fxkifh
針對歐洲市場，特別是脫離歐盟的英國市場，考慮到當地房地產市場和匯率等因素，中國投資者對英國房地產的中長期投資興趣逐步增長。但每個國家和地區的稅種都是多樣化和複雜的，使稅負成為海外投資置業時不得不考慮的因素。加之近年來，為控制房地產市場過熱及限制海外投資者的投資行為，不少國家及地區都出臺了新的稅收政策，提高了海外投資者在當地的房地產購置成本。
下面重點說說投資英國房地產的稅務影響。
以英國商業物業為例，購入非住宅物業的個人或公司，視物業的價值，對價值25萬英鎊以上的物業，需支付5%土地印花稅（等值或低於25萬英鎊的物業將適用較低稅率）。對於出租商業物業的個人或公司，需就取得的租金利潤繳納所得稅（海外公司適用稅率20%，英國公司適用稅率17%，個人適用邊際稅率最高45%），在計算所得稅時亦可扣除部分費用支出。
一般而言，除非海外業主已在英國稅局登記，否則該筆租金收入所產生的所得稅將由租客代扣代繳。如果業主在稅務申報後計算出的稅款較少，英國稅局可退還之前租客多代扣代繳的稅款。然而，這將對業主的現金流帶來不利影響，因為業主在上述情況下多繳納的稅費只能在每個納稅申報期後退回。因此，在開始營運房地產業務之前業主應向英國稅局作出登記，使海外業主收取全年全數租金收益，計算及繳納其實際的所得稅成本，從現金流方面帶來好處。
根據不同物業的種類，如在購置物業的初期和持有期間進行詳盡的稅務規劃，在出售該商業物業時，業主或可獲得資本利得稅的豁免，否則，其出售商業物業所得最高可按28%稅率繳付資本利得稅。如果持有物業的公司或持有該公司的個人為英國稅務居民或以英國為居住地的居民，則取決於不同情況，或會適用英國遺產稅。
海外置業亦應時刻關注當地政策，如移民、貸款、繼承等政策及匯率、房產供求的變化等，在權衡投資回報及各種風險後，達到投資海外房地產的目標。
對比商業物業，投資住宅物業涉及的稅務影響更為複雜。一般個人購入首個自用住宅物業，視房產的價值而定，適用累進稅率2%~12%的土地印花稅。從2016年4月1日起，為了控制住宅物業的買賣和解決英國市民首置住房的困擾，英國政府決議對購買第二套住房或出租房的投資者需繳納3%~15%的土地印花稅。上述額外土地印花稅，並不考慮現有房產的所在地，及同樣適用於英國居民和海外投資者。從2013年起，英國亦開徵年度住宅物業稅（ATED），防止個人買家透過離岸公司買賣住宅物業而避開英國稅項。對於高價豪宅所繳付的ATED最高可超過20萬英鎊，但符合條件的住宅物業可獲豁免。即使是無須繳付ATED的公司，亦必須向英國稅局進行申報，因此對於在較早前以公司形式購置或有計劃購置住宅物業的投資者需考慮ATED為其帶來的影響。
在ATED初實施時，規定200萬英鎊或以上的住宅才需適用ATED，但從2016年4月1日起，標準降低至50萬英鎊，令ATED適用更多住宅物業。對於出租住宅物業的個人或公司，其租金收入的稅務處理與商業物業相同。而在銷售環節，個人需按較高的28%稅率繳納資本利得稅。而需繳納ATED的公司，同樣適用該稅率；但如公司無須繳納ATED，則按20%稅率繳納資本增值稅。個人持有住宅物業同樣適用遺產稅 (2017年4月起，以公司及信託名義持有的住宅物業也適用遺產稅) ，但如從早開始進行稅務規劃，或有機會減低遺產稅的稅額。
綜上所述，投資者不論以個人、公司或信託名義投資海外房地產及不同房地產都有不同的稅務影響。因此我們建議欲投資海外房地產的投資者應儘早尋求專業意見熟悉當地稅務影響，並做出可行的安排，否則或會產生額外稅務成本。
家族企業雜誌
想在英國購房，首先明確自己的需求，是未來移民（留學）自住還是純投資。
如果是自住，首先要從家庭成員生活考慮（比如工作需要，子女上學等等），然後根據自身財力選擇區域。
如果是買房純投資，首先要明確是以獲取房產升值為目的還是租金收入為目的，無論哪種收益，關注重點放在瞭解市場上，明確房價或租金趨勢，以確保未來有良好收益。
所謂瞭解市場，簡單說就是明確要買房子所處區域的房價、租金歷史，通過透明、真實的歷史房價統計，判斷這一區域的未來增長趨勢。以大倫敦地位為例，內外倫敦房價相差不少，倫敦內城房價在80萬鎊左右 、倫敦外城比較便宜，幾個50多萬鎊，如果具備購支付能力，肯定首選內城，但內城房價漲幅大，波動也比較大；相反，外層外那個家雖然漲幅不大，但比較平穩，因此需要衡量自己的資金實力和投資要求選擇好市場；
通過海房優選網（官微haifangbest)英國房價報告，可以瞭解英國及倫敦市場。
英國房產市場
10月英國入市的房源售價302865英鎊，下跌了2.6％（ - 8,178英鎊），過去七年平均下降2.1％，而這一下滑幅度是五年來最大的月度下降。
