯萎型城市的客群是類似的。
3.馬爾薩斯，物種的競爭關係。
馬爾薩斯是人口學家，對今天的世界影響深遠，比如計劃生育政策，他對自然物種的研究結論是，生存是同類的搏殺。
人口學本身也屬於社會學，這個直接對應社會學，和我們看到的階層地盤關係一模一樣。比如，封閉城市都有排外性，主要排的是外來的同類；而吸納型城市並不排外，不是因為沒有山頭，而是山頭佔有者將髒活累活給外來者幹，兩者的社會分工不同，變成不同物種了。
4.達爾文，適者生存。
很有名的英國生物學家，集合了之前研究者的大成。他的強者生存，物競天擇理念，也指的同類競爭關係。
同樣也直接對應社會現象，比如開發商產品做不過你，但可以提高地價讓做產品的沒地；也可以加快先進流速，提高行業集中度。絞殺同類開發商的生存空間。
5.沃明，群落和共棲。
丹麥的植物學家，我們小學課本上學到的池塘群落，就是源自他的發現。對自然界和經濟界有強烈啟發。
這個對社會學的直接對應，就是組織分工，產業鏈。比如房地產產業裡包含近百個行業，大家共同組成房地產群落，有共同的枯萎關係。而人類社會的山頭主義，就是群落。
6.埃爾頓，小生境
是著名的動物生態學家，他的研究成果包含“食物鏈”、“組織規模”、“小生態環境“等。
這個可以直接對應到城市社會，城市的若干區域，就是小的生態環境，裡面各種組織的分工關係，上下游就是食物鏈 ，最有趣的發現，是任何食物鏈的規模都不會大，以2-3種為食。
對應到組織管理上，就是管理的扁平化，一旦食物鏈太長，必然效率低下。
7、懷海特，大自然沒有個人主義。
哲學家也來攪和了，沒錯，通過吸納前人的研究成果，他發現任何一個自然界的個體，都是沒有意義的，比如不能單純的看一隻鴨子，鴨子的意義是都存在於池塘群落，以魚草為食，同時也是其天敵的食物，構成了生態。
這個觀念對做產品的啟發很大，比如研究客戶需求的時候，以具體客戶的觀念是沒有意義的，你必須研究他的角色，比如是丈夫還是父親，是高管還是從業者。我們做寫字樓的失敗，就是隻研究投資者或者老闆，而不研究當地的公司。底商的失敗，是隻研究投資者的支付門檻，而不研究經營者、消費者共同創建的區域消費文化。
沒有個人主義，任何個體的行為，都是他所在的組織分工角色決定的。
8、帕克-芝加哥社會學派的創建者
我個人是很認同芝加哥學派的觀念和方法，帕克原是富商的兒子，但是大學畢業當了10年記者，戰前到德國學習社會學後，在芝加哥創建了社會學派。他們創造了城市生態學。
我很喜歡看芝加哥學派的書和成果，他們擅長於從社會現象裡，把城市社會生態的根根底底挖出來，比如通過“柳條公園”，看城市產業和人群的迭代，甚至有個社會學博士的論文，是親自去街頭黑幫中生存之後完成的，這本書叫《城中城》。
這也是我們城市穿透性研究方法的模板。
房地產產品經理的知識寬度，需要跨越“城市學‘、’社會學”、“空間學”，因為房子的價值屬性很特殊，空間價值並不獨立存在。這種行業魅力，讓我迷戀。
同時，他也需要每門學科的厚度，比如不能單純從GDP/人口數和產業去判斷城市，而應該從城市資源和分配機制上，去了解城市屬性，然後才能判斷城市哪些行業誕生買房人。也不能直接從年齡、收入、學歷、家庭結構去判斷買房人要什麼，每個城市的分工屬性不一樣，產生的小生態環節和生態鏈也完全不同，所以同一角色的需求迥異。
比如全世界的孩子爹都叫“爸爸”，但是因為生態關係，每個城市的爸爸，定義都不一樣。那麼，他們需要的房子是不一樣的，因為他們眼中的孩子，以及孩子眼中的他們，有很明顯差異。
而從深入剖析城市，到解剖式的客戶研究，再到創造他們的空間。同城不同區域都不一樣，而行業給你完成空間設計的時間，不超過2個月。
歡迎你進入產品經理的世界。責任感、聰明和勤奮，能微觀，也有大局。要有40歲的閱歷，30歲的野心，和20歲的激情，這樣一直幹到60歲。
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