地產下行，世茂股份“上行”，“同業競爭”問題難解決

2018年冬天，行業標杆萬科以一句“活下去”不斷刷新市場眼球，屢屢登上熱搜，多少意味著房地產的寒冬來了。曾經最黃金的歲月已漸行漸遠，取而代之的是緩步慢行，提高安全邊際，降低風險，以求在猙獰的市場中獲得喘息機會。

2019年，在密集調控的樓市面前，減少拿地，加速回款就成為房地產業發展的常態。

不過，並非所有的房企都是如此，常常有一些激進者甘當時代的 “弄潮兒”，逆勢而上。比如世茂股份（600823.SH）。

地產下行，世茂股份“上行”

10月18日晚，世茂股份發佈公告稱，公司控股子公司珠海世茂新領域房地產開發有限公司，以人民幣 56.40 億元競得港珠澳大橋珠海口岸地塊（宗地編號為：19137/珠自然資儲 2019-29 地塊）。

資料顯示，該宗地塊珠位於港珠澳大橋珠海口岸、聯檢大樓北側，掛牌價格為56.4億元，宗地面積 22.56 萬㎡，規劃建築面積為 96.78 萬㎡，容積率≤約 4.29，土地用途為商服用地。項目主要功能涵蓋大型商業、會議展覽中心、五星級 酒店、辦公、公寓、綜合交通樞紐等。

換言之，世茂股份以底價56.4億，折算成交樓面價5828元/㎡的拿下該宗地塊。實際上，由於地段的優越性，該宗地塊的出讓條件頗為苛刻，無論是從體量還是規劃內容上，都需要實力房企才能成功運作。

縱向看來，今年世茂股份拿地熱情高漲！上半年通過招拍掛拿地金額36.2億元,並以15億元的價格獲取了包括泰禾集團杭州蔣家村項目51%股權、天津中民愛普城市建設發展有限公司50%股權等項目，從而新增杭州、天津、濟南等二線城市約百萬平土儲建面,權益拿地金額/銷售金額達60%,拿地強度持續超出行業平均。

不過，激進前行的背後，世茂股份的現金流情況並不樂觀。

激進前行，資金面緊張

世茂股份近日披露的三季報顯示，2019年前三季度實現營業總收入150.7億，同比增長4.8%；實現歸母淨利潤15.5億，同比增長4.4%。報告期內，公司毛利率為32.5%，同比降低4.6個百分點，淨利率為16.9%，同比降低0.7個百分點。

大致看來，這個一份中規中矩的業績報告。相較激進的作風，有一丟丟讓人失望。

值得注意的是，公司債務也在同比快速上升。截至2019年三季度末，世茂股份負債總計693.14億元 ，較上年同期增加129.31億元，同比增長22.9%。其中，流動負債462.46億元。

於此同時，公司現金流呈現出緊張的局面。報告期內，世茂股份經營活動產生的現金流量淨額為-33.15億元，上年同期為-27.88億元。

激進擴張壓力下，世茂股份也加速在資本市場融資。前三季度，據不完全統計，世茂股份完成發行35億元公司債券、人民幣10億元短期融資券，籌資活動現金流入小計291.91億元，較上年同期大幅增加超120億元。另據市場消息，近期有44.5億元中期票據獲准發行。除了常規債券融資，世茂股份亦通過設立CMBS資產支持專項計劃發行資產支持證券補充現金流。

如此密集的融資，上市二十多年的世茂股份在資本市場的表現又當如何？

大致看來，這個表現可以用波瀾不驚來表示了，除卻2015年的特殊行情，平穩的一直徘徊在5/6元左右，近期更是掉到了5元以下。

上證e互動，有投資者發出這樣的拷問，“股價長期低於淨資產，為何未見維護股價的行為？”“15～17年時，絕大部分房地產公司都在加槓槓，後來在房地產去庫存加棚改時都賺放了，而公司卻在去槓槓，現在房住不炒，而公司反而加槓槓，風險巨大！”

業績之外，世茂股份還有一個讓市場疑惑的問題。一直以來，世茂股份都強調已建立“以商業地產為主、多元業務為輔”的業務架構。但從半年報來看，住宅依然佔據了世茂股份營收的大部分，達到94.48億元，商業地產銷售僅為26.60億元。

當年集團實際控制人許榮茂先生為世茂股份和世茂房地產劃定的涇渭分界線已越來越模糊。

地產“同胞”情 十年難割捨

世茂集團旗下有兩家上市公司“世茂房地產（0813.HK）” 和“世茂股份（600823.SH）。

2009年，許榮茂與世茂股份及世茂房地產三方簽訂了《不競爭協議》及其補充協議，為兩家公司圈定各自“勢力範圍”，即世茂股份將致力於商業地產，世茂房地產將從事住宅和酒店業務；對於不可分割的地塊，將由公司與世茂房地產成立項目公司，並由世茂股份絕對控股。

但經過十年發展，現實中的兩家公司非但沒有分開，反而越來越緊密。

公開資料顯示，世茂股份和世茂房地產分別由許榮茂之女許薇薇和許榮茂之子許世壇掌舵。

今年上半年，世茂股份所拿四宗地中，商業項目和住宅項目各佔一半。共計35個在建擬建項目中，純商業項目只有16個，其餘要麼是商住，要麼是住宅，如天津世茂悅府、蘇州世茂銅雀臺、青島世茂諾沙灣等佔比100%權益的均為純住宅。

反映在業績上，世茂股份來自住宅地產的營收一直遠超商業物業運營收入。

2016年至2018年世茂股份住宅地產業務營收比重分別為59.23%、84.92%、61.42%；商業物業運營營收比重37.28%、11.29%、35.2%，更像一個以住宅開發為主的地產公司。

另一邊，世茂房地產則在深入發展商業項目。2016年參與深圳深港國際中心，深港國際創新合作項目等項目的開發建設；2017年以底價240億元，獲得深圳龍崗大運新城核心商務區地塊，成為深圳排名第二的總價地塊；2018年，世茂房地產又以11.2億元底價競得深圳坪山中心商住地塊，打造世茂廣場。

十年間，困擾世茂集團兩家上市平臺的“同業競爭”難題非但沒解決，反而進入了“難捨難分”的境地。

END