最近3年，房地產企業發展的速度明顯加快，很多房企進入了"衝刺期"，紛紛向"房地產百強企業"和"千億企業"發起了進軍。這其中有些房企表現十分搶眼，用短短的幾年時間衝進了房地產的前列。比如去年四川就有藍光、領地，邦泰、新希望等四家企業進入百強，上個月剛在港交所上市的江西龍頭房企新力控股成立僅8年時間。其中，閩系房企尤為突出，異軍突起，成為繼京系、滬系和粵系房企後的第四極，諸如旭輝、泰禾、禹州、中駿、福晟等，發展的速度都非常迅猛，成為一支不可忽視的力量。
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房地產企業為什麼要在這期間發起衝刺？這是因為整個房地產行業的發展已經到了一個"換擋期"，或者說"換賽道"的時代。經過20年的發展，房地產行業逐步進入轉型期（市場成熟期），部分頭部房地產企業開始逐步做大市場份額，行業集中度明顯提高，頭部房企所佔的市場份額越來越大。如果沒有在這個轉型期成長為強大的企業，未來就很難獲得足夠生存空間。
房地產行業對各種資源的依賴度很高，尤其在資金等方面，頭部企業會更加容易獲得更多優勢資源，諸如政策、拿地、融資等多方面的便利。行業進入重新洗牌的時代，唯有擠進百強名單，乃至成為一家千億甚至萬億企業，將來才能夠站穩腳跟，不懼市場波動和嚴酷的競爭環境，這就是他們急於長大的原因。現在頭部的恆大、碧桂園、萬科三巨頭，已經逐步向萬億房企進軍，有專家預測，未來前10強房企將佔領40%以上的市場份額，這是一個非常恐怖的數據，意味著行業寡頭時代到來。
前段時間馬光遠提出了三個20%的說法，也就是說，以後房地產業將只有20%的開發商活下來，80%的會死掉；只有20%的城市有投資價值；只有20%的樓盤值得買。暫且不論後面的兩個20%是否成立，但是，在未來的一段時間裡面，中國房地產的中小企業死掉80%以上，這將是大勢所趨。至2018年底，根據國家統計局數據，全國房地產企業接近10萬家，20%的生存率意味著還有2萬家房企，真有這麼多嗎？從目前的行業發展情況看，恐怕存活的數字比這個還要少。
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最近這幾年，房地產行業大魚吃小魚的現象愈發明顯。不僅如此，隨著房地產市場競爭的激烈程度加劇，一個大魚吃大魚的時代已經悄悄來臨。
如果要問近年來，哪個老闆最大手筆？大部分人都會想到融創的孫宏斌，近年來融創張開大嘴吞併了很多大項目。比如說，2014年7月，63億元接盤綠城；2016年9月，138億接盤聯想；2017年1月，150億接盤樂視；2017年7月，631億接盤萬達；2019年1月，126億接盤泛海；2019年11月，41億接盤長江實業；2019年11月，153億接盤雲南城投。融創開啟了驚人的買買買模式，被吃進來的都是"大魚"，不過，此時"大魚"還沒被全部吞併，只是啃掉了大魚身上的一塊肥肉。
而最近在房地產業內發生的一件事，就有點不簡單，就是世茂收購福晟的事件，這正是典型的"大魚吃大魚"的案例。據有關消息，一週前世茂集團、東方資產計劃收購福晟地產股權，按照協議，世茂集團、東方資產與福晟集團三方股權比例暫定為4：3：3，收購完成後，由世茂操盤。2018年，福晟集團名列房地產百強第39位，而世茂自從二代許世壇接班後，一改許榮茂的穩健步伐，發展提速，今年第三季度，已經超越龍湖地產，挺進了房地產TOP10。
一家TOP10房企吃掉了全國排名第39的房企，這不算是"弱肉強食"，也很難稱得上"強強聯合"，說白了，這是一筆收購案，意味著"福晟"或許在江湖上消失。不管是哪個結論，這一模式的開啟正意味著，房地產行業一個"大魚吃大魚"時代的開始，而2020年很可能將成為"大魚吃大魚"元年，開啟新時期房地產行業重新洗牌、收購兼併的新篇章。
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為什麼大魚吃大魚的時代會出現，這背後的邏輯是什麼？
