文 | 白羊
2019年，在“房住不炒”持續發力、全國商品房銷售額增幅降至個位數的大背景下，雲南大理則以20.2%的“超高分”，拿下了內地城市年度房價漲幅第一的寶座。
日前，胡潤研究院與不動產管理機構斯維登集團聯合發佈了《斯維登置業·胡潤2019年度全球房價指數》，裡面的料不少。
如上圖所見，在全球房價漲幅最高的TOP50城中，中國內地城市佔了27個；TOP20中，內地城市佔11個；TOP10中，內地城市佔6個；TOP5中，內地城市佔4個；
無論怎麼劃分，中國內地城市都佔據了全球房價漲幅最高城市排名中的大半壁江山。
當然，你也可以認為這張榜單形象地反映了當下的中國經濟特色。
值得一提的是，2019年全球租金收益率最高的10個城市當中，沒有一個在中國（含港澳臺）。
而這張榜單則間接反映了當下中國樓市的本質和房價的高脆弱性。不過，這是另外一個話題，有機會再展開。
焦點重新回到大理身上。
此次拿下內地城市年度房價漲幅第一寶座是雲南大理市，2019年房價漲幅為20.2%，在全球榜單中也高居第二。
不過細品榜單，有些現象很有意思。
其一，不止2019年，過去三年大理都是中國內地房價表現最好的城市之一，與西安、貴陽、昆明等省會級城市不差上下。
據胡潤介紹，過去三年中國內地房價累計漲幅最高的中國城市是西安，三年累計漲幅46%，其次是貴陽、大理和昆明，三年累計漲幅都在35%左右。
其二，2018年大理房價的漲幅值雖不低，但仍落後西安、昆明、貴陽，可2019年卻以更大的漲幅逆勢趕超了這幾個熱點城市。
西安、貴陽、昆明，這幾年房價大漲，背後邏輯並不難理解：
1、這些城市本就是省會級城市，雖能量不足以輻射全國，但吸噬省內資源綽綽有餘；
2、近兩年的搶人大戰中，佔得先機，“板凳厚度”夠厚，尤其是西安；
3、地產在當地經濟的主力引擎，如2019年上半年，昆明、貴陽房地產投資佔GDP比重分別為36.3%、32.7%，就像房價漲幅一樣居於全國前列；
4、調控政策沒有一線嚴格，並利用與一線城市調控政策的時間差，吸收了從較早調控城市溢出來了流動性；
但大理僅是一個地級市，對省內資源的吸附力和底子顯然不如省會城市，從2018年房價漲幅值的差異，也確實能看到城市能量的差距，可到了2019年，大理為何還能逆勢登頂，實現反超？
這裡面有其實力的一面：一是，大理是我國知名的旅遊重鎮，對來自全國的旅遊度假投資客有著磁鐵般的吸引力；二是，大理的區位、交通等優勢，使能夠輻射雲南省內的滇西和滇西北地區。這一點優於其同省對手——同是旅遊名城的西雙版納；三是，大理本地的剛需群體較多，旺盛的需求帶動了價格上行。
這三條是可以在某種程度上解釋大理房價近幾年的火熱，但無法解釋的2019年逆勢上漲，蓋過西安、貴陽、昆明的風頭。
問題出在政策上，2019年看似幾個沒有關聯的政策組合在一起，卻產生了意外的化學反應，推動著大理的房價漲幅翻倍式增長。
一是，海南的全域限購意外成全了大理。
我國地域雖大，但真正適合過冬度假的地方卻不多，也就臺灣省、海南省、雲南省及廣東及廣西部分地區。而最受內地度假投資客青睞的，海南居首，雲南次之。
2018年隨著海南島全域限購，雲南就成了全國度假投資客的心頭肉，而云南最負盛名的旅遊名城就是大理。
二是，大理的調控政策，蜻蜓點水、不疼不癢，為外水的流入提供了機會。
早在2018年年中，大理、西雙版納就成因房價上漲過快被央視點名。此後，西雙版納實行了對炒房團打擊比較直接的限購、限售等較為嚴格的政策，但大理沒有實行限購、限售政策，僅僅只是一個不關痛癢的“限價”。
結果就是西雙版納此後進入下跌週期，而大理的房價則是越漲越猛。
三是，2019年大理洱海的生態保護的落地推進，使部分項目開發受到限制，市場新增供應有所放緩，供需關係的變化進一步推動了價格上漲。
若從平均價格上看，如今大理的房價已和省會昆明不差上下（一萬三四左右），但其各類基建、配套卻明顯不如昆明，所以從基本面上看，大理的房價風險還是不小的；
不過，不管是股市還是樓市，都沒有絕對正確的邏輯，就看你用哪種視角看。若你拿大理對標三亞（都是國人心目中的度假天堂，面對的也都是全國市場，而不是局於一省一地），大理房價似乎還有很大的空間（參考三亞房價對海口房價的碾壓）。
市場最後會沿著哪種邏輯發展？不妨拭目以待
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