為了進一步規範住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的會計核算，保證會計信息質量，促進維修資金的規範管理和安全有效使用，近日，財政部制定發佈了《住宅專項維修資金會計核算辦法》（以下簡稱《核算辦法》，詳情見下方附件）。
中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會從《核算辦法》調研、起草、意見徵集到出臺，一直全力深度參與。《核算辦法》是維修資金制度建立十餘年來，國家部委出臺的第三個具有指導意義的規範性文件，《辦法》的出臺滿足了各地的迫切需求，結束了多年來維修資金核算無章可循的歷史，開啟了規範維修資金會計核算業務的新局面。
日前，財政部會計司有關負責人就《核算辦法》有關問題回答了記者的提問。
問：制定《核算辦法》的背景和意義是什麼？
答：維修資金是由業主交納並所有，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後維修和更新、改造的資金，在我國發揮著住宅“醫保金”和“養老金”的重要作用。目前，各地維修資金會計核算的規定不盡統一，隨著近年來我國商品住宅的快速發展和維修資金管理的不斷規範，各有關方面積極呼籲出臺全國統一的規範維修資金會計核算的制度。鑑於此，我們在總結現行有關維修資金會計核算規定基礎上，根據《會計法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令第165號，以下簡稱《管理辦法》）等法律法規制定了《核算辦法》。制定出臺《核算辦法》，具有以下重要意義：
一是回應社會關切的現實需要。近年來，隨著住房制度改革後新建的商品住房逐步老化，維修資金的使用金額明顯增加。相應的，廣大業主對維修資金的使用、管理、結餘等情況越來越關注，對公開披露維修資金相關會計信息的需求越來越強烈。通過規範維修資金的會計核算，有利於維修資金管理機構向廣大業主交出一本符合統一核算標準的“明白賬”，滿足社會有關方面對維修資金會計信息的需要。
二是提升維修資金管理水平的迫切要求。全國維修資金餘額規模日益龐大，亟需在摸清家底基礎上進行規範管理。但是，由於各地維修資金會計核算標準的不統一以及一定程度的不規範，導致主管部門在彙總數據時口徑不一致、數據不完整，不能精準施策。通過統一會計核算標準，有利於科學衡量各地維修資金管理水平，也有利於各級主管部門制定有針對性的管理措施。
三是健全維修資金監管體系的重要基礎。近年來，維修資金的使用管理情況已逐漸成為審計工作關注的重點之一。然而，由於缺乏統一的會計核算標準，導致審計也缺乏統一的標準，影響了審計程序的合理實施，也影響了審計結論的客觀性和準確性。通過統一規範會計核算，有助於為加強維修資金的監管提供統一標準，為維修資金監管體系奠定製度基礎。
問：《核算辦法》起草發佈經歷了哪些過程？對各方反饋意見是如何採納吸收的？
答：為做好《核算辦法》的制定工作，我們早在2018年10月就會同我部綜合司、住建部房地產市場監管司，與來自部分地區維修資金代管機構的代表舉行座談，初步瞭解各地維修資金的管理現狀、業務模式，以及對制定統一會計核算辦法的需求。在此基礎上，我們於2019年2月至3月赴部分地區和代管機構開展調研，充分了解不同地區和單位維修資金業務和會計核算的有關情況。與此同時，我們有針對性地設計了有關維修資金的調查問卷向部分省級財政部門發放，進一步瞭解省本級及省以下對維修資金的會計處理現狀和問題。在實地調研和問卷調查後，我們初步確定了《核算辦法》的整體框架，並著手起草討論稿。在起草過程中，根據有關各方反饋情況不斷修改，並就一些具體實務問題多次向有關機構諮詢瞭解。在多次研討和反覆修改完善基礎上，於2019年4月下旬形成徵求意見稿。
2019年4月25日，我們印發了《財政部辦公廳關於徵求》（財辦會〔2019〕12號），面向住建部、地方財政廳（局）和社會公眾公開徵求意見。各有關方面積極反饋，截至2019年6月19日，我們共收到書面反饋意見57份，其中4份表示無不同意見，其餘53份共提出了300條具體意見。反饋意見總體上認為，制定《核算辦法》統一全國的維修資金會計核算標準非常有必要，有利於提升信息質量、進行規範管理、加強監管。絕大多數反饋意見對徵求意見稿表示贊同，認為適用主體、會計核算模式、會計計量基礎都比較合適，基本能夠滿足目前實務的需要。但是，部分反饋意見也針對徵求意見稿有關明細科目設置、返還維修資金、劃轉維修資金、統籌使用維修資金、列支管理費等業務提出了具體的修改意見和建議。
2019年下半年，我們對各方反饋意見進行了認真梳理和討論分析，在此基礎上對徵求意見稿進行了修改。2020年以來，我們就修改過程中遇到的有關政策問題與部內外有關單位多次進行溝通，修改完善後於4月20日發佈。
