本文數據來源於 UDIA 澳洲城市發展研究院最新的2020土地市場報告，如需完整報告請聯繫或關注微信服務號“澳洲別墅專家”獲取更多資訊。
人口增長
人口增長是對新住房需求的主要驅動力，這反映在人口在各州增長的概況。維多利亞州和新南威爾士州是澳洲最大的新住宅市場，這兩個州份吸收了人口最大部分的增長。 ABS（澳洲統計局）提供的最新人口統計數據表明，在2018-2019財政年度，維多利亞州和新南威爾士州合計佔全國人口增長的65％。
維多利亞州的人口增加了132,785人，年增長率為2.1％，為澳洲各大首府城市中最高的增長率。
新南威爾士州的人口增加了109,358人，年增長率為1.4％，而昆士蘭州增長了85,676人，年增長率為1.7％。
2018-2019財政年度，各州人口增長數量及年度增長率
就業增長
ABS（澳洲統計局）就業數據表明，首都堪培拉（ACT），維多利亞州和新南威爾士州給國民創造了最多的就業機會。
維多利亞州創造了92,000個新工作崗位，增長率為2.7％，新南威爾士州增加了96,400個工作崗位，增長率為2.4％。
昆士蘭州和西澳大利亞州的就業增長較為溫和（分別為1.6％和1.3％），而南澳大利亞的就業增長微不足道，僅為0.1％，而錄得最高的失業率（6.1％）。
憑藉全國最低的失業率（2.8％）和最高的就業增長率（3.1％），首都堪培拉（ACT）展示了最活躍的經濟概況。
2019年度各州就業增長率及失業率
住房可負擔能力
根據CoreLogic報告，截至2019年6月，平均房屋價值與家庭收入中位數之比——悉尼為8.2，墨爾本為7.2。而2014年，悉尼和墨爾本分別是7.8和6.8。
積攢20％首付房款所需的時間，在悉尼需要11年，在墨爾本則需9.6年。而在2014年，悉尼為10.4年，而墨爾本為8.1年。
在布里斯班和阿德萊德，住房可負擔能力在此期間保持不變，而在珀斯錄得輕微改善。
住房可負擔能力 （截至到2019年6月）
截至2019年6月，隨著住房市場有所放緩，全國的住房可負擔能力有所改善。
首府城市住宅價格與收入之比
全國最大的人口中心錄得住房負擔能力的下降與住房價格上漲，而工資增長相對溫和。有很多驅動因素支撐房價增長，其中包括人口的高增長率，房價的上漲，住宅的供應量普遍不足。另一個關鍵因素是政府稅收的持續增加以及開發商的成本增加，這些費用最終會影響零售定價。
住房批建量
長期可持續住房負擔能力的關鍵是使供需匹配，包括提供多種類型住房產品。
雖然在過去的4年中，住宅行業發展已經能夠應對需求的大幅增長，但現實情況是，在接下來的二十年裡，尤其在悉尼和墨爾本這兩個城市，將需要住宅行業以每年最高水平交付住房，保證供應。
2018年和2019年上半年疲弱的市場環境引起住宅批建量跌至歷史低點，而住宅建造量必須跟得上人口增長的步伐，這使人們對未來住宅市場的可持續發展產生了極大懷疑。
在2019年，住宅批建量下降：
• 悉尼31％；
• 墨爾本27％；
• 布里斯班33％；
• 珀斯中11％；
• 阿德萊德9%；
• 首都堪培拉40％。
2018年-2019年首府城市住宅批建量
2019年維多利亞州向市場投放的新住宅總供應量約41,000套，這延續了2018年，每年下降約3,000套住宅。這大大低於年度目標——維多利亞州政府概述的50,000套新房供應策略。總體而言，對維多利亞州的住宅開發領域，2020年行業活動的預測將是繼續努力交付持續需要的住宅以應對社區發展長期高水平的人口增長。
土地市場分析
悉尼
2019年度，悉尼土地市場銷售量減少至平均每月351宗，年度銷量下降了25%。這是自2011年以來的最低銷售水平，2019年總計4,219筆銷售，比2016年的峰值下降了57％。
2019年充滿挑戰的市場環境導致整個市場相對較低水平的土地釋放量。年度土地釋放量總共為4,860片，比2018年減少了26％，平均季度釋放量為1,216片，比長期（2009-2019）平均數量減少24％，其中在三月份季度，土地釋放量錄得特別低（872片），隨著行業信心穩步回升，在十二月季度的土地釋放量錄得全年最高1,662片。
全年的清空率在年末提高，在 12月份季度達到100％的清空率，相比之下，三月份季度僅為75％。土地市場的強勁回升，幫助清除了庫存積壓，但在上半年遲滯的清空率使全年的土地交易時間增加至5.4個月，而2018年時3.9個月。
銷售量及釋放量分析
2019年，悉尼土地市場的交易價格中位數為459,000澳元，下跌了6％。這是最近11年來，大悉尼土地價格中位數第一次出現下跌。
整個悉尼大都市區住房市場既定價值經歷更廣泛的調整，而適度的土地價格直接影響了住房市場的運作格局。
12月季度土地市場價格中位數為$ 459,000澳元，佔悉尼房屋價格中位數$ 905,000（截至11月19日CoreLogic數據）的49％。相比之下，長期平均值（2009年至2018年）佔據的房價中位數為51％，這表示當前的土地價格低於“公允價值”基準，代表主張積極的零售價值。
土地價格中位數，土地每平方米價格以及土地面積中位數
土地面積中位數
2019年整個悉尼的地塊面積中位數為380平方米，比2018年的平均地塊面積增加了1％。自2012年以來，平均地塊面積呈收縮的趨勢。
與土地價格中位數的收縮一致，2019年度土地每平方米的價格中位數減少了7％至平均每平方米價格為澳元$1,209，這是自2016年以來的最低記錄。在2019年，悉尼土地市場每平方米的價格比墨爾本的高44％–墨爾本是全國第二貴的土地市場。
土地市場概況（2009-2019年）
墨爾本
土地銷售量及釋放量
2019年，墨爾本的土地市場銷售量收縮了48％，每月平均售出682片。相比2017年的峰值，每月平均銷售量為1,990片。這是連續第二年錄得銷量下降。
面對低迷的市場，開發商也減少了土地供應量，2019年全年僅釋放了11,964片住宅用地，比2018年降低了35％，和2017年相比更是下降了48％。2019年上半年不盡人意的市場表現，錄得了土地市場清空率新低，土地市場庫存平均需要5.8個月消化，這是最近6年的最高水平。
2013-2019年全新住宅供應量
土地價格中位數
相比2017年和2018年土地銷售價格的峰值，墨爾本的土地價格中位數在2019年收縮了2.6％。
2019年12月季度的土地中位價為327,000澳元，占房屋中位價格的46％——截至2019年11月，大墨爾本地區的房價中位數為71萬澳元（CoreLogic）。而2009年-2018年期間，土地價格中位數為房價中位數的42%。相比這個長期平均值，無論是絕對價格還是相對價格，目前土地的定價都大大高於歷史中位數。
土地銷售量及釋放量
土地面積中位數下降
墨爾本的中位數土地面積在2019年降至395平方米，比2018年下降1.4％。
自2009年以來，每個報告年度都顯示大墨爾本的土地面積中位數不斷減少的趨勢，而2019 年土地面積中位數的下降幫助推動土地價格小幅上漲1.6％，至每平方米837澳元，比2014年高出84％。
土地價格中位數，土地每平米價格以及土地價格中位數
2009年至2019年墨爾本土地市場概況
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