這些年，樓市的增長速度有多快？
第一個階段，1998-2009年，我國住宅開發投資額從2081.6億元增加到44319.5億元，增長了20倍。
住房開工面積增長了7.8倍，年均增長18%，比上世紀日本經濟高速增長那15年還要快。
住房萬人開工量[v]從1998年約22套增加到最高的2011年128套左右，增長了4.78倍。
第二個階段，2009年到2018年，新增建設了9374萬套住房，比上個10年還要多36%。到目前，基本實現了戶均住房套數超過1套，人均住房建築面積近40平方米。
但是，在房改初期，當年低價獲得公房的有房群體，通過資產置換、賣一換一的方式推高了房價，現在，首次置業群體只能通過加槓桿購房，這就陷入了“槓桿高-房價漲-槓桿高”的循環。
由此帶來的，是居民槓桿率不斷走高，房企經營性槓桿持續增加，好比是不斷拉緊的弓弦，只要負債率、槓桿率、空置率繼續走高，就極有可能會斷掉。
那麼，在下個10年，房地產還會不會加速發展？
我們可以從購房需求的角度，分析這個問題。
太平洋證券經濟學家肖立晟此前發佈研報指出，房地產需求主要由城鎮化需求、二胎需求、結婚需求以及改善性需求組成。
先說城鎮化。
我國2018年的城鎮化率為59.58%，到2030年，10年間城鎮化率目標為70%。
根據發達國家經驗來看，城鎮化率60%-70%時，城鎮化進程仍處於較快發展階段，當城鎮化率超過70%時則會顯著變慢。
顯然，我們正處於從60%向70%過渡的階段。那麼，發達國家城鎮化率從接近60%提升到70%的時間是多少呢？
數據顯示，美國用了15年左右，日本是12年，法國11年，韓國最快，只用了7年。
因此，未來10年，農村人口湧入城市的城鎮化需求依然存在，但是10年之後，需求變小是必然的。
再說生育率。
經濟學家任澤平在《生育報告：2019》中指出，2016年全面二孩政策不及預期，生育堆積效應業已消退，2018年出生人口降至1523萬，比2017年減少200萬、減少12%。
育齡婦女規模已見頂下滑，2030年20-35歲主力育齡婦女規模將比2018年減少29%，其中25-30歲生育高峰期婦女將減少41%；出生人口即將大幅下滑，預計2030年將降至1100多萬、較2018年減少26%。
也就是說，10年之後，新生兒會下降到1100多萬的水平，對比2018年的152
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