香港在持續半年的示威遊行活動後，又遭遇了冠狀病毒的侵襲，在全球房地產行業處於寒冬的情況下，香港的房地產大亨卻開啟買入模式。
會德豐有限公司主席吳光正將企業私有化的計劃說明，那些擁有購房優勢的人們認為，冠狀病毒對房價下跌的影響是有限的，並且從公開市場上把資產私有化可以帶來更多價值。
以上觀點似乎令人驚訝。中原地產提供的住宅價格指數較去年6月的歷史高點下跌了6.5%。香港政府預計，由於疫情蔓延，到港遊客驟降，商業消費難以增長，香港今年經濟可能會下跌1.5%。去年第四季度，美國GDP同比下降2.9%，是2009年全球金融危機最嚴重時期以來的最差表現。
因為公開交易的股票價格與相關房地產的價值之間存在差異，香港房地產公司的交易價比其賬面價值低很多，這意味著即使房地產價格繼續下跌，公司私有化也是一種使企業增值的方式。
會德豐集團的主要資產是對九龍倉置業和九龍倉集團的控股權，吳光正家族持有會德豐集團67%股份。至於私有化代價，要約人（吳光正全資公司）以會德豐每股股份向股東分派一股九龍倉置業股份及一股九龍倉股份，再以現金按每股協議安排股份12港元支付，代價將約為81.8億港元。此舉使會德豐集團目前估值為每股71.9港元，比24日收盤價高出72%。
換言之，私有化會德豐分為股份派發及股息補償，需要真金白銀付出的代價僅為81.5億港元。
但事實上，收益並沒有看起來的那麼豐厚。據彭博的數據，會德豐對其要約收購前的2020年底賬面價值估計折價64％，彭博資訊（Bloomberg Intelligence Hong Kong）房地產集團公司的遠期市淨率是0.47倍（0.47 times forward book)。由於房地產價格不斷創紀錄新高，使得投資者低估了未來存在暴跌的風險，導致市淨率從2008年底的0.51不斷開始折價，並越來越嚴重。
與其他市場的地產開發商相比，香港開發商對其基礎資產使用更低的折價進行交易。
吳光正不是唯一一個採取這種措施的企業家。去年，已經 83歲的Gordon將其創立的和合控股有限公司退市。2016年，鄭氏家族將新世界中國地產有限公司私有化。
香港地產股的折價也反映出了控股家族股東的主導地位，這引起了投資者對少數股東權益可能不會被優先考慮的擔憂。相比之下，新加坡房地產投資信託基金的股票往往被更多的少數股東持有。甚至有些負債累累的中國房地產開發商也會追求更高的估值，這會讓投資者覺得企業是在努力的追求增長。例如，中國恆大集團的市淨率為1.3。
不過，在某個階段，股價可能會出現過低的情況，這將導致人們質疑企業維持上市的目的——為大股東提供用低於市場的價格從少數投資者中獲得資產的機會，2010年，會德豐的市淨率為0.85（book）。
會德豐的潛力可能比它的子公司更好，九龍倉置業和九龍倉集團的資產主要集中於購物中心和寫字樓，旗下資產包括位於香港銅鑼灣時代廣場的開發項目，旅遊業下滑和中國商業活動減少對這些項目造成嚴重影響。就其自身而言，會德豐是大量住宅樓的開發商，這些住宅的價格一直保持彈性。香港住房的供應量依舊緊張，利率和槓桿率都很低。即使在去年社會抗議活動最激烈的時候，會德豐依舊設法出售其位於將軍澳東區的Lohas公園項目的公寓。
很明顯，在疫情蔓延的情況下發，房地產開發商對政府出售土地的競價仍然很激烈，上個月，會德豐以高於其他8家開發商的價格購買了Lohas公園的土地，預計能提供2000套住房。
會德豐的股價並不是唯一一個不受歡迎，怡和集團控股的香港置地集團有限公司是香港中環商務區最大的寫字樓業主，其遠期市淨率為0.3（0.3 times forward book）。馬來西亞億萬富翁Robert Kuok擁有的豪華住宅開發商嘉裡地產也雷同。截至2017年底，這兩家公司的市淨率均為0.5。
時刻關注房地產開發商的股價，由於購物廣場現時已是半空滯狀態，一些地產大亨將會大筆回購自己家的股票。
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