作者：不動產頻道特約顧問 北京城市學院眾城智庫 劉守君
張某有二套毗鄰的商品住房，按套登記在其名下，持有二本不動產權屬證書。張某想把該二套住房合併在一起登記，領取一本不動產權屬證書，現向登記機構申請因合併房屋產生的變更登記。問：對張某申請的因合併房屋產生的變更登記，登記機構可否辦理？
有觀點認為，《不動產單元設定與代碼編制規則》6.1.1條之（4）規定，成套住宅（包括不單獨核發不動產權證書與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等）應以套為單位劃分定著物單元；當同一權利人擁有多套（層、間等）權屬界線固定且具有獨立使用價值的成套房屋，每套（層、間等）房屋宜各自獨立劃分定著物單元。據此可知，成套住房只能以套為不動產單元，否則，屬於不符合不動產單元設定的情形。按《不動產登記操作規範（試行）》4.8.2條之3規定，申請登記的不動產不符合不動產單元設定條件的，登記機構應當作不予登記處理。因此，對張某申請的因合併房屋產生的變更登記，登記機構不能辦理。筆者不支持此觀點。
按《不動產登記暫行條例》第八條第一款規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。在不動產登記實務中，按《不動產登記暫行條例實施細則》第二十六條第（四）項規定，同一權利人分割或者合併不動產的，可以向登記機構申請變更登記。按《不動產登記操作規範（試行）》9.2.1條之4 規定，登記在同一權利人名下的房屋分割或者合併的，權利人可以申請變更登記。據此可知，登記在同一權利人名下的一個房屋不動產單元，分割成二個或二個以上的房屋不動產單元的，權利人可以向登記機構申請因房屋分割產生的變更登記。登記在同一權利人名下的二個或二個以上的房屋不動產單元，合併成一個房屋不動產單元的，權利人可以向登記機構申請因房屋合併產生的變更登記。因此，本案中，張某申請的因合併房屋產生的變更登記，登記機構可以辦理。
在不動產登記實務中，《不動產單元設定與代碼編制規則》6.1.1條之（4）規定，成套住宅（包括不單獨核發不動產權證書與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等）應以套為單位劃分定著物單元；當同一權利人擁有多套（層、間等）權屬界線固定且具有獨立使用價值的成套房屋，每套（層、間等）房屋宜各自獨立劃分定著物單元。據此可知：
第一，第一句“成套住宅（包括不單獨核發不動產權證書與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等）應以套為單位劃分定著物單元”，基於其中的措詞“應”，本句屬於強制性規定。第二句“當同一權利人擁有多套（層、間等）權屬界線固定且具有獨立使用價值的成套房屋，每套（層、間等）房屋宜各自獨立劃分定著物單元”，基於其中的措詞“宜”，本句屬於選擇性規定；
第二，從《不動產單元設定與代碼編制規則》6.1.1條之（4）規定的結構上看，如果把第一句“成套住宅（包括不單獨核發不動產權證書與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等）應以套為單位劃分定著物單元”理解為“凡成套住房都應當以套為不動產單元”，那麼，同一權利人擁有多套成套房屋的，也必須以套為不動產單元，若如此，第二句“當同一權利人擁有多套（層、間等）權屬界線固定且具有獨立使用價值的成套房屋，每套（層、間等）房屋宜各自獨立劃分定著物單元”則沒有存在的必要。因此，不能把第一句理解為“凡成套住房都應當以套為不動產單元”。在第二句存在的情形下，第一句“成套住宅（包括不單獨核發不動產權證書與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等）應以套為單位劃分定著物單元”應當理解為：一是一套住房，不能以該套住房內的客廳、寢室、陽臺、廚房、衛生間等某個部位為不動產單元，只能以套為不動產單元。二是與成套住房連接在一起的車庫、車位、儲藏室等，不能按住房、車庫、車位、儲藏室等部位分別設定不動產單元，只能以套為不動產單元；第三、“當同一權利人擁有多套（層、間等）權屬界線固定且具有獨立使用價值的成套房屋，每套（層、間等）房屋宜各自獨立劃分定著物單元”應當理解為：一般情形下，當同一權利人擁有多套成套房屋時，最適合的是以每套住房設定一個不動產單元，但二套或二套住房組合後其權屬界線封閉的，設定為一個不動產單元也是可以的。因此，本案中，張某申請的因合併房屋產生的變更登記，登記機構可以辦理。
結論：二套毗鄰的成套住房可以組合成一個不動產單元，當事人因此申請的不動產登記，登記機構可以辦理。
