中房報記者 秦龍 北京報道

11月13日，位於北京經濟技術開發區的2宗住宅用地成交。中國房地產報記者注意到，這2宗住宅用地基本都是純住宅的地塊，只搭配少量教育用地，沒有搭配商辦用地。這在以往北京土地交易市場較為少見。

北京土地交易市場這一微妙的變化隨著北京市規劃和自然資源委的一則消息變得清晰。同日，據北京日報報道，北京市規劃和自然資源委發佈消息，為了加強區域功能的統籌，提升居住環境品質和公共服務水平，今後北京將在土地入市時把住宅用地及商辦用地分開單獨供應。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國房地產報記者採訪時表示，新規的發佈，將會使北京土地供應市場會出現更多的、更清晰的純住宅用地。“以前住宅用地與商辦用地混合的時候，有的開發商會把住宅用地的商業部分建設成酒店式公寓、商住賣，現在把兩者獨立分開，就可能不會再出現此類情況了。酒店式公寓、商住也會相應減少。”

區域內公建用地與住宅用地將分開供應

據北京市規劃和自然資源委官網顯示，這2宗用地土地面積9.73公頃，建築規模約26萬平方米。宗地均位於北京經濟技術開發區，地處京滬高速東側的路東區，兩個地塊位置毗鄰，周邊有軌道交通亦莊線的經海路站和次渠南站，交通便利。

從地塊屬性及信息上來看，經濟技術開發區路東區E9R2、E9A2地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地，土地面積約4.25公頃，建築規模約10.89萬平方米。其中住宅部分地上建築規模約10.48萬平方米，另配建4078平方米的托幼；經濟技術開發區路東區E9R3、E9R4地塊R2二類居住用地，土地面積約5.47公頃，建築規模約15.33萬平方米。兩個地塊住宅容積率均為2.8。

不難發現，上述2宗住宅用地基本都是純住宅的地塊，只搭配少量教育用地，沒有搭配商辦用地。這在以往的北京土地交易市場較為少見。

同日，關於北京土地市場新規發佈，據北京日報報道，記者從北京市規劃和自然資源委獲悉，今後北京不再供應F1和F2類用地，均將結合規劃綜合實施方案，在土地入市前把住宅及商辦建築分開單獨佈局。

據其介紹，此舉一方面是根據北京城市新總規裡提出的“優化城市功能和空間佈局”“科學配置資源要素，統籌生產、生活、生態空間”“著力治理‘大城市病’”“增強人民群眾獲得感”等具體要求，另一方面也是回應和解決群眾的呼聲，提升群眾的滿足感、獲得感和幸福感。

今後，北京土地市場供應的居住與公建混合用地類項目將會提前研究規劃綜合實施方案，重點關注地塊所在區域的配套需求、地塊與周邊交通（地鐵、公交場站等）、環境(集中綠地等)的結合，分開安排公建建築與住宅建築的佈局。另外，公建建築與住宅建築分開佈局，針對的是大型的商業辦公等。為了保證群眾生活需要，住宅小區配套的小型商業，依然還是會在住宅地塊中規劃安排，對居民的生活沒有任何影響。教育等配套設施也依然會根據配套指標等就近佈局安排。對於此前已經入市供應的F1或F2類用地，在條件具備的情況下，也可以按照新規進行方案設計。

嚴躍進對中國房地產報記者表示，此次北京土地新規發佈，開發商需要注意的是，第一，客觀上來講，這種純住宅用地在北京土地市場將會更加受吸引，因為從銷售角度更好賣。住宅用地搭配的一些商業用地，反而有時候可能會商業過剩（以後此類現象將會減少），所以這一新規發佈難免會加劇開發商在純住宅用地市場的競爭；第二，從項目規劃上講，開發商如果拿到一塊純住宅用地，接下來這塊地的商業如何配套，是開發商所需要注意的。

住宅和商辦用地為何分開？對市場影響幾何？

為何要在土地入市時把住宅和商辦用地分開單獨供應？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國房地產報記者表示，從規劃角度的出發點來講，不同屬性的用地分開更好規劃，也使用地用途更加明確清晰。如果土地混合規劃對於開發商而言相對就比較麻煩些。這或是調整的出發點之一。

嚴躍進指出，新規的發佈對於北京土地供應市場來講，將會出現更多的、更清晰的純住宅用地。“以前住宅用地與商辦用地混合的時候，有的開發商會把住宅用地的商業部分建設成酒店式公寓、商住賣，現在把兩者獨立分開，就可能不會再出現此類情況了。酒店式公寓、商住也會相應減少。”

北京市規劃和自然資源委表示，此前北京一些地塊為混合用地，大型的商業辦公建築和住宅混合佈局在一個地塊中。不少居民提出，在實際生活中，混在一起的商業、辦公建築影響休息；辦公人員及車輛的出入，也會出現擾民和堵車等糾紛。因此在規劃實施上提前考慮，把公建和公交場站集中到離地鐵最近的一塊地上佈置，剩下的地塊安排住宅。這樣公建、公交場站和地鐵優先結合，滿足城市通行功能，保障區域的交通便利性。然後，將住宅相對集中，住戶的私密性也得到了改善；同時區域內辦公、商業、購物娛樂等環境品質也會得到進一步提升，滿足人民群眾的美好生活需求。

北京市規劃和自然資源委指出，公建建築與住宅建築分開安排佈局，並不意味著供地的時序會有所改變。比如原先某個區域有3個混合地塊，每個地塊有居住也有商業辦公，根據新規，會重新劃分成兩個純住宅的地塊和一個純商業辦公的地塊。至於這3個地塊是一起入市還是分別入市，還是會根據土地市場的實際運行狀況進行安排。

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