問：制定《核算辦法》遵循了哪些原則？
答：在制定《核算辦法》過程中，我們主要遵循了以下原則：
一是與法律法規相協調。目前，在維修資金的管理制度方面，《物業管理條例》規定了總的原則，《管理辦法》對其交存、使用和監督管理等進行了規定。《核算辦法》以《管理辦法》為基本遵循，有關收入、支出、淨資產科目的設置及賬務處理均與《管理辦法》保持協調。
二是著力解決實務需要。對於《管理辦法》未明確規定，但隨著實務發展已經存在的一些業務事項，我們在不違反《管理辦法》規定的前提下在《核算辦法》中予以規範。比如，針對將維修資金的利息分配到戶、因各種原因退回維修資金、市區兩級代管機構實行備用金制度等業務，均明確了具體的會計處理，以滿足實務需要。
三是務實簡化和易於操作。考慮到維修資金的業務比較簡單，信息使用者主要關注維修資金的交存、收益、使用，以及實際結餘情況，我們在制定《核算辦法》時力求務實簡化和易於操作。比如，對銀行存款利息、質量保證金等採用收付實現制而非權責發生制核算，對淨資產的明細科目設置做了簡化處理等。
問：關於《核算辦法》，有哪些需要說明的重要事項？
答：《核算辦法》共包括五部分內容，第一部分為總說明，第二部分為會計科目名稱和編號，第三部分為會計科目使用說明，第四部分為財務報表格式，第五部分為財務報表編制說明。其中，需要重點說明的事項有以下幾個方面：
一是關於《核算辦法》的適用主體。《管理辦法》第四條規定“住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則”，明確了維修資金是一項獨立於其代管機構自身資產的資金。因此，《核算辦法》將《管理辦法》規定的代管機構負責管理的維修資金作為獨立的會計主體，反映維修資金的收入、支出和結餘情況，而與其代管機構自身資產無關。
同時，根據《管理辦法》的規定，《核算辦法》要求按照商品住宅、已售公有住房分別建賬、分別核算。但是，考慮到部分代管機構同時管理商品住宅和已售公有住房維修資金，從簡化實務考慮，也可以合併建賬，但應當在有關會計科目下按照商品住宅和已售公有住房進行明細核算。
此外，《管理辦法》規定，業主大會成立後按規定可將代管機構負責管理的維修資金劃轉至業主大會，業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。為了保證維修資金會計核算的連續性，《核算辦法》規定，已劃轉至業主大會管理的維修資金可參照執行本辦法。
二是關於會計核算模式。《核算辦法》將業主交存的維修資金確認為收入，期末將收入轉入淨資產，這不僅符合維修資金收支管理的要求，而且符合基金會計通過淨資產反映基金結餘的慣例，也能反映業主對維修資金淨資產享有所有權的經濟實質。在徵求意見過程中，有部分反饋意見建議參照《住房公積金會計核算辦法》將業主交存的維修資金確認為負債。我們認為，由於維修資金歸集的目的在於使用，並不像住房公積金存在返還給交存人的現時義務，因此不符合負債的定義，故未採納相關建議。
三是關於會計核算基礎。《核算辦法》規定維修資金一般採用收付實現制進行核算。主要理由是，維修資金會計核算的目標主要是為了反映資金的收、支和結餘情況，不涉及複雜的權責義務關係，也不需要進行成本費用歸集及分攤的複雜會計處理，因此，對維修資金主要採用收付實現制核算基礎，可以使會計信息與實際資金流相匹配，能夠更好地滿足信息使用者的需要。同時，為了滿足部分特殊業務核算的需要，《核算辦法》規定，部分經濟業務或事項的核算應當按照本辦法的規定採用權責發生制。這主要體現在房屋滅失返還資金和備用金業務的會計處理上。
問：維修資金代管機構首次執行《核算辦法》時，應當如何做好新舊銜接？
答：按照《財政部關於印發的通知》要求，《核算辦法》自2021年1月1日起施行。如前所述，目前各地區維修資金的會計核算標準很不統一，我們難以針對特定的核算制度制定執行《核算辦法》的銜接規定。但是，我們在通知中明確了新舊銜接的總體原則。具體而言，單位在首次執行日通常應當開展以下幾個步驟的工作：一是根據原賬編制2020年12月31日的科目餘額明細表；二是按照《核算辦法》設立2021年1月1日的新賬；三是按照《核算辦法》的規定將原賬資產、負債和淨資產會計科目期末餘額進行重分類後轉入新賬相關會計科目，比如原賬將維修資金記入負債類科目的，應將相關餘額轉入“商品住宅維修資金”或“已售公有住房維修資金”科目；四是基於《核算辦法》的核算基礎對新賬相關會計科目期初餘額進行調整，比如對原賬的應收、應付科目餘額進行分析，相應調整有關淨資產科目餘額；五是按照登記及調整後新賬的各會計科目餘額，編制2021年1月1日的科目餘額表，作為新賬各會計科目的期初餘額。執行《核算辦法》屬於會計政策變更，為簡化操作，通知規定在首個報告年度無需編制上年比較財務報表。
問：對於《核算辦法》的實施還有哪些要求？