目前英國房產市場表現依然強勁，兩個關鍵因素刺激了需求：首先，想要進入受父母銀行經濟影響的住房階梯，租金上漲的成本上升，以及首次買方印花稅的有效零利率與價格上漲之間的時間窗口有限作為回應。
其次，普通家庭成員成長或增加引發的改善性居住需求，將推動房價上漲。相比之下，高端市場賣家將會糾結，除非他們降價以吸引更富裕或猶豫的買家。雖然只有15％的少數市場數量是至少有四間臥室的高端市場，但對全國平均水平的影響卻是不成比例的，因為更高的價格意味著每降低一個百分點就會產生更大的影響。
2018年英國房產市場預測
促進房價上漲的因素：
1、整體房屋供應依然緊張，房屋建築受到抑制
2、英國房產市場整體庫存緊張，尤其是北方市場，需求超過供應量；
3、從歷史統計看，抵押貸款利率很低、第一次購房者家庭印花稅很優惠；
3、交易量任保持強勁
據預測，在典型的第一次購買者行業（擁有兩間臥室或更少的房產）上市的房地產價格將上漲3％，而二級行業（擁有三間臥室和四間臥室的臥室除外四間臥室）將上漲至2018年增長2％
導致房價下跌的因素：
1、由於工資收入增長放緩，承受力不足不能得到解決
2、高端房產購買在不確定期存在觀望，重新調整後的倫敦市場是一個重要的因素
據預測，由於倫敦及其通勤地帶正在重新調整，2018年平均下降2％的房地產業（包括4臥室和5臥室以上的所有房屋）
2018年，英國不同房產市場的銷售速度將持續。某些地區房源短缺將導致房價上漲，新賣家要價預計將增長1％。
中低端房產價格在2018年將繼續上漲，首次購買者的平均增長率為3％，二次產品的平均增長率為2％
主要受到倫敦及其通勤者不斷調整影響的階梯物業的頂部，預計平均下降2％
2017年以1.2％的年率結束，12月份房地產市場價格季節性下跌2.6％（ - 8,178英鎊）
倫敦房產市場
12月倫敦房地產均價605203英鎊，季節性下降了3.7％（-23,016英鎊）。所謂季節性下降是因為一年中的這個時候高端物業銷售較少、成交價格較低，進而拉低了整體市場價格。
2018年倫敦房價預測：價格繼續下滑2％
隨著2017年倫敦房地產市場價格總體下滑1.8％，預計2018年許多希望出售的房產將迎來又一個艱難的一年。因為買家將繼續佔據上風。
2018年新上市房源要價可能會進一步降低2％，但中低端房產市場將繼續上漲，
典型的首次買家部門物業將在印花稅儲蓄後顯示出更大的價格彈性 - 2018年價格預計接近復甦，下降1％，今年為-2.0％
由於印花稅和交易成本居高不下，預計明年中期“二步”行業仍將面臨挑戰（-1.5％），較今年（-1.1％）為高
由於賣家決心維持較高的價格，所以預計明年“梯子頂部”的價格將進一步下滑，明年下降4％，而今年下降3.7％。
海房優選
對於我們大多數人來說，購房是我們要做的最大的財務決定。買房是一個複雜的過程，你需要克服很多障礙，做出更正確的投資。
買房時避免陷阱
陷阱1;：接受不合格的建議。朋友和家人提供的“幫助”有時可能是天賜之物，但如果不知道他們在說什麼，親友的建議很快就會使你陷入麻煩。不要盲目地遵循他們的建議。你應該確保你所說的每一個專業人員都有相關行業機構的許可。
陷阱2：未能計劃未來。在選擇家庭時，要考慮到未來的生活方式。
陷阱3：沒有做任何研究。你想確保你得到一個很好的交易 - 唯一的方法是確保做大量的研究。當前的市場趨勢是什麼？在近期出售的地區有哪些類似的物業？哪些基礎設施項目正在建設之中？附近是否有足夠的公共服務設施？是在洪水區的財產還是面臨著叢林大火的危險？你對一個地區瞭解得越多，你就越能確定一個地產是否適合你。
陷阱4：不談判。如果你認為一個物業價格過高，不要害怕談判到一個公平的價格。要求更好的交易，你沒有任何損失。但是，如果你要談判，確保你已經做好了功課。如果您在檢查過程中發現牆壁出現裂縫，或者您認為該地區與該地區的類似房屋相比價格過高，請使用此功能提高您的議價能力。
陷阱5：選擇錯誤的建築檢查員。 建築物和病蟲害檢查是房地產購買過程中的一個關鍵階段，所以不要簡單地通過選擇最便宜的檢查員來找到它。 確保你與一位經驗豐富的專業人士合作，他們將徹底關注你的財產的每一個方面，並對任何問題進行誠實的評估。
陷阱6：忽略錯誤和缺陷。您花時間嗅探可能會在未來造成壓力（和開支）的財產的任何潛在問題是至關重要的。從黴菌和氣味到害蟲甚至是結構性缺陷，請確保您完全瞭解您的家中隨身攜帶的所有行李，以及您需要支付多少費用才能解決任何問題。
陷阱7：過預算。在為任何家庭提供優惠之前，請確保您的預算能夠支付成本。您不僅需要考慮住房貸款中的存款和利息償還情況，還需要預算貸款費，貸款人抵押貸款保險（LMI），印花稅以及物業轉讓和法律費用等成本。那麼還有一些其他的費用需要考慮，所以你需要確定你不會咬牙切齒。買房是一個情感決定;思想清晰，理性思考是非常困難的。永遠記住用頭來做決定的重要性，而不是被你的情緒所統治。
