一張照片引發的上海地產圈地震。
4月9日晚，一張關於普陀區人民代表大會議案報告的照片在微信群裡流傳。
照片拍的是一頁“上海市普陀區第十六屆人民代表大會常務委員會第29次會議議程（草案）”文件：此次會議將審議關於許可上海市公安局經濟犯罪偵查總隊對本區人大代表崔帥依法採取刑事強制措施的決定；審議關於提請暫時停止崔帥執行代表職務的報告。
崔帥何許人也？
中海地產上海公司總經理，在中海體系內少年得志，一度被前同事形容為“能力強，很厲害的人”。
據說他在郝建民時代就很會揣摩上意，深得郝建民和齊大鵬的器重。不過，這次也有中海高層被捲入其中，被“請喝茶”了，結果如何不得而知。
整個地產圈都在等待官方公開信息。
一石激起千層浪。
很快，華潤置地華東大區副總經理宋某、萬科上海公司首席投資官梅某失聯的消息也傳開了。
傳聞被請喝茶的並不止上述4位高管。
這個週末對於中海、萬科、華潤置地而言，註定是無眠的。
三家房企更高層面的“大人物”已經集結上海灘斡旋。
華潤、萬科兩名高管的失聯，可以說是與圈內流傳的崔帥事出“圍標”不謀而合。
中海於3月31日以零溢價獲取上海市虹口區北外灘板塊嘉興路街道HK271-01地塊（簡稱“北外灘地塊”），隨後與華潤置地聯手成立項目團隊，而萬科上海則作為財務投資參與其中。
正是這樣的發展軌跡，暴露了中海的“圍標”嫌疑。
01
鑽石級純宅地
解讀這次“圍標”事件，有必要先釋放“圍標”主角——北外灘地塊的信息。
地塊一掛出來就被稱為“市中心稀缺純住宅地塊”、“鑽石級住宅地塊”。
為什麼說北外灘地塊是鑽石級宅地？
來看看這幅地塊的基本條件：這是一幅位於北外灘板塊，緊貼核心區，毗鄰海倫路地鐵站的江景純宅地。這也是上海虹口區近3年來首次推出純宅地，只需配建1500平方米的菜市場，沒有15%的租賃住房自持要求。
地塊出讓面積2.17萬平方米，限高80米，容積率2.5。起拍價34.3億元，樓面價63155元/平方米。
按照當時的土地出讓規定，通過資格審核的有效申請人數為3人及以上的，地塊採用有競價招標方式出讓。
- 有效投標文件若達3-5份的，則排名順序前2位投標人為入圍競標人；
- 有效投標文件若達6-10份的，則排名順序前3位投標人為入圍競標人；
- 若達11份及以上的，則排名順序前4位投標人為入圍競標人；
- 通過資格審核的有效申請人數不足3人的，地塊直接採用掛牌方式出讓。
排名順序根據房企綜合因素打分得出。
02
0溢價成交
3月20日，上海市土地交易市場發佈地塊公告：“經審核，虹口區嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701）有效申請人數為三人及以上，根據本地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規定，現確定本地塊採用有競價招標（即招標結合現場競價方式確定受讓人）方式出讓”。地塊投標、開標、評標的日期是3月31日。
目前上海招掛複合出讓的土地，評分採取“135分制”，其中，經濟實力32分，技術資質17分，項目經驗41分，受讓管理45分。
在這次競標中，中海、萬科和華潤的得分為130分、130分和120分，根據各項“優先原則”下，順位上分別為第一、第二和第三位，這三家進入後續的拍賣環節。
令業內人士訝異的是，3月31日開標之後，中海地產以起拍價成功獲得該地塊。
有人說，即便萬科或者華潤置地任何一方按照加價規則加一次價，地塊也不會底價成交。
從過往地塊競拍加價幅度來看，一次加價區間一般在50萬-500萬。這兩家2019年在上海土地投資分別投入190.6億元、70.1億元的大房企，按照標書上寫的一次競價最低加200萬，都不願意掏？
到嘴的肥肉不要了？
畫面太滑稽，故事說出來，很多人都笑了。
三個中標候選人進入競價招標階段，由於競拍採取雲競價方式，三家房企或報價一致，或有兩家放棄報價，總之，中海底價勝出。
6.3萬元/平方米的樓面價，與周邊住宅超10萬元/平方米的價格相比，溢價空間不能說非常大，還是遊刃有餘的。
虹口區政府精心培養大的漂亮姑娘，就這樣被有錢的公子哥一分錢聘禮不花給輕鬆牽走了。
很想知道當時在場的虹口區政府工作人員們，看著線上表面平靜的中海、萬科、華潤置地投資總們，是什麼樣的表情。
03
神秘項目組
這兩天，上海地產圈在熱議這件事。
炸天團查閱此次參與投標的企業：中海、萬科、華潤置地、招商、綠城、平安。
每一家的資金實力都不容小覷。
三家中標候選人尤為突出：中海和華潤是老字號的央企，萬科第一大股東則屬於深圳國資委。
人們驚訝於最後地塊零溢價出讓的同時，坊間有傳聞，中海與華潤拿地之後成立了項目組，萬科作為財務投資角色也參與了。
而隨著崔帥出事，項目組業已就地解散。
也有人說，業內拿地有一種流行的做法：
開發商為了降低拿地，會相互溝通有無拿地意向，如果都想拿這塊地，則會商量好由一家拿下，然後以股權合作的方式進行合作。
但即便開發商線下有這樣的“勾兌”，在拍賣現場還是會有其他家不是合作伙伴的，自然也存在競價場面，相對還是一個公平競爭的環境。