答：下一步，我們將會同有關部門適時對《核算辦法》進行培訓。各級財政部門應當加強對《核算辦法》的宣傳和培訓，積極指導各地維修資金代管機構深入學習《核算辦法》，認真做好新舊制度銜接，確保《核算辦法》自2021年1月1日起順利實施。各有關單位在《核算辦法》執行中有何問題，請及時反饋我們。
附件：
住宅專項維修資金會計核算辦法
第一部分 總說明
一、為了規範住宅專項維修資金的會計核算，保證會計信息質量，根據《中華人民共和國會計法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規，制定本辦法。
二、本辦法所稱住宅專項維修資金，是指《住宅專項維修資金管理辦法》規定的專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
三、《住宅專項維修資金管理辦法》規定的代管機構和管理機構（以下統稱代管機構）負責管理的住宅專項維修資金的會計核算依照本辦法執行。
已劃轉至業主大會管理的住宅專項維修資金，可參照執行本辦法。
四、住宅專項維修資金應當作為獨立的會計主體進行會計核算。
五、代管機構應當將其管理的住宅專項維修資金按照商品住宅、已售公有住房分別建賬、分別核算。確需合併建賬的，應當在有關會計科目下按照商品住宅和已售公有住房進行明細核算。
六、住宅專項維修資金的會計核算採用收付實現制，但按照本辦法規定應當採用權責發生制的除外。
七、住宅專項維修資金的會計要素包括資產、負債、淨資產、收入和支出。
八、住宅專項維修資金的會計記賬採用借貸記賬法。
九、住宅專項維修資金的會計核算應當劃分會計期間，分期結算賬目和編制財務報表。會計期間的起訖日期採用公曆制。
十、住宅專項維修資金的會計核算應當遵循下列基本原則：
（一）住宅專項維修資金的會計核算應當以實際發生的經濟業務為依據，如實反映住宅專項維修資金的財務狀況和收支情況等信息，保證會計信息真實可靠、內容完整。
（二）住宅專項維修資金的會計核算應當採用規定的會計政策，確保會計信息口徑一致、相互可比。
（三）住宅專項維修資金的會計核算應當及時進行，不得提前或者延後。
十一、代管機構對住宅專項維修資金應當按照下列規定運用會計科目：
（一）代管機構應當按照本辦法的規定設置和使用會計科目。
（二）代管機構應當執行本辦法統一規定的會計科目編號，以便於填制會計憑證、登記賬簿、查閱賬目，實行會計信息化管理。
（三）代管機構在填制會計憑證、登記會計賬簿時，應當填列會計科目的名稱，或者同時填列會計科目的名稱和編號，不得只填列會計科目編號、不填列會計科目名稱。
（四）代管機構可以根據核算和管理工作需要，對明細科目設置予以補充，但不得違反本辦法的規定。
十二、代管機構應當按照下列規定編制住宅專項維修資金財務報表：
（一）住宅專項維修資金可以區分商品住宅、已售公有住房分別編制財務報表，具備會計核算條件的還可以按小區或幢編制財務報表。
（二）住宅專項維修資金財務報表包括資產負債表、收支表、淨資產變動表及附註。
（三）住宅專項維修資金財務報表應當按照月度和年度編制。
（四）住宅專項維修資金財務報表應當根據登記完整、核對無誤的賬簿記錄和其他有關資料編制，做到數字真實、計算準確、內容完整、編報及時。
十三、住宅專項維修資金相關會計基礎工作、會計檔案管理以及內部控制等，應當按照《中華人民共和國會計法》、《會計基礎工作規範》、《會計檔案管理辦法》及國家有關內部控制規範等相關法律法規規定執行。
住宅專項維修資金相關會計信息化工作，應當符合財政部制定的相關會計信息化工作規範和標準，確保利用現代信息技術手段開展會計核算及生成的會計信息符合本辦法的規定。
十四、本辦法自2021年1月1日起施行。
第二部分 會計科目名稱和編號
第三部分 會計科目使用說明
一、資產類
1001 銀行存款
一、本科目核算住宅專項維修資金按規定存入維修資金專戶的各種存款。
二、本科目可以根據實際情況按照開戶銀行、存款種類、存儲期限等進行明細核算。
三、銀行存款的主要賬務處理如下：
（一）將款項存入維修資金專戶，按照實際存入的金額，借記本科目，貸記“交存收入”、“經營收入”、“共用設施處置收入”、“國債投資”等科目。
（二）收到銀行存款利息，按照實際收到的金額，借記本科目，貸記“存款利息收入”科目。
（三）收到分期付息的國債利息，按照實際收到的利息金額，借記本科目，貸記“國債利息收入”科目。
（四）以銀行存款支付相關款項，按照實際支付的金額，借記“維修支出”、“返還支出”、“應付房屋滅失返還資金”等科目，貸記本科目。
（五）退回本年交存的住宅專項維修資金，按照實際退回的金額，借記“交存收入”科目，貸記本科目。退回以前年度多交的住宅專項維修資金，按照實際退回的金額，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目，貸記本科目。
