對巨無霸企業的評價，往往如盲人摸象。
遠看全是優點，近看千瘡百孔，臆想化身一座崑崙山，實則遜如滄海一粟。
比如，近幾年飽受爭議的華潤置地，曾在2016年滿載“進取心”，帶領一眾攀登5000米海拔的崑崙山，隨後一紙“限價令”，便讓華潤在遍地維權的口水仗中聲音越來越弱。
3月26日，華潤置地以電話會議形式舉行了2019年全年媒體業績會，總裁李欣、副主席張大為、高級副總裁謝驥，財務部總經理郭世清等出席。
不過遺憾的是，剛剛履新三個月的董事會主席王祥明僅出席了投資者會，而在半小時後舉行的媒體業績會上，缺席了。
王祥明的缺席，外界猜測原因，不外乎“前任的鍋，我不背；前任的業績，我也不領。”
2019年，華潤置地壓線完成2420億元的銷售任務，15.1%的增長率，增速創下近三年新低，排名剛好在第十位。而同年，世茂進行了史無前例的大併購，手裡拿著大量項目做籌碼，一舉就反超了華潤。
前有猛虎，後有追兵，華潤陷入了“中年油膩男”不進則退的尷尬境地。
01
高層震盪，增速下滑
華潤置地2019年銷售增速下滑，或許更多是受高層持續震盪的影響。
年報顯示，2019年華潤置地實現簽約金額2425億元，同比增長15.1%，權益簽約金額為1630億元，同比增長1.8%。
2019年，華潤置地的15.1%簽約金額增速出現明顯放緩，其2017年該公司簽約金額同比增長58.54%，2018年增長22.29%。
面對2019年的增速下滑，華潤置地2020年並無提速意願，繼續降速。其預期銷售目標2620億元，同比增長僅8.04%。
業內人士認為，華潤置地銷售增速下滑的原因有很多，如企業管理效率變弱、早前佈局失誤等都是較為明顯的問題。
自2019年年初，官宣吳向東辭任執行董事後，華潤置地高層持續震盪。
2019年12月17日，華潤置地董事會主席唐勇離職，王祥明接任，成為華潤置地主席；12月19日，有媒體報道稱華潤置地董事局副主席、華北大區董事長張大為已經提出離職。華潤置地副總裁、華北大區總經理蔣智生目前也已經就職中國融通，擔任房地產業務總經理；12月20日，藍光發展官宣同意任命遲峰為公司總裁，遲峰此前是華潤置地高級副總裁，兼任華潤置地華東大區總經理。
華潤置地這波離職潮包括執行董事、董事會主席、董事局副主席、副總裁、高級副總裁等，均為集團的一二把手。
總結而言，2019年從年初到年末，董事會主席兩次易主，市場對它未來的戰略方向多少存在擔憂。
02
盈利表現差強人意
銷售中增速創新低的同時，華潤置地的盈利表現亦不盡如人意。
財報顯示，2019年華潤置地全年綜合毛利潤率為37.9%，這是近3年最低的水平，在2017年和2018年，這一數值分別為40.3%、43.4%；開發物業毛利率36.5%，在2017年、2018年同期，則為39.7%、42.9%。
對於毛利潤率下降，華潤置地管理層在發佈會上表示，毛利率下降的趨勢很明顯，整個行業趨勢也是如此，但“華潤置地有信心維持行業有競爭力的毛利率水平，2020年將維持在30%-35%。”
此外，華潤置地銷售成本增幅的提高同樣擠壓了其毛利率的增長。數據顯示，近五年來，華潤置地2019年的銷售成本增幅首次超過其營收、毛利增幅，分別超11.8個百分點、27.21個百分點。
受毛利潤率影響，淨利潤增速下滑。
2019年，華潤置地錄得股東應占溢利人民幣286.7億元，同比增長18.3%，增速同比下滑4.79個百分點；扣除投資物業評估增值後的核心股東應占溢利人民幣216.5億元，同比增長12.2%。
盈利增速下滑的同時，華潤置地節制拿地。
2019年該公司以總地價1424.4億元（權益地價933.9億元）新增了82宗土地，新增土地總計容建築面積達2020萬平方米，而在2018年，該公司新增土地多達103宗。華潤置地一二線權益地價佔比81%，大灣區、長三角、京津冀核心城市分別佔比20%、22%、13%。
新增土地儲備中，開發物業為1784萬平方米，持有物業為236萬平方米，平均拿地成本為7050元/平方米。
華潤置地總裁李欣在業績發佈會上稱，公司今年可售貨值達5000億元，其中八成土儲集中在一、二線城市，加上需求仍強勁，市場情緒也有復甦，對達成全年目標有信心。
03
“包租公”能否旱澇保收？
相比其他四平八穩的央企而言，華潤置地本身其實算是資質優良，在房地產行業稱得上是富有創造力和想象力的一家——業務觸角廣泛，多元多棲，是真正的“城市綜合運營商”而非純粹的“住宅開發商”。
除傳統住宅之外，其投資性物業不容忽視，可以說是名副其實的包租公。
年報顯示，華潤置地2019年投資物業實現營業額120.3億元，同比增長26.3%。其中購物中心業務營業額91.5億元，同比增長33.4%；寫字樓業務營業額13.9億元，同比增長12.3%；酒店業務營業額14.9億元，同比增長4.5%。
然而，華潤置地投資物業一直沒有起色，寫字樓、酒店業務營收增速相應下滑。
2010年至2019年，華潤置地包括酒店經營在內的投資物業營業額分別為18億元、28億元、38億元、46億元、54億元、67億元、73億元、88億元、95億元，120.3億元佔總營業額的比例始終在6%至9%之間徘徊。
2019年寫字樓營業額增速同比去年降低3個百分點。
2019年酒店營業額增速創下近三年最低值。
數據顯示，華潤置地酒店營業額2017年、2018年、2019年的增速分別為40.1%、10.2%、4.5%。
同時，在運營的14個寫字樓年內租金收入雖實現了12%的增長，為14億元，但受年內新投入運營的寫字樓初期出租率較低等因素影響，整體出租率只有72.9%，同比下降16.9個百分點。
新冠疫情的出現，進一步阻礙了投資物業的增長。“疫情給購物中心營業額帶來的影響還是比較大的，而影響最大的是酒店。”華潤置地方面表示。
不得不說，2019年地產商們整體“並不好過”，而依靠形勢政策吃飯的“時代寵兒們”，也不得不赤膊上陣接受這一切。
在業績會上，華潤置地管理層明確表示，具體目標就是要保持行業前十。
2020年，新的管理團隊是否能穩住局勢，拭目以待。
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