首先，這是一個行業發展到一定階段的必然產物，尤其對於資金密集型的房地產行業來說，這是一個必然的發展歷程。隨著行業不斷成熟，大部分優質資源不斷向頭部房地產企業集中，一些中小型的房企慢慢就跟不上發展步伐。這種情況反映到行業中，表現為中小房企手頭上的土地少了，項目少了，市場份額降低了，競爭力逐步被削弱，慢慢退出主流競爭環境，逐步被邊緣化，直至淘汰出局。
正因為如此，近年來一些中小型企業迫於生存壓力，奮起直追，甚至不惜動用高槓杆資金讓自己超速成長。與此同時，負債率不斷攀升，企業快速膨脹引起的工程質量、經營管理、人才團隊等諸多問題，由此也埋下了發展的隱患和禍根。一旦土地儲備減少、銷售業績下降、資金週轉失靈，就容易導致企業出問題。所以，近年來快速成長起來的房企，看上去體量很大，實則是一個虛胖的"胖子"，在角力場上表現出競爭力不足，風控能力差，很容易倒在急速奔跑的道路上。
當行業發展到這個階段，對中小房企而言，是用穩健派的方式前進，還是激進派的方式前進，一直就是一個十分糾結的事情。穩健派，一步一個腳印，作風務實，但可能會錯失行業發展壯大的最佳時機，被別人拋在身後，成為落伍的企業；而激進派發展速度快，但是底盤不牢固，一旦出問題，很容易出現轟然倒塌的局面。
高負債、高週轉一直是激進派採用的典型模式。就拿福晟來說，它採用一種叫做"3691"的模式，即3個月開工、6個月開盤、9個月封頂、一年收回本金，每三個月一個大步驟，這是何等的壓力。2018年，福晟集團與多家金融機構簽署了戰略合作，所獲資金足以支撐其渡過2018年的正常經營，但到了2019年，福晟集團已捉襟見肘，此前就在坊間傳出破產、裁員50%的消息。
近幾年來，迫於房地產市場集約化時代來臨，激進派企業大量增加，而這些企業在快速做大的同時，槓桿越做越大，負債率越來越高，企業存在的風險隱患大增。可以說，很多企業抗風險能力都在快速下降，處在風雨飄搖之中，稍不留神就會造成前功盡棄。
在這個用大資金博弈的商業戰場上，最後的贏家會是誰呢？未來的局勢風雲莫測，市場環境跟行業機會也無時無刻不在變化中，誰也不敢說贏在明天。但是，對於那些快速發展起來的中小房企而言，未來並不輕鬆，進入百強也並不意味著他們可以高枕無憂，反而只是一個新的競爭與淘汰的開始。有專家曾表示，在目前的百強房企中，至少有1/3企業存在著極高的風險挑戰。
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以此同時，那些作風務實、行事低調的行業大佬和資本大鱷，卻一直在"深挖洞廣積糧"，偷偷積蓄實力，儲備足夠的現金流，等待著行業一個最佳時機的到來。大魚吃小魚，這是市場競爭的一貫法則，而大魚吃大魚，卻是超常規發展的最佳路徑。在房地產行業，越大的''魚"，意味著好土地、好項目越多，"肉"就越鮮美。趁機低價收購優質資產，讓企業實現飛躍，正是那些老謀深算的大鱷常勝的法寶之一。採用這種方式，要比自己開疆拓土來得容易的多。暗處躲著的資本大鱷，正在用敏銳的嗅覺等待著一個血腥時代的到來。
繼頂層經濟工作會議之後，12月23日住建部工作會議召開。在“房住不炒“的基礎上，首次提出了"長期"一詞，三穩政策、長效機制、因城施策，環環緊扣，在行業調控持續不放鬆的情況下，房地產行業從資金、土地到市場預期都發生了明顯變化。這樣的大背景下，房地產行業"大魚吃大魚"模式將開啟，不僅那些小蝦米、小魚們生存越來越難，資本的大潮褪去後，一些大魚難以生存的時代也已悄悄到來。美團王興在2018年底即興說過一句話：2019年是過去10年裡最差的一年，卻是未來10年裡最好的一年。也許這句話將會一語成讖。
2019行將結束，2020年的房地產行業將會發生什麼，我們拭目以待。而你最希望看到什麼呢？不要說房價暴跌之類的話，這不可能，想想別的吧，比如升職、加薪、彩票中獎。來來，就在這兒默默許個願。
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