（六）收到維修單位退回本年的維修支出，按照實際收到的金額，借記本科目，貸記“維修支出”科目。收到維修單位退回以前年度的維修支出，按照實際收到的金額，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。
（七）將住宅專項維修資金劃轉至業主大會等管理，按照實際劃轉轉出的金額，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”等科目，貸記本科目。劃轉轉入住宅專項維修資金的，做相反會計分錄。
四、本科目應當按照開戶銀行、存款種類等，分別設置“銀行存款日記賬”，由出納人員根據收付款憑證，按照業務的發生順序逐筆登記，每日終了應結出餘額。“銀行存款日記賬”應定期與“銀行對賬單”核對，至少每月核對一次。月度終了，銀行存款日記賬賬面餘額與銀行對賬單餘額之間如有差額，應當逐筆查明原因並進行處理，按月編制“銀行存款餘額調節表”，調節相符。
五、本科目期末借方餘額，反映住宅專項維修資金實際存放在維修資金專戶的款項。
1101 國債投資
一、本科目核算住宅專項維修資金按規定購入國債的成本。
二、本科目應當按照國債的種類進行明細核算。
三、國債投資的主要賬務處理如下：
（一）按規定購買國債，按照實際支付的金額（包括購買價款以及稅金、手續費等相關稅費），借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（二）到期收回國債本息，按照實際收回或收到的金額，借記“銀行存款”科目，按照債券賬面餘額，貸記本科目，按照其差額，貸記“國債利息收入”科目。
四、本科目期末借方餘額，反映住宅專項維修資金持有的國債購入成本。
1201 備用金
一、本科目核算代管機構撥付給分支機構的備用金。
實行備用金制度的代管機構設置和使用本科目。
二、分支機構使用備用金以後應當及時報銷並補足備用金。
三、備用金的主要賬務處理如下：
（一）代管機構核定並向分支機構撥付備用金，按照實際撥付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（二）代管機構根據分支機構報銷數補足備用金定額，按照實際報銷的金額，借記“維修支出”、“返還支出”等科目，貸記“銀行存款”科目。除了增加或減少撥付的備用金外，使用和報銷備用金時不再通過本科目核算。
（三）代管機構收回備用金，按照實際收回的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。
四、本科目期末借方餘額，反映代管機構撥付給分支機構的備用金。
二、負債類
2001 應付房屋滅失返還資金
一、本科目核算房屋滅失後，按規定應返還業主、售房單位或上繳國庫的住宅專項維修資金。
二、本科目可按照返還的對象進行明細核算。
三、應付房屋滅失返還資金的主要賬務處理如下：
（一）房屋滅失，按規定應將住宅專項維修資金返還業主、售房單位或上繳國庫的，按照應返還的金額，借記“返還支出”科目，貸記本科目。
（二）支付房屋滅失返還資金，按照實際支付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
四、本科目期末貸方餘額，反映應當支付但尚未支付的房屋滅失返還資金。
三、淨資產類
3001 商品住宅維修資金
一、本科目核算商品住宅應明確到戶的住宅專項維修資金。
二、本科目可按照小區、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。
三、商品住宅維修資金的主要賬務處理如下：
（一）期末，將“交存收入”、“經營收入”、“共用設施處置收入”科目的本期發生額轉入商品住宅維修資金，借記“交存收入”、“經營收入”、“共用設施處置收入”科目，貸記本科目；將“維修支出”、“返還支出”科目的本期發生額轉入商品住宅維修資金，借記本科目，貸記“維修支出”、“返還支出”科目。
（二）按規定將待分配累計收益轉入商品住宅維修資金（如將利息分配到戶等），按照轉入的金額，借記“待分配累計收益”科目，貸記本科目。
（三）退回以前年度多交的商品住宅維修資金，按照實際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（四）收到維修單位退回以前年度的維修支出，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。
（五）將商品住宅維修資金劃轉至業主大會等管理，按照實際劃轉轉出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。劃轉轉入商品住宅維修資金的，做相反會計分錄。
