■文|今綸
11月19日，央行行長、國務院金融穩定發展委員會辦公室主任易綱主持召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，中心議題一句話————增強信貸對實體經濟的支持力度。
第二天，央行發佈了最新的貸款市場報價利率（LPR）報價：1年期品種報4.15%，上次為4.20%；5年期以上品種報4.80%，上次為4.85%。1年期和5年期的LPR較之前均有所下降。一年期LPR主要是企業貸款成本，而5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢。
地產中介們開始在朋友圈沸騰，部分地產自媒體開始煞有介事地說：趕緊買房。
你們知道什麼是LPR嗎？你們知道LPR和房貸利率之間的關係嗎？除了忽悠，能不能來點別的？
LPR下調不是為了救樓市
各位認真想想，在第三季度貨幣政策執行報告中，央媽說了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，第三季度才過了一個半月，就開始自己打臉？可能性不大。央媽畢竟是央媽，大局觀還是要有的。
先說LPR是什麼？它是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR），是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。貸款基礎利率的集中報價和發佈機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，指定發佈人對報價進行算術計算，形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈。
簡單說，是商業銀行協商出來的一個報價利率，現在參與協商的有18家銀行，不是一個硬性的利率規定，每月發佈，因此更為靈活，而且對市場情況感知更為敏銳。現在，經濟下行壓力大，LPR下調5個點，既是一種態度，也是一種實實在在的減壓。
實際上，下調這5個點在市場的預料之中，早有跡象顯示，貨幣政策謹慎且適度寬鬆已經在路上。
據《中國基金報》報道：
11月5日，央行開展4000億元一年期MLF操作，幾乎等量續作，並意外下調MLF利率5BP至3.25%，為19個月來首次調整MLF利率。
11月18日，央行公開市場操作室公佈，當日開展了1800億元人民幣逆回購操作，期限7天，中標利率2.5%，較上次中標利率2.55%下降5個基點（BP），為自2015年10月22日以來該利率的首次下調。
11月19日，央行再次出手，通過公開渠道投放流動性，推動定存利率下行！當日，央行以利率招標方式開展了中央國庫現金管理商業銀行定期存款操作500億元，“中標利率”3.18%，比上一次“中標利率”降低2個基點。
但是，重點來了：中介朋友們，你們確認下調這5個點是為了刺激樓市嗎？真的想多了。據經濟觀察網記者瞭解，各地房貸政策由各地的市場利率定價自律機制在5年期LPR報價的基礎上加點產生，市場利率定價自律機制可以根據當地房地產狀況，調整加點幅度。也就是說，各地可以跟進，也可以不跟進。
比如某城市房價一直微漲，政府頭大，還去在房貸上刺激樓市，這不是找抽嗎？一些跌幅明顯的城市即使跟進去下調5個點，也是杯水車薪，作用不大，最多有個安慰劑的作用。
還是要拿數據說話：
業內人士以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算髮現，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。作用有多大，心裡沒點數嗎？何況，還要考慮房價下跌的風險，房價下跌不是以“元”為單位的，而是以“十萬元”為單位的。
媒體公開報道顯示：一半城市的房價在下跌，更可怕的是一線城市中也有三個城市在下跌，一線城市的一套房一年跌個幾十萬是正常的吧。
統計局數據顯示，10月的一線城市中，深圳環比上漲1.0%，其餘三城有所下跌：北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。北京和廣州都在經歷交易週期被拉長、業主價格不斷鬆動的量價齊跌最長下滑週期。某一線城市一年來的房價已經跌了6%以上，500萬的房子已經跌沒了30萬。我就問你怕不怕？
