作者：杨随锋，北京市北斗鼎铭律师事务所律师
每年的春节前后都是房屋交易比较活跃的时期。究其原因，除了传统的刚性需求和改善性需求外，主要由三方面，一是新落户新就业大学生购房；二是为孩子购买学区房；三是保值增值。尤其是为孩子入学购房，时效性很强。北京市每年五一后就要对当年小学入学适龄儿童进行信息采集，对于这一类购房者，赶在五一前完成房屋过户就是一个重要的时间节点。在此之前则要完成购房资质核验、解抵押、网签、贷款等事宜。
当前的“新冠”疫情对我国各行各业都产生了重大影响，今天我们就谈谈疫情对当前房屋买卖合同履行的影响。
根据2003年6月11日最高人民法院公布的法[2003]72号《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效）的规定，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条关于不可抗力的规定进行处理。
北京市北斗鼎铭律师事务所律师杨随锋认为，由于此次疫情与2003年“非典”疫情的相似性，参照最高人民法院2003年关于“非典”疫情的相关司法文件精神，应对“新冠”疫情的各项防控措施，如隔离观察、交通管制、延期复工等，我们可以参照“非典”疫情时的情况仍然适用不可抗力的规定。
《民法总则》第180条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
“新冠”疫情对当前房屋买卖合同履行的影响主要包括以下几方面：
1、对合同主体的影响。
合同任何一方如果是由于被确诊或疑似新冠病毒患者而被治疗或隔离观察等防控措施导致不能按照合同约定履行义务的，不构成违约。适用不可抗力的规定，全部或部分免除责任。
但一方如果是在违约后发生的不可抗力，则不能适用不可抗力的规定，仍需承担违约责任。
2、对合同履行期限的影响。
为防止疫情扩散，全国多个城市都发文要求企业推迟开工时间，一些中介公司暂缓开业，导致通过中介公司居间签订的二手房买卖合同无法按照约定的时间完成资质核验、网签、解抵押、面签、过户等手续。对此，要根据不可抗力影响的程度来适用免责条款。
3、合同目的能否实现的影响。
在为了孩子入学购买学区房的交易中，如果由于防控措施导致双方不能在合同约定的特定时间内完成房屋过户，进而导致孩子不能进行信息采集，无法入学，对买方来说就失去了购买学区房的意义，不能实现合同目的。
《合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的”。
这个时候要求买方继续履行合同显失公平。符合“因不可抗力致使不能实现合同目的”这一解除合同的法定条件。买方可据此起诉要求解除合同。
4、买方的付款义务不适用不可抗力。
这是因为金钱债务一般不适用不可抗力免责条款。房屋买卖合同中约定的买方支付定金、首付款的义务仍应按照合同约定的时间来履行，否则构成对卖方的违约。这是因为不可抗力免责需要具备两个条件：一是有不可抗力事件发生；二是不能履行合同是因为该事件的发生，且两者互为因果缺一不可。即使被采取了防控措施，买方也可以通过银行转账等方式完成付款义务。
杨随锋律师强调，买方尤其要注意这一点。切不可以为发生了不可抗力就可以免除自己的一切责任，最终给自己造成不必要的损失。
最后，如果一方受疫情影响无法继续履行合同的，应及时书面通知对方解除合同，以减轻可能给对方造成的损失。
对于能够履行，但需对履行时间、价款等变更的，可以就合同变更事宜与对方达成新的协议。对于能够履行，但是继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，建议适用情势变更原则，协商或起诉要求变更或解除合同。
既未履行通知义务并采取减损措施，也未就变更事宜达成一致的，将不免除违约方的相关责任。
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