四、本科目期末貸方餘額，反映商品住宅應明確到戶的住宅專項維修資金的結餘。
3002 已售公有住房維修資金
一、本科目核算已售公有住房應明確到戶或幢的住宅專項維修資金。
二、本科目應當設置“售房單位”、“業主”明細科目，並可在“售房單位”明細科目下按照具體單位進行明細核算或輔助核算。本科目可按照小區、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。
三、已售公有住房維修資金的主要賬務處理如下：
（一）期末，將“交存收入”、“經營收入”、“共用設施處置收入”科目的本期發生額轉入已售公有住房維修資金，借記“交存收入”、“經營收入”、“共用設施處置收入”科目的相關明細科目，貸記本科目的相關明細科目；將“維修支出”、“返還支出”科目的本期發生額轉入已售公有住房維修資金，借記本科目的相關明細科目，貸記“維修支出”、“返還支出”科目的相關明細科目。
（二）按規定將待分配累計收益轉入已售公有住房維修資金（如將利息分配到戶或幢等），按照轉入的金額，借記“待分配累計收益”科目，貸記本科目。
（三）退回以前年度多交的已售公有住房維修資金，按照實際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（四）收到維修單位退回以前年度的維修支出，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。
（五）將已售公有住房維修資金劃轉至業主大會等管理，按照實際劃轉轉出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。劃轉轉入已售公有住房維修資金的，做相反會計分錄。
四、本科目期末貸方餘額，反映已售公有住房應明確到戶或幢的住宅專項維修資金的結餘。
3101 待分配累計收益
一、本科目核算住宅專項維修資金尚未分配到商品住宅或已售公有住房維修資金的累計收益。
二、待分配累計收益的主要賬務處理如下：
（一）期末，將“存款利息收入”、“國債利息收入”、“其他收入”科目的本期發生額轉入待分配累計收益，借記“存款利息收入”、“國債利息收入”、“其他收入”科目，貸記本科目；將“其他支出”科目的本期發生額轉入待分配累計收益，借記本科目，貸記“其他支出”科目。
（二）按規定將待分配累計收益轉入商品住宅或已售公有住房維修資金（如將利息分配到戶或幢等），借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。
三、本科目期末貸方餘額，反映住宅專項維修資金尚未分配到商品住宅或已售公有住房維修資金的累計收益。
四、收入類
4001 交存收入
一、本科目核算業主、公有住房售房單位等按規定交存的住宅專項維修資金收入。
二、在核算已售公有住房時，本科目應當設置“售房單位”、“業主”明細科目，並在“售房單位”明細科目下按照具體單位進行明細核算。
本科目可按照所歸屬的小區、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。
三、交存收入的主要賬務處理如下：
（一）收到業主等交存的屬於業主所有的維修資金，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目（業主）。
收到公有住房售房單位交存的從售房款中一次性提取的住宅專項維修資金，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目（售房單位）。
（二）退回本年交存的住宅專項維修資金，按照實際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（三）期末，將本科目本期發生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。
四、期末結轉後，本科目應無餘額。
4101 存款利息收入
一、本科目核算住宅專項維修資金取得的銀行存款利息收入。
二、存款利息收入的主要賬務處理如下：
（一）收到銀行存款利息，按照實際收到的利息金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。
（二）期末，將本科目本期發生額轉入待分配累計收益，借記本科目，貸記“待分配累計收益”科目。
三、期末結轉後，本科目應無餘額。
4102 國債利息收入
一、本科目核算住宅專項維修資金購買國債取得的利息收入。
二、國債利息收入的主要賬務處理如下：
（一）收到分期付息的國債利息，按照實際收到的利息金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。
