樓市熱不熱關鍵看調控。因為只有引起了足夠的重視，才能夠有“總有刁民想害朕“的聯想。 所以，2018年，樓市調控破紀錄450次，2019年破紀錄620次。續接去年第四季度同樣破紀錄的205次，2020年一季度，樓市調控措施達到了307次，再創新高。巧的是，2017年，也就是樓市調控措施屢屢破紀錄的前夜，馬雲說了那句購房者耳熟能詳的“8年後最便宜的就是房子，年輕人別買房，8年後房價如蔥”。去年底，馬雲又說了一句“賣樓的朋友不容易”的預言，結果黑天鵝讓開發商“傷不起”。
沒有最不容易，只有更不容易。對房地產的行情預測，曾經出現過無數的預測帝。這些預測帝裡甚至包括，連續6年都猜中房價漲幅的中科院，而其預測的2020年房價預計要漲6.1%，然後就遭遇了現實“打臉”。馬雲從不預測什麼，但是這回卻判斷到了房地產不容易。遠景的判斷“房價如蔥”，正在變現，短期的“賣樓不容易”，已經實現。
馬雲四年前的“不要買房，房價如蔥”，或許是因為他已經開始啟動信用租房體系，佈局超過100萬間公寓入駐支付寶的產業鏈。而馬雲原話是“2019很不容易，昨天一天，我收到很多朋友借錢的電話，一天內5個電話。過去一個禮拜，要賣樓的朋友大概有10個，確實不容易”的判斷，則是以一種旁觀者的態度對樓市的判斷，這種判斷的影像穿過時空，映射到如今的房地產行業——“賣樓不容易”。
恆大的2019年財報稱，其核心淨利潤預期較去年下降幾近“腰斬”，萬科的銷售與淨利增速是近幾年最低，時至如今，恆大的75折、78折、81折網上售房只有第一波反響強烈，後續的結果還沒顯現；萬科則是自怨自艾，把“活下去”的自省，變成了需要落地的方略。頭部房企尚且如此，10萬中小開發商更情何以堪？每天有兩家房地產企業宣告破產，據報道，北京法拍房一天就賣出去了20套！
如果我們把馬雲的“房價如蔥”當作對購房者的一種期許的話，“賣樓不容易”應該算是站在更高位面，對房地產前景的不看好。彼時，房地產業的銷售回款佔到了開發商實際到位資金的近一半，達到了88640億元，成就其歷史高位。而愈發嚴厲的樓市調控措施，讓房地產融資越來越難，去年國內貸款佔比僅為14.13%，創造了歷史最低。
Wind數據顯示，今年前兩個月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。一些房企還通過發行短期融資券來緩解現金流緊張局面，截至3月6日，房企今年發行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內的短期融資券產品共計37只，金額為254.50億元，約是去年全年的三分之一。
此時，開發商在向地方和金融機構要求“援助”收效甚微後，積極展開自救，但是他們請網紅代言，走直播路線，在吹皺了房地產銷售的一池春水後，除了僅供談資，卻還是沒有把房地產“紓困”的最有效措施拿出來，開發商依舊堅持不降房價。在開發商的眼裡，哪怕嘴上喊著“活下去”，現實裡也遠遠沒有到了要“活下去”的境地。
房子的依託就是土地，土地的稀缺和不可複製性是房地產作為賣方的“撒手鐧”，尤其是在真正的寸土寸金的一二線城市裡，有套自己的房不僅僅意味著物理空間的歸屬，還意味著擁有不動產權證後，附加在上面的教育、醫療、交通、公共服務等稀缺資源也一併到手。房子雖然還是房子，地域的差別卻造成了獲得了資源“門票”的含金量的差別，“門票”越稀缺，房價自然就越高。
有專家說，今年樓市進入了供大於求的場景，有人說我們的房子夠30億人居住。然而，按照開發商的理論，賣房子其實就是賣“門票”。這張“門票”必須附著在房子上，才能夠生效。而開發商其實不是在建造房子，他們只是“門票”的搬運工，或者叫城市稀缺資源的“黃牛”。
可是，形勢比人強。疫情沒有給開發商面子，卻暴露了購房者的裡子。此前咬緊牙關，掏空六個錢包湊首付。此刻，近半工薪階層為了生活或要向外舉債。房價收入比已經超過警戒線的六倍，均值破九。錢包的乾淨利索，讓購房者對買房的預期大打折扣。馬雲預言的“不容易”正在變成房地產的“我太難”——
全國房價行情數據顯示，今年3月份，有121個城市二手房價環比下跌。其中具有象徵意義的四大一線城市北上廣深全部下跌。其中上海下跌5.85%，每平跌3401元，位居全國首位。
直白地說，此前，房地產可以對馬雲這位樓市“門外漢”不感冒，但是，開發商卻用三個月的時間印證了馬雲“賣樓不容易”的預言。或者說，這並不是馬雲的判斷有多準，而是行業發展的必然。當開發商的土地價格、材料成本、人工成本、稅費、營銷成本、財務成本、資金成本等都透明起來的時候，估計，距離馬雲的第一個預言實現也就為期不遠了。房價如蔥還在路上，我們還需要再等四年。預言時限近半，但願是隻有四年。各位老鐵，以為房價如蔥還要多長時間？
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