16年前買的房要拆遷，原房東主張合同無效，買房人如何應對？

16年前買的農村房要拆遷，原房東跑來主張房屋買賣合同無效，買房人如何應對？

十多年前薛女士以16多萬元的價格從王式某、王趙某、王春某處購買90多平方米的農村房一套，現因舊村改並進行拆遷安置，按照當地貨幣補償方案可獲得150多萬元的拆遷補償。薛女士大喜過望，但沒想到原房屋出賣人王式某、王趙某、王春某找上門來，提出房屋沒有過戶且薛女士非集體經濟組織成員，因此，房屋買賣合同無效，要求解除合同並且要求薛女士返還房屋。

農村房屋買賣合同是否有效？如果合同無效，由此造成的損失應如何分擔？

時間回溯到2001年，寧集建（1995）字第8050071號集體土地建設用地使用證登記的土地使用者為原告王式某，2001年原告王式某、王趙某、王春某與被告薛女士簽訂《房屋買賣契約》一份，約定將登記在王式某名下的房屋以165800元的價格出賣給薛女士，之後薛女士如約支付房款給王式某。協議簽訂後，該房屋繼續由王式某、張美某居住。2003年，案涉房屋因大火焚燬，原告王式某、張美某搬離，薛女士在涉案土地上重新建造房屋。薛女士並非案涉房屋所在集體經濟成員。

2016年，寧海縣發佈《舊村改造徵收集體所有土地房屋拆遷安置實施方案的批覆》，決定對案涉房屋所在的村進行拆遷，文件規定拆遷安置對象為：1、戶籍在本村的農業戶口人員；2、原農業戶口在本村的現役軍人中的義務兵、大中專在校生、監獄服刑人員；3、符合寧信聯辦（2012）21號文件規定的並已經辦理相關手續的大、中專畢業生；4、戶籍在本村的農嫁居及其戶籍在本村的子女；5、世居在本村有房地產的非農居民；6、本村有房地產的其他對象。

原告訴稱：案涉房屋買賣合同違反國家法律禁止性規定，應為無效合同，故訴至法院，要求確認王式某、王趙某、王春某於2001年2月28日簽訂的《房屋買賣契約》無效；被告立刻騰房並將上述房屋返還原告。

薛女士答辯稱，薛女士購得房屋後暫時由原告租住，後因大火焚燬，薛女士在該土地上重建房屋。原告王式某、王趙某、王春某違反誠實信用原則，導致其無法對涉案房屋居住、管理、使用，也無法享有該房屋項下的拆遷利益，應對其進行賠償。

法院判決：農村房屋買賣合同無效，買方騰空並返還房屋；賣方賠償買方經濟損失

法院認為我國法律適用房地權屬一致原則，農村房屋買賣的效力問題源於農村宅基地使用權的流轉限制。案涉房屋所在的土地屬於寧海縣集體所有，被告非寧海縣集體組織成員，故原告王式某、王趙某、王春某與被告薛女士簽訂的《房屋買賣契約》違反了法律、行政法規的強制性規定，應認定無效。合同無效，因無效合同取得的財產應當予以返還，不能返還的折價補償。有過錯的一方應當賠償另一方的損失，該損失包括因合同產生的信賴利益損失。故原告要求確認《房屋買賣契約》無效及被告要求原告返還購房款165800元予以支持。被告的信賴利益損失應當考慮土地升值、拆遷補償產生的可期待利益以及因房屋現值和原買賣價值差異造成的損失並綜合原被告的過錯程度等因素予以確認。原告王式某、王趙某、王春某將集體土地上的房屋出賣多年後又起訴確認雙方的《房屋買賣契約》無效，有違誠信，應對被告的損失承擔主要責任，被告明知案涉房屋的土地性質為集體所有仍予以購買，應對自己的損失承擔次要責任。法院酌定原告王式某、王趙某、王春某承擔80%的責任，被告承擔20%的責任。故判決《房屋買賣契約》無效；被告騰空房屋並返還給原告；原告返還被告購房款165800元，支付建築物、附屬物及裝飾價值75083元，賠償經濟損失1143452元，合計1384335元。

律師思考：農村房屋買賣合同的效力認定？合同無效時責任如何配分？

一、效力認定問題

房屋買賣分為兩種類型，一種是城市房屋買賣。對此類買賣的房屋買賣者資格並沒有特別的限制，只要未有《合同法》第52條規定的無效情形均為有效。另一類就是農村房屋買賣，該類買賣較為複雜。

具體：1.同一集體經濟組織內的村民之間進行房屋買賣。對此類買賣農村房屋的法律效力，因為受交易主體的身份和土地權利的影響較小，其效力相對明瞭，凡符合一般房屋買賣合同有效要件者應當認定有效。2.不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋的法律效力。在司法實踐中，法院對此類買賣農村房屋的法律效力認定，尚未形成完全統一的法律認識，有的判決轉讓有效，有的判決轉讓無效。但筆者認為，不同集體經濟組織成員之間基於其生活、生產所需，可以進行農村房屋買賣，交易行為符合一般房屋買賣合同有效要件的有效。3.城鎮居民購買農村房屋分又細為兩種類型：一是購買一般農村私有房屋；二是購買在農村集體土地之上集中進行房地產開發所形成的“小產權房”。根據國家法律、法規和政策規定，認定城鎮居民購買農村房屋合同原則上無效，已經成為主流觀點和司法實踐認定的基準。本案中薛女士非案涉房屋集體經濟組織成員，故法院認定薛女士與原告王式某、王趙某、王春某於2001年簽訂的《房屋買賣契約》無效。

二、無效的責任如何分配？

合同無效後，處理後果的基本思路為：1.合同無效後，買受人應當將房屋原狀返還給出賣人，出賣人將收取的價款返還給買受人；2.如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行翻建、裝修並在訴爭院落內新建建築物，出賣人應對買受人添附部分價值給予合理補償：3.按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應當知曉國家法律法規及政策不允許農村集體土地流轉而出賣，應當就合同無效承擔主要責任，在利益的分配上，也應當適當向買受人一方傾斜。故本案在分配責任上向買受方傾斜，法院酌定買受方承擔20%的責任，出賣方承擔80%的責任。