（二）到期收回國債本息，按照實際收回或收到的金額，借記“銀行存款”科目，按照債券賬面餘額，貸記“國債投資”科目，按照其差額，貸記本科目。
（三）期末，將本科目本期發生額轉入待分配累計收益，借記本科目，貸記“待分配累計收益”科目。
三、期末結轉後，本科目應無餘額。
4201 經營收入
一、本科目核算按規定轉入住宅專項維修資金的，利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益。
二、經營收入的主要賬務處理如下：
（一）按規定轉入利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益，按照實際轉入的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。
（二）期末，將本科目本期發生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。
三、期末結轉後，本科目應無餘額。
4301 共用設施處置收入
一、本科目核算按規定轉入住宅專項維修資金的，住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入。
按規定轉入住宅專項維修資金的住宅共用部位的拆遷補償款，也通過本科目核算。
二、共用設施處置收入的主要賬務處理如下：
（一）按規定轉入住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入、住宅共用部位的拆遷補償款等，按照實際轉入的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。
（二）期末，將本科目本期發生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。
三、期末結轉後，本科目應無餘額。
4901 其他收入
一、本科目核算住宅專項維修資金取得的除交存收入、存款利息收入、國債利息收入、經營收入、共用設施處置收入以外的各項收入。
二、其他收入的主要賬務處理如下：
（一）收到其他收入，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。
（二）期末，將本科目本期發生額轉入待分配累計收益，借記本科目，貸記“待分配累計收益”科目。
三、期末結轉後，本科目應無餘額。
五、支出類
5001 維修支出
一、本科目核算將住宅專項維修資金用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的支出。
維修和更新、改造過程中發生的相關稅費支出，也通過本科目核算。
二、在核算已售公有住房時，本科目應當設置“售房單位”、“業主”明細科目，並在“售房單位”明細科目下按照具體單位進行明細核算。
本科目可按照支出的類別以及分攤的小區、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。
三、維修支出的主要賬務處理如下：
（一）使用住宅專項維修資金進行維修和更新、改造，按照實際支付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（二）收到維修單位退回本年的維修支出，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。
（三）期末，將本科目本期發生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目，貸記本科目。
四、期末結轉後，本科目應無餘額。
5101 返還支出
一、本科目核算因業主退房、房屋滅失將住宅專項維修資金返還業主、售房單位等的支出。
二、在核算已售公有住房時，本科目應當設置“售房單位”、“業主”明細科目，並在“售房單位”明細科目下按照具體單位進行明細核算。
本科目可按照所歸屬的小區、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。
三、返還支出的主要賬務處理如下：
（一）因業主退房退回以前年度交存的住宅專項維修資金，按照實際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（二）房屋滅失，按規定應將住宅專項維修資金返還業主、售房單位或上繳國庫的，按照應返還的金額，借記本科目，貸記“應付房屋滅失返還資金”科目。
（三）期末，將本科目本期發生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目，貸記本科目。
四、期末結轉後，本科目應無餘額。
5901 其他支出
一、本科目核算住宅專項維修資金髮生的除維修支出、返還支出以外的各項支出。
