2月27日消息，今日會德豐、九龍倉置業雙雙復牌，會德豐（00020）公佈，要約人吳光正旗下Admiral Power Holdings Ltd建議以協議方式將公司私有化。消息一出，會德豐股價暴漲逾40%，截至收盤，會德豐漲39.68%，報價66港元，市值淨增385億港元；九龍倉置業跌6.22%，市值蒸發76億港元。收盤後，九龍倉也發佈公告，明日復牌。
會德豐九龍倉等三家企業集體復牌，有哪些要點？
1）誰被私有化？根據會德豐在港交所發佈的公告，此次私有化主角是會德豐，而不是此前傳言的九龍倉。根據公告，公司將以最高81.5億港元的價格被私有化。據悉，要約人為AdmiralPowerHoldings Limited，由吳光正全資擁有。
公告披露稱，包括吳先生、吳太太、吳先生實體、受託人（作為信託的受託人）、吳宗權先生及吳宗恩女士，為本次收購的邀約一致行動人。
2）如何進行私有化？根據私有化方案，吳光正家族建議就會德豐股東持有每股股份獲分派1股九龍倉置業（01997）及1股九龍倉（00004）股份；及將以現金按每股12元代價向股東支付款項。
要約事項完成後，本公司將由要約人擁有32.51%、由受託人（為信託的受託人（信託為吳先生 家族的有連繫信託）及一名要約人一致行動人士）擁有48.48%，並由其他要約人一致行動人士 （即吳先生及吳先生實體）擁有19.01%，且股份的聯交所上市地位將被撤銷。
3）私有化溢價多少？約人進行建議事項所需現金代價最高金額將約81.5億港元。私有化建議（現金加股份）相當於每股71.9港元，較會德豐停牌前報47.25元溢價52%。
停牌前，九龍倉一股19.7港元，九龍倉置業一股40.2港元，加上12港元的現金支付，會德豐私有化股價相當於71.9港元，溢價52%。
要約人正以內部現金資源及其他外部債務融資提供要約所需的全部現金金額。另外，要約人強調，協議安排代價將不會提高。
吳光正為何要私有化會德豐？
停牌前，公司持有九龍倉置業已發行股份約66.5%，持有九龍倉已發行股份約70.7%，不過，從停牌前收市價來看，會德豐持有九龍倉置業及九龍倉之持股量的總市值1237億港元，超過公司970億港元市值近300億港元。不僅如此，公司亦持有其他資產（包括一個物業組合）與負債。
根據會德豐公告，公司提私有化旨在消除公司長久以來在現時控股架構下的控股公司折價，並藉此為本公司股東釋放價值。也就是說，公司覺著自己被低估了，打算溢價退市。而且公司表示，九龍倉和九龍倉置業不僅分紅多，交易也活躍，進行股份置換是一舉兩得的事。
具體來看，會德豐表示，私有化退市有三點好處：
1）藉消除本公司長久以來於九龍倉置業及九龍倉的股權之控股公司折價，從而釋放股東價值。會德豐公告顯示，停牌前，九龍倉置業股份及九龍倉股份的收市價總額為59.90港元，較會德豐停牌前收市價47.25港元高出12.65港元或27%。本次私有化，公司將溢價52.2%或24.65港元。
2）九龍倉置業股份及九龍倉股份帶來較高的股息收入以及現金回報。參考九龍倉置業自2017年從九龍倉分拆上市至今，以及九龍倉及本公司自2009年至今的實際現金股息往績紀錄，協議安排股東在持有一股九龍倉置業股份及一股九龍倉股份的情況下，本應收取的綜合股息與持有一股會德豐股份相比，收入明顯較高。
在2009年至2018年的10年期間內， 股東持有九倉和九倉置業的綜合平均年度股息收入為176港仙，較持有一股會德豐股份所得的平均年度股息收入93港仙高出88%。
3）基於九龍倉置業股份及九龍倉股份較高的交易流通性，協議安排股東分別而直接擁有該等股份屬較佳選擇。會德豐表示，九龍倉置業及九龍倉的綜合交易流通性較公司高出約6倍，九龍倉置業及九龍倉於最後交易日期的3個月每日平均成交額分別為1.383億港元及1.067億港元，本公司則為4430萬港元。
為何私有的不是傳聞中的九龍倉？
2月24日，會德豐、九龍倉、九倉置業集體停牌，有外電引述投資顧問公司稱，會德豐或計劃以每股27.58元的作價私有化九倉，較其上週五收市價19.7元溢價40%。該人士進一步指出，過去一年九龍倉集團市場表現都差過會德豐，現時私有化時機已到，在私有化後吳光正家族有望繼續持有50%以上合併後公司的股份。
創建於1886年的九龍倉集團有限公司是香港第十七間成立的公司，紮根香港，歷史悠久，亦是恆指創立時的首批三十家成分股之一，不過，2018年3月，九龍倉置業（01997）取代未分拆的九龍倉集團的恆生指數成份股地位，而餘下九龍倉集團（00004）從恆生指數剔除。
