最高法司法觀點：（觀點見正文）

名為買賣，實為借貸

最高法司法觀點：判斷當事人之間法律關係的性質，不能僅看合同的名稱、形式和內容，更重要的是分析當事人之間法律關係的實質

最高人民法院審判業務意見（民一庭意見）

最高人民法院民一庭意見：不簽訂書面的借款合同，只用簽訂《商品房買賣合同》並登記備案的方式作為擔保，同時簽訂回購協議，然後再用出借人向借款人實際交付款項的方式建立債權債務關係，是目前一些民間借貸當事人選擇的借貸方式。判斷當事人之間法律關係的性質，不能僅看合同的名稱、形式和內容，更重要的是分析當事人之間法律關係的實質。如果《商品房買賣合同》中售房方並未準備實際交付房屋，而購房一方亦不關心取得所購房屋產權。且雙方當事人的關注點集中在《回購協議》及其相應的違約金上，則足以證明雙方之間真實的法律關係是民間借貸。

附錄：案情簡介

原告：吳俊妮，女，1980年1月日出生。

被告：安華房地產開發有限公司

2011年7月25日，鄭鶴與安華房地產開發有限公司（以下簡稱安華公司）簽訂一份《商品房買賣合同》，主要內容為：鄭鶴購買安華公司開發的如畫小區一幢101、201、301、401號房（預售商品房），面積6200平方米，單價8000元/平方米，總價款4960萬元，鄭鶴於合同簽訂後10日內一次性付清房款。安華公司於2012年5月30日前將驗收合格的商品房交付鄭鶴適用。《商品房買賣合同》上均加蓋了當地房地產交易中心的房地產交易監證專用章和當地房地產產權產籍監理處的產權申報專用合同章。同日，雙方簽訂一份《回購協議》，約定：現安華公司欲將回購鄭鶴購買的商品房，如在一個月內回購，應支付鄭鶴房屋價款5060萬元，在兩個月內回購房屋價款為5160萬元，在三個月內回購房屋價款為5260萬元，以後以此類推；鄭鶴在收到安華公司支付的回購房款後，雙方終止商品房買賣合同，同時鄭鶴應立即協助安華公司辦理房屋備案解除手續。2011年7月28日，鄭鶴向安華公司匯款5000萬元，三份匯款憑證上用途一欄載明“購房款”。2011年8月2日，安華公司出具了“今借到鄭鶴4960萬元”的借條。

2013年1月8日，鄭鶴為甲方，吳俊妮為乙方，雙方簽訂一份《債權轉讓協議》，主要內容為：（1）鄭鶴於2012年3月1日起至2012年10月18日共向吳俊妮借款6000萬元，2012年12月7日鄭鶴償還吳俊妮本金1000萬元。（2）安華公司於2011年7月25日向鄭鶴借款4960萬元，為履行還款義務，安華公司將其開發的如畫小區一幢101、201、301、401號房以4960萬元的價格備案至甲方名下，並簽訂了回購協議。截止2012年12月31日安華公司向鄭鶴支付回購款300萬元。因安華公司不履行回購協議以及按時還款，經多次交涉無果，準備啟動訴訟程序。（3）鄭鶴將對債務人安華公司享有包括欠款本金及利息、違約金等的全部債權轉讓給吳俊妮。（4）鄭鶴於本協議生效後壹日內，將其與安華公司之間的債權債務憑證，以及與房產買賣、備案相關的所有資料移交給吳俊妮。

同日，鄭鶴作出《債權轉讓通知書》，主要內容為，安華公司：本人在2011年7月向貴公司出借款項4960萬元。為保證該筆借款的安全，貴公司將開發的部分房屋作為擔保，雙方簽訂了《商品房買賣合同》和《回購協議》，並辦理相關的商品房備案登記手續。借款中的本金4960萬元，依照約定貴公司應在借款一個月內歸還，利息為100萬元，若延期還款，每月支付利息及違約金100萬元。現要求貴公司依約立即償還上述所有借款本金及利息。經本人多次催告，貴公司已支付利息300萬元。因本人另欠吳俊妮款項，故決定將上述4960萬元全部借款及相關的所有權利全部轉讓給吳俊妮持有，並於2013年1月8日簽訂《債權轉讓協議書》。根據合同法第八十條的規定，書面通知貴公司，請貴公司將所欠款項及利息向吳俊妮直接支付。同日，鄭鶴將該《債權轉讓通知書》以及《債權轉讓協議書》郵寄送達至安華公司。

2011年8月5日，安華公司與當地國土資源局簽訂《成交確認書》載明，安華公司以5000萬元的成交價，取得一塊麵積為39493平方米的國有建設用地使用權。

2013年1月31日，吳俊妮向一審法院起訴，請求判令安華公司向其償還原向鄭鶴借款本金4960萬元及利息（計至付清全部款項之日止）並承擔案件訴訟費、財產保全費。

安華公司辯稱，鄭鶴基於2011年7月雙方簽訂的《商品房買賣合同》，於2011年7月26日向安華公司支付的5000萬元是購房款，三份付款憑證上註明付款用途為購房款驗證了這一事實。安華公司根據合同約定，將如畫小區一號樓101、201、301、401室賣給鄭鶴，總價款4960萬元。雙方之間沒有4960萬元的借款合同，也沒有擔保合同。《債權轉讓協議》既不能否定《商品房買賣合同》的效力，也不能推翻商品房買賣的事實。《商品房買賣合同》簽訂後，雙方到房地產登記機關辦理備案登記，表明鄭鶴已獲得如畫小區一號樓101、201、301、401室房屋的產權。2012年9月19日，安華公司又給鄭鶴開了發票。以上事實說明《商品房買賣合同》是真實有效的，安華公司的義務只是向鄭鶴交房，不存在歸還其4960萬元借款並承擔利息的義務。鄭鶴與吳俊妮以民間借貸為由進行債券轉讓不能成立，《債券轉讓協議書》中該部分條款不具有法律效力。請求法院駁回吳俊妮的訴訟請求，並由其承擔本案訴訟費、保全費。