二、本科目應當按照支出的類別進行明細核算。
三、其他支出的主要賬務處理如下：
（一）發生其他支出，按照實際支出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（二）期末，將本科目本期發生額轉入待分配累計收益，借記“待分配累計收益”科目，貸記本科目。
四、期末結轉後，本科目應無餘額。
第四部分 財務報表格式
第五部分 財務報表編制說明
一、資產負債表編制說明
（一）本表反映住宅專項維修資金在某一特定日期全部資產、負債和淨資產的情況。
（二）本表“年初餘額”欄內各項數字，應當根據上年年末資產負債表“期末餘額”欄內數字填列。
如果本年度發生了調整以前年度淨資產的事項，還應當對“年初餘額”欄中的有關項目金額進行相應調整。
（三）本表中“資產總計”項目期末（年初）餘額應當與“負債和淨資產總計”項目期末（年初）餘額相等。
（四）本表“期末餘額”欄各項目的內容和填列方法如下：
1.“銀行存款”項目，反映住宅專項維修資金期末存款餘額。本項目應當根據“銀行存款”科目期末借方餘額填列。
2.“國債投資”項目，反映住宅專項維修資金期末持有的國債的賬面餘額。本項目應當根據“國債投資”科目期末借方餘額填列。
3.“備用金”項目，反映期末代管機構撥付給分支機構的備用金。本項目應當根據“備用金”科目期末借方餘額填列。
4.“資產總計”項目，反映住宅專項維修資金期末資產的合計數。本項目應當根據本表中“銀行存款”、“國債投資”、“備用金”項目金額的合計數填列。
5.“應付房屋滅失返還資金”項目，反映房屋滅失後，按規定應返還業主、售房單位或上繳國庫但尚未支付的住宅專項維修資金。本項目應當根據“應付房屋滅失返還資金”科目期末貸方餘額填列。
6.“負債合計”項目，反映住宅專項維修資金期末負債的合計數。本項目應當根據本表中“應付房屋滅失返還資金”項目金額填列。
7.“維修資金”項目，反映期末應明確到戶或幢的住宅專項維修資金的結餘。本項目應當根據“商品住宅維修資金”和“已售公有住房維修資金”科目期末貸方餘額的合計數填列。
本項目下“商品住宅”項目反映期末商品住宅應明確到戶的住宅專項維修資金的結餘，應當根據“商品住宅維修資金”科目期末貸方餘額填列。
本項目下“已售公有住房”項目反映期末已售公有住房應明確到戶或幢的住宅專項維修資金的結餘，應當根據“已售公有住房維修資金”科目期末貸方餘額填列。
8.“待分配累計收益”項目，反映住宅專項維修資金期末尚未分配的累計收益。本項目應根據“待分配累計收益”科目期末貸方餘額填列。
9.“淨資產合計”項目，反映住宅專項維修資金期末淨資產的合計數。本項目應當根據本表中“維修資金”、“待分配累計收益”項目金額的合計數填列。
10.“負債和淨資產總計”項目，反映住宅專項維修資金期末負債和淨資產的合計數。本項目應當根據本表中“負債合計”、“淨資產合計”項目金額的合計數填列。
二、收支表編制說明
（一）本表反映住宅專項維修資金在某一會計期間（月度、年度）內發生的收入、支出及當期收支差額情況。
（二）本表“本月數”欄反映各項目的本月實際發生數。編制年度收支表時，應當將本欄改為“本年數”，反映本年度各項目的實際發生數。
本表“本年累計數”欄反映各項目自年初至報告期期末的累計實際發生數。編制年度收支表時，應當將本欄改為“上年數”，反映上年度各項目的實際發生數，“上年數”欄應當根據上年年度收支表中“本年數”欄內所列數字填列。
（三）本表“本月數”欄各項目的內容和填列方法如下：
1.“本期收入”項目，反映住宅專項維修資金本期收入總額。本項目應當根據本表中“交存收入”、“存款利息收入”、“國債利息收入”、“經營收入”、“共用設施處置收入”、“其他收入”項目金額的合計數填列。
2.“交存收入”項目，反映本期業主、公有住房售房單位等按規定交存的住宅專項維修資金收入總額。本項目應當根據“交存收入”科目的本期發生額填列。
3.“存款利息收入”項目，反映本期住宅專項維修資金取得的銀行存款利息收入。本項目應當根據“存款利息收入”科目的本期發生額填列。
4.“國債利息收入”項目，反映本期住宅專項維修資金購買國債取得的利息收入。本項目應當根據“國債利息收入”科目的本期發生額填列。
5.“經營收入”項目，反映本期按規定轉入住宅專項維修資金的，利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益。本項目應當根據“經營收入”科目的本期發生額填列。
6.“共用設施處置收入”項目，反映本期按規定轉入住宅專項維修資金的，住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入和住宅共用部位的拆遷補償款。本項目應當根據“共用設施處置收入”科目的本期發生額填列。