因為過往的“越跳越漲”的可怕循環模式，國人對任何救樓市的政策都高度敏感。換言之，出臺的某政策是否涉及救樓市，是否把樓市當夜壺，已經是一把明牌。正因為是一把明牌，很容易被識破和跟進，而且極易引起較大波動和高槓杆捲土重來，這把牌在實際上已經廢了。
“放鬆樓市限購救經濟”這條路既然已經被徹底堵死了，就不要從這個角度猜想和解讀了。其實要救北上廣的樓市很簡單，稍微放鬆限購就可以了，比如把購買社保的條件從三年、五年變一年，或者在公積金上再提高一些限額，又或者直接把二套房的首付降低，既可以精準救相應城市的樓市，又不會波及別的城市，何必去動牽動全局的利率？這是一個簡單的道理。
“降息”主要有兩大目的
既然這種幅度的降息救不了樓市，那麼目的何在？第一，是給老百姓減壓；第二，是對實體經濟施以援手。
眾所周知，一段時間以來，除了物價的壓力之外，部分城市部分行業出現裁員減薪的情況，相當一部分被波及人群還揹負房貸。那麼，在LPR走低的情況下，某些城市確實有可能調低房貸利率，尤其是一些土地財政依賴嚴重的城市，這對於存量貸款用戶當然意味著減壓。
一些傳統行業的實體經濟面臨較大的經營壓力，央媽對此是心知肚明的。
在19日的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會有幾個重點，每一個重點都指向“實體經濟”：
1、要繼續強化逆週期調節，增強信貸對實體經濟的支持力度，保持廣義貨幣M2和社會融資規模增速與國內生產總值名義增速基本匹配，促進經濟運行在合理區間。
2、要堅持推進結構調整，立足當前、著眼長遠，用改革的辦法優化金融資源配置。
3、要發揮好貸款市場報價利率對貸款利率的引導作用，推動金融機構轉變貸款定價慣性思維，真正參考貸款市場報價利率定價，促進實際貸款利率下行。
4、要繼續推進資本補充工作，提高銀行信貸投放能力。
總結起來就一句話：不要摳門，該寬鬆就寬鬆，該優化就優化，成本要低一點更低一點。
何況中國未來的外部環境還存在變數，壓力較大，這個時候最優的選擇當然是：繼續苦練內功，強筋健骨，做足預防措施，盡全力扶助實體經濟，這是一個沒有第二選項的預防性措施。
樓市只要大致平穩不添亂即可，何來降息且抱薪救火的可能性？注意，不是要樓市垮掉，更不是要房價大跌，而是要穩。
當然，利率已經進入降息通道，資金面會持續寬鬆是客觀事實。
光大證券銀行業首席分析師王一峰的觀點很有代表性，他認為，當前社會信用收縮的壓力持續存在，傳統行業承貸意願和能力受限，融資結構冷熱不均的問題，在一定程度上造成了有效需求不足。
數據顯示：前三季度以按揭為代表的房地產業貸款依然維持了較高增速，9月末全國主要金融機構房地產貸款增速15.6%，仍顯著快於一般貸款增速；但製造業貸款增長較為低迷，除信息技術等個別領域維持高增長外，經濟舊動能信貸需求仍然不足；基建領域信貸則更多集中於中央大型項目，地方主體承貸意願和承貸能力亟待啟動。一些私人部門出現了主動控槓桿和降槓桿的行為。
也就是說，民營企業家們還在去槓桿，這對於複雜的經濟形勢當然是利空，金融端的減壓、減成本勢在必行，這也是央媽不斷以實際行動呵護市場的主要原因。
中國未來最大挑戰是結構轉型
從宏觀層面來看，在較長時間內，中國未來在經濟上的最大挑戰之一是能否持續且堅決進行結構轉型。
因為一些眾所周知的原因，中國多家知名科技企業被卡脖子（包括華為），部分地方政府深陷土地財政陷阱，基本靠賣地發工資，老百姓對高房價頗多怨言……這些都預示著大時代的大轉折。
貨幣的實際寬鬆需要嚴防資金進入房地產市場興風作浪，如何引導資金進入國家支持的行業、進入實體經濟，而不是進入房地產，這其實是一大挑戰。雖然，央行在這方面已經積累了豐富的經驗，但是接下來仍然需要繼續收緊口子，防止前功盡棄。
中國需要更多的華為、格力以及富有活力的互聯網企業，需要在先進製造業、高新科技方向持續提升力量，繼續優化生態，需要加大對民營經濟的扶持力度，需要以最大決心支持科技創新，這些都是中國經濟持續提升的必由之路和必然方向。
降息不難，如何讓相對寬鬆的貨幣環境在正確的方向上發揮最大效力其實不容易。
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