九龍倉主要業務為包括香港和中國內地的投資物業、酒店和發展物業，截止2019年6月30日，九龍倉集團在內地的資產超千億元人民幣，佔集團總資產的份額超70%，集團80%的盈利由內地產生。不過，九龍倉與會德豐的業務重疊，使得會德豐私有化九龍倉的傳聞一直未有間斷。
去年長沙國金中心落成，九龍倉集團旗下的已經完成大部分投資物業的發展項目，集團負債有機會見頂，意味派息有望上調，有機會觸發價值重估。因此，會德豐愈早提出私有化，始能確保以低價成功私有化九龍倉集團的勝算。何況，會德豐將九龍倉集團在內地投資物業這隻現金牛收歸旗下，有利改善會德豐的估值。
自去年3月份以來會德豐已經連續6次增持九龍倉，持股從不足65%增至12月17號的70.03%，趁九龍倉低價掃貨也被外界解讀為會德豐為私有化九龍倉鋪路。
不僅如此，九龍倉估值不足9.7倍，近年來股價不斷走低還被剔除恆指，業務吸引力不高，大股東私有化成本低也成為市場預測會德豐私有化九龍倉的原因。那麼為何會德豐沒有私有化九龍倉而自己被私有化了？
通過對比估值來看，九龍倉整體市盈率為9.7倍，不過會德豐的估值只有8倍，大股東私有化成本更低。此外，去年下半年股市回軟，令吳光正、包陪容夫婦看準時機，過去7個月趁股價回落加速增持會德豐 。有機構分析指出，兩人趁低價掃貨，不排除為私有化鋪路。
根據披露權益資料顯示，吳光正夫婦於去年8月26日至今年1月8日期間合共增持4個百分點，持股量由15.01%增至19.01%。計及本身吳光正透過透過家族信託持有的48.6%股權，吳光正夫婦合共持有會德豐67.6%權益。
林達控股金融科技部執行董事林子俊表示，公司可能更看好會德豐部分的資產升值潛力，私有化能夠簡化架構同時，帶來額外收益。之前傳聞一直是九倉，也有可能是公司股東覺得目前疫情的背景下，會德豐的估值反而更吸引，所以決定改為私有化會德豐。
中泰國際策略分析師顏招駿表示，私有化會德豐令人意外，本來預期會私有化九倉，因為自分拆九置上市後，九倉部分業務與會德豐重迭了，而且九倉的估值更低，大股東私有化成本更便宜。不過，吳氏家族先前多次增持會德豐股權，也為市場帶來一次股權架構重整的預期。今次私有化或反映吳氏家族較為看好香港地產前景，相對看淡香港零售。
會德豐擬私有化退市，投資者能否獲利？
1）變相減持股權，私有化不確定性加大。中泰國際策略分析師顏招駿表示，會德豐私有化是吳氏家族變相減持股權，而私有化需時4-5個月，當中不確定性較大。
吳氏家族先前多次增持會德豐股權，也為市場帶來一次股權架構重整的預期。經過實物分派後，會德豐在九置的控股權將由66.51%減少至42.34%，變相減持股權。
今天的私有化要約比較複雜，令人難以計算會德豐實際價值。通過1股九倉+1股九倉置業+12港元，或為投資者帶來碎股。雖然協議安排股份總金額為71.90港元，但要考慮到九倉及九置在接納私有化前股價較為波動，而且估計私有化需時4-5個月，當中不確定性較大，如果私有化期間九倉及九置的股價下跌，將對接納私有化要約的投資者不利。
由於會德豐表明不會提價，因此投資者不宜高追會德豐。另一方面，亦不建議沽空會德豐，因為私有化時間需時長，不確定性（九倉及九置股價表現）仍高，沽空難以獲利。
2）私有化成功或與九倉形成競爭關係。光大新鴻基財富管理策略分析師溫傑表示，這次私有化會德豐有其原因：會德豐市值一直未有反映其直接持有的地產發展項目所帶來的價值，加上其與九倉的業務有重迭。
如今集團大股東提出私有化，作價以上週五收市價47.25元溢價約52.2%，復牌後自然惹起市場資金炒作。他提醒投資者，惟大股東表明協議安排代價將不會提高，故此，股價復牌後炒作幅度過高的話，絕對不建議追入。
他表示，若私有化成功，作為私人公司的會德豐，會與上市公司九倉出現直接競爭。
3）大股東或看衰九龍倉和九龍倉置業。首先，大股東溢價52%，用九倉和九龍倉置業股權換會德豐股權，說明公司更看好會德豐未來價值，比較看淡九倉和九龍倉置業。今日九龍倉置業股價大跌逾6%，換股增大了九倉置業的流通和沽售壓力。
大摩表示，雖然九龍倉置業股票流通量增加長遠而言是好事，但在現時額外增加股票流通量則會令股價繼續受壓。基於香港的奢侈品銷售疲弱、疫情對旅遊業的影響，以及內地遊客的消費由國外回到國內的結構性挑戰，該行維持九龍倉置業“減持”投資評級，目標價40港元。（文/金石 上市公司研究院）
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