7.“其他收入”項目，反映本期住宅專項維修資金取得的除以上收入項目外的其他收入的總額。本項目應當根據“其他收入”科目的本期發生額填列。
8.“本期支出”項目，反映本期住宅專項維修資金支出總額。本項目應當根據本表中“維修支出”、“返還支出”、“其他支出”項目金額的合計數填列。
9.“維修支出”項目，反映本期使用住宅專項維修資金，用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的支出。本項目應當根據“維修支出”科目的本期發生額填列。
10.“返還支出”項目，反映本期因業主退房、房屋滅失將住宅專項維修資金返還業主、售房單位等的支出。本項目應當根據“返還支出”科目的本期發生額填列。
11.“其他支出”項目，反映本期住宅專項維修資金髮生的除以上支出項目外的其他支出的總額。本項目應當根據“其他支出”科目的本期發生額填列。
12.“本期收支差額”項目，反映本期住宅專項維修資金收入扣除支出後的淨額。本項目應當根據本表中“本期收入”項目金額減去“本期支出”項目金額後的差額填列；如為負數，以“-”號填列。
三、淨資產變動表編制說明
（一）本表反映住宅專項維修資金在某一會計年度內淨資產項目的變動情況。
（二）本表各項目的內容和填列方法如下：
1.“上年年末餘額”行，反映住宅專項維修資金淨資產各項目上年年末的餘額。本行各項目應當根據“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”科目上年年末餘額填列。
2.“以前年度調整”行，反映退回以前年度多交的住宅專項維修資金，以及收到維修單位退回以前年度的維修支出等事項對淨資產進行調整的金額。本行各項目應當根據“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”科目的相關信息分析填列，如為減少以“-”號填列。
3.“本年年初餘額”行，反映經過以前年度調整後，住宅專項維修資金淨資產各項目的本年年初餘額。本行各項目應當根據其各自在“上年年末餘額”、“以前年度調整”行對應項目金額的合計數填列。
4.“本年變動金額”行，反映住宅專項維修資金淨資產各項目本年變動總金額。本行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”項目應當根據其各自在“本年收支差額”、“本年分配累計收益”、“本年劃轉”行對應項目金額的合計數填列。
5.“本年收支差額”行，反映住宅專項維修資金本年發生的收入、支出對淨資產的影響。本行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”項目，應當分別根據本年由“交存收入”、“經營收入”、“共用設施處置收入”、“維修支出”、“返還支出”科目轉入“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目的金額填列，如為減少以“-”號填列。本行“待分配累計收益”項目，應當根據本年由“存款利息收入”、“國債利息收入”、“其他收入”、“其他支出”科目轉入“待分配累計收益”科目的金額填列。
6.“本年分配累計收益”行，反映本年按規定將待分配累計收益轉入商品住宅或已售公有住房維修資金對淨資產的影響。本行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”項目應當分別根據從“待分配累計收益”科目轉入“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目的金額分析填列；本行“待分配累計收益”項目以“-”號填列。
7.“本年劃轉”行，反映本年劃轉住宅專項維修資金對淨資產的影響。本行各項目應當根據“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”科目的相關信息分析填列，如為減少以“-”號填列。
8.“本年年末餘額”行，反映住宅專項維修資金本年各淨資產項目的年末餘額。本行各項目應當根據其各自在“本年年初餘額”、“本年變動金額”行對應項目金額的合計數填列。
9.本表各行“淨資產合計”項目，應當根據所在行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”項目金額的合計數填列。
四、附註
附註是住宅專項維修資金財務報表的重要組成部分，由代管機構根據住宅專項維修資金相關管理和財務制度要求編制，所披露的信息應當包括但不限於：
（一）財務報表列示的重要項目的進一步說明，包括其主要構成、增減變動情況等。
（二）其他支出的具體類別和相應的金額。
（三）未能在財務報表中列示項目的說明。
（四）國家政策和會計政策變動對財務報表影響的說明。
（五）其他對財務報表數據有重大影響的事項說明。
