有句俗話，叫“巧婦難為無米之炊”，現在樓市就碰到了這種局面。
想要果腹吃飽，就算手邊堆滿了調料，少了大米、麵粉，這頓飯就不可能做出來。
房地產想要保持運轉，前提是要把房子賣到購房者手中，不管期房還是現房，無論現房還是二手房，只要房子賣不出去，購房者手裡的錢沒辦法流入到樓市裡，整個市場都會“僵住”。
沒錯，房子就是開發商、中介、建築商、從業者的“飯”，房子賣不動，就意味著這頓飯是“無米之炊”。
房產研究機構克而瑞在3月2日發佈了一篇報告，梳理了最近一段時間各線城市的表現。
2月份，一線城市，總成交僅為29萬平方米，環比下跌82%，同比下降73%。北、上、廣、深四城均同環比齊跌，且多數跌幅都在50%以上。
二三線城市方面，總成交211萬平方米，同環比分別下降了78%和84%。從成交量來看，僅成都、南京、鄭州成交量超過20萬平方米，多數城市2月成交量不足10萬平方米，重慶、寧波等地零成交。
很多人可能對百分比、平方米、成交量這些數字沒什麼概念，我們直接說銷售額損失了多少，會更直觀一些。
根據易居房產研究院發佈的《2020年1-2月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，2月單月TOP100房企實現全口徑銷售金額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%。2月份的銷售業績，更是創下了最近幾年以來單月銷售的最低記錄。
環比降低43.8%是什麼概念？
以3243億銷售額倒推，1月份TOP100房企的全口徑銷售額為5771億元，相當於房地產市場單月“蒸發”了2528億元。
要知道，這還是環比1月份的數據，同比往年，即便2月份是傳統淡季，也從來沒有像今年這樣縮水幅度這麼大。
究其原因，短期特殊事件的影響首當其衝，但深層次原因也值得我們思索。
比如，沒了棚改支撐，3線以下城市沒有“內生動力”。
上文提到，一二線城市普遍出現“零成交”，零網籤，看起來和中小城市的表現如出一轍。
但是，這裡有一個前提，往年的春節，一二線城市因為大批人流返鄉，同樣也是零星的成交，購房者、置業顧問、中介都回家過年了，更何況碰到了今年的風波，成交量下降是理所當然的事，等到4-5月份，大量短期被“耽誤”的購房需求，遲早還會釋放出來。
3線以下城市卻不一樣，要知道，去年棚改總量下降了60%，多個棚改大省貨幣化安置比例連30%都不到，沒了來自拆遷戶的購房資金，大量地市、縣城房子其實都是“供過於求”的狀態。
小城市沒了買房需求，今年返鄉置業潮又沒有出現，成交量下降是必然的事。
此外，開發商持續高槓杆擴張，也是一大誘因。
前幾年房價猛漲，從開發商的角度來說，房子蓋的越快，錢賺的越多。
幾乎所有房企都奉行快速拿地開工的策略，只要樓盤能達到預售條件就行，售樓部蓋的漂亮一些，置業顧問搞的高端一些，小區放在那裡慢慢蓋就行。
不斷的拿地、賣房子，房價漲的越快，房企規模擴張越兇猛，最終的結果，就是手裡一大堆在建樓盤，沒辦法按時交付。
最典型的特徵，是期房售出佔比大幅提升，數據顯示，2018、2019的期房銷售量遠超現房，截至2019年11月，累計同比增速為5.9%，同期，現房銷售持續負增長，累計同比增速達到了-21.5%。
這麼還沒交工的房子賣出去，開發商拿著回款卻用來繼續拿地，負債率上升、房屋施工週期變長，一旦房子出現“賣不動”的情況，沒有了新的資金注入，經營槓桿高的房企必然會“扛不住”。
筆者認為，這對於發展過快的樓市來說，恰恰是一件好事。
首先，3月份“打折潮”呼之欲出，對剛需有利。
對購房者來說，最近這幾年，日子過得並不好，因為事實上的“賣方市場”，幾乎沒有任何議價上的話語權，去售樓部，要看置業顧問高高在上的臉色，去中介，要承受本不應該支付的高額佣金，在房價持續上漲、房子不缺人買的環境下，賣家總是處於強勢地位。
但是，當房子掛幾個月都賣不出去，銷售額動輒消失數千個億，任何開發商都要想方設法去庫存，降價賣房就是最好的辦法。
2月某龍頭房企以75折的口號賣房，3月必然會有更多開發商跟進，當堆積了數月的庫存釋放出來，市場上的買家又處於稀缺狀態，降價似乎成了唯一的選擇。
因此，某種程度上來說，最近賣不出去的房子，一旦形成“打折潮”，對無房的剛需族是有利的，更容易促使房地產形成真正意義上的“買方市場”。
其次，樓市氛圍迴歸理性，對行業有利。
最近幾年，不管是購房者還是房企，在房價飛漲、房產升值的大環境下，大家的“情緒”都異常浮躁，似乎只有加負債、加槓桿，才能跑贏其他人。
因此，我們看到了房地產年均銷售額達到了16萬億元，年銷售面積達到了17億平米，相比2000年的1億平米的銷售面積，增長了足足17倍。
越是體量巨大，越不能疏忽半分。
有機構統計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。
注意，這95家典型房企都是上市公司，涵蓋了大部分實力較強的開發商，但是，全國房企有好幾萬家，大量的本地中小開發商債務沒有計算在內。
正是因為我們的市場太激進，才造成了這麼多的債務壓到房地產頭上，藉著這次的“無米之炊”，恰好也能使購房者、開發商在內的各個市場主體都清醒過來，降低自己的負債，放緩擴張的腳步，地王少一點，投機客少一些，市場才會發展的更健康。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
