距離春節還剩幾天的功夫,淄博的大街小巷張燈結綵,年味一下就被烘了出來。
最近,小編在年前走訪各項目的時候也發現,大大小小的樓盤門口都掛起了紅燈籠,好一派喜慶的氛圍。
仔細想想也是,2019年淄博新建住宅網籤39943套,網籤面積508.2萬㎡,較去年分別上漲6%和7%。其中頭部房企(20家)總銷售額超150億,總銷售套數超15000套,淄博單盤銷量紀錄也被兩個“神盤”推至20億往上,令人側目。
樓市縱然被唱衰了一整年,可從年底這個成績單來看似乎整體市場仍穩中帶漲,一切看起來都可喜可賀。各家各戶門口的紅燈籠,似乎可以掛的再高一些。
不過,雖然門口的大紅燈籠高高掛,但在售樓處裡面,氣氛卻變得有些怪異起來。在與項目工作人員的溝通中我們發現,對於2020年,悲觀的情緒仍舊是主流。
庫存走高，40000+新房如何消化？
也是,據淄博買房統計,在土拍市場的帶動下,2020年僅淄博主城區(含高新區、經開區)即將入市房源已超過40000套,創歷年新高。
另外,2019年全市住宅批准預售51578套,去化39943套,剩餘11635套未售出。如果按照近年來批准預售的上升趨勢計算,2020年淄博庫存總量保守估計在7到8萬套之間。
就這個市場走向,再加上這個庫存,誰能樂觀得起來?
小編還記得淄博去庫存大潮興起之時的庫存量就在9萬套左右。三年過去了,似乎去庫存最大的作用就是把房價炒了起來。
從各個區縣的情況看,2020年高新區會有恆大·御瀾庭、天煜·風華、創業·齊新花園、中德·公園城、中央悅城等多個純新盤和新東昇地塊、南益地塊兩個剛拿地的百畝項目扎堆入市,預估新增庫存量超過17000套,是庫存積壓最為嚴重的區域。
從房價來看,高新區也是降價幅度最多的板塊之一。近期,恆大的御瀾庭剛迎來首開,最低價6888元/㎡帶裝修,將價格戰再度拉倒6000+的維度。這對於兔巴哥、新東昇和南益等樓面價相似的項目來說無疑是個巨大的挑戰。畢竟恆大等一線房企都是以強大的成本控制作為產品開發和高週轉的基石,其他房企確實難以企及。
由此也可見,價格,還是產品,會是高新區的項目們面臨的一大抉擇。今年高新區的市場將會又是一場腥風血雨。
位居第二的,是西區。截止到2019年底,萬科·翡翠書院僅用一年半的時間全部售罄,齊潤花園和綠城也迎來尾盤,新王舊冠在2020年都會淡化出市場主流,看似給了其他樓盤更多的機會。
實際情況是,寬厚裡邊上的世茂、萬達旁的富力,現房的民泰和天煜、網紅住宅鼎城......西區的產品差異化大戰將會在今年越來越激烈。想在西區買房的多數都不是很差錢,如何做出如萬科和齊潤那般吸引人的產品才是成敗的關鍵。
經開區是一個比較特殊的區域,一是該板塊主打教育和產業這一新舊動能轉換這一大旗,可入住的房企著實不少;二是在周村航校的限制下,經開區的平均容積率主城區最低,多數樓盤都有多層洋房或別墅類產品。
但不得不說的是,在樓市下行的過程中經開區的樓市剎車明顯,部分項目為了去化都打出了6000+、7000+的剛需價。在2019年底,碧桂園沉寂一年後選擇繼續深耕經開區,新東昇和融創也一頭紮了進來。對此,有項目工作人員就表示雖然這幾家房企的入駐會加劇競爭,但如果能把經開區的熱度炒起來,也不見得不是好事。
東城方面,東方星城一年連拿兩塊地為自己儲備了充足的貨源,天鴻·萬象必然也想搞點動靜出來,還有保利城這個大體量項目和紫雲集的6000+。按照經驗看的話,東城的樓盤雖然都有野心但向來喜歡小火慢燉,不急不躁。2020年,會有變化嗎?
南城在2020年基本沒有有分量的項目入市,目前看來可能變化不大。仍舊是嘉億片區被天泰和金科兩個盤稱霸,其餘的則都主打純剛需,由此南城的均價也是主城區最低的板塊。
至於中心城區,能期待的也就是福園那四棟圓樓了。
價格下探，以價換量波及全市
從2019年市場的整體情況就可以看出，房價進一步下探已經會是未來幾年的基調。
一方面，像上面說的，庫存的進一步走高倒逼開發商以價換量；另一方面，2017-2018年在市場的催動下房價無序上漲，當市場進入冷靜期後，房價必然會進行回調；
截止到現在，包括高新區和經開區兩個板塊的價格已經出現大幅度的回落，東城和南城由於起點低所以跌幅有限，可也失去了上漲的動力。
至於西區，則是會根據產品、位置、品牌等因素不斷拉開價差。近期西區的明發·世貿榮裡和世茂·璀璨瓏府相繼開盤，一個打著起價8666元/㎡的價格戰，一個則是均價13000元/㎡。兩個盤隔街相望，就已有如此差距，在2020年多個不同類型的新盤入市後，價格差再次拉大已是必然。
進入2020年半月有餘，淄博就已經有三個純新盤開盤入市。其中既有主打位置與品質的世茂·璀璨瓏府，也有主打價格的恆大·御瀾庭。據開盤後各項目的反饋，首開的成績尚可，這三個項目也算是可以過個好年。
不過，在40000+庫存的陰影下，淄博樓市真正的腥風血雨還在後面。想在2020年殺出一條血路，如何把握好自己的產品與受眾群體的匹配度會是關鍵。
希望，2020年各個樓盤掛出來的紅燈籠，也能像去年一樣高吧。
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