而真正意義上的“圍標”，與壓根沒有競價的，由一家房企“底價”直接拿走的情形無差。
百度百科查詢“圍標”，是這樣解釋的：幾個投標人之間相互約定，一致抬高或壓低投標報價進行投標，通過限制競爭，排擠其他投標人，使某個利益相關者中標，從而謀取利益。圍標行為的發起者稱為“圍標人”，參與圍標行為的投標人稱為“陪標人”。
北外灘地塊的出讓結果，業內人士的看法是“吃相太難看了”。
政府有時候為了提高效率，通過招投標的方式，把進場機會給了綜合評分高的房企。而這些進入最後競價環節的自身資質良好的房企，如果想的是利用自身優勢，串通零溢價拿地，這樣的做法對其他同行也是欠缺公平的。
04
事出反常
回到北外灘地塊掛牌的2月份，那時候全國還未完全復工復產，大多數城市對疫情未來走向還是焦慮而迷茫的。
北外灘地塊的競買方式也隨之發生了一個微妙的變化，就是競標入圍門檻降低了。
上海此前進入“有競價招標出讓”的土地普遍分2種篩選方式：
- 有效投標文件若達3-10份的，則排名順序前2位投標人為入圍競標人；
- 若達11份及以上的，則排名順序前3位投標人為入圍競標人。
2月25日，北外灘地塊發佈的細則已經調整為3種：
- 有效投標文件若達3-5份的，則排名順序前2位投標人為入圍競標人；
- 有效投標文件若達6-10份的，則排名順序前3位投標人為入圍競標人；
- 若達11份及以上的，則排名順序前4位投標人為入圍競標人。
然而，到了地塊競標階段的3月份，市場發生了變化，土地市場有回暖跡象。
從房企投資來看，也是一個爬升的態勢。
中指研究院指出，長三角城市群土地市場1~3月熱度不減，TOP10企業拿地金額共計834億元，位列四區域首位。
北外灘純宅地出讓，對應著長三角土地市場逐漸回暖的巨大反差。
在這個時間節點上拍出零溢價，其真實性、合理性被質疑也是必然的。
05
仍在“交易中”
目前，上海市土地交易市場的地塊信息顯示該地塊處於“交易中”。
上海市土地交易市場公眾號3月31日發佈的公示信息顯示，中海地產（杭州）有限公司、崑山啟特企業管理有限公司和嘉興市潤昇企業管理有限公司系中標候選人，三家公司最高有效報價均為34.3億元。
公示期截止到4月3日。
啟信寶顯示，崑山啟特企業管理有限公司的股東是萬科企業股份有限公司（持股51%）和上海萬科投資管理有限公司（持股49%）；嘉興市潤昇企業管理有限公司則為華潤置地有限公司100%持股。
換言之，過了競標結果官宣日，但是地塊還在交易中，一切充滿了變數。
崔帥被帶走的傳聞並非空穴來風。
06
打擊圍標
圍標的企業將面臨什麼局面？
我國法律明文禁止串通投標，串通投標有可能構成刑事犯罪。
我國《刑法》第223條規定，“投標人相互串通投標報價，損害招標人或者其他投標人利益，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。”
我國《招標投標法》第54條規定：“投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的，中標無效，給招標人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”
對於尚未構成犯罪的，“處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，並處沒收違法所得；情節嚴重的，取消其一年至三年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格並予以公告，直至由工商行政管理機關吊銷營業執照。”
針對圍標串標等違法行為，上海市住建委也曾在2019年6月出臺過12條嚴打措施。
其中一項措施就是“加強對違法違規行為的處置力度。”
針對招標投標違行為涉案單位和相關人員，“拒不承認的，禁止相關單位和人員6至12個月內參加本市政府投資工程項目的招標投標活動。情節嚴重的，招投標監督部門將案件線索移送公安機關”。
北外灘地塊的土地出讓文件中，也指出：“若在交易活動中出現相關違法、違規或違約行為的，承擔全部法律責任，並賠償由此產生的損失”。
市場透明度相對較高的上海，一直強硬打擊土地市場中的違規違法行為。
炸天團想起個前車之鑑的故事。
2016年12月，旭輝地產在參加青浦區西虹橋徐民東路南側39-04、40-02、41-02、43-01地塊、40-01地下空間及地塊之間連通地塊的國有建設用地使用權出讓活動中，違反出讓文件的規定，未於出讓須知規定的時間內投標。
旭輝因此違約行為被列入誠信檔案，三年內不得參加上海市土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，同時已交納的3.74億保證金不予退還。
在此後三年裡，被上海列入拿地黑名單的旭輝只能靠合作開發這種走擦邊球的模式進行。
一旦此事坐實了“圍標”，上海又將對違法者進行怎樣的懲罰呢？
答案，不久就會揭曉！
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