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最近，建了快10年的三星大廈終於面世了，這個北京東三環邊上、CBD核心區的三星中國總部大樓一上市就給北京貢獻了將近10萬平方米的辦公面積，非常的豪橫。
如果是在前幾年，這寫字樓無論是租還是賣，捧場的應該都不少，但是“十年磨一劍”，三星沒趕上好時候。
為啥？
刨除三星自己在中國的業務收縮外，北京的辦公樓的空置率越來越高，成熟的寫字樓還有不少是空著的呢。
戴德梁行的數據顯示，上半年北京的甲級寫字樓的空置率達到了16.2%，比2019年上升了7.3個百分點，是近10年來的新高了；
世邦魏理仕的報告也說，二季度北京的優質寫字樓的淨吸納量為-3.87萬㎡，連續兩個季度負值。
也就是說，現在更多的人在考慮的事情是退租，而不是新租和擴租，即便更換辦公室，也是以縮面積、降租金為主。
北京寫字樓的風向標——CBD和金融街，現在確實沒有以前景氣，空置太久了業主很著急，按說金融街對金融機構的吸引力還是可以的，但是不少寫字樓還是降價了，以前報價18-20元/㎡/天的房源，現在報價10元/㎡/天，如果這麼計算的話，租金降了45-50%。
大型甲級寫字樓寫尚且如此，小業主們的日子就更不好過了。
最近，朋友最近總是收到原房東阿姨的問候，三天兩頭的問：“我再便宜點，你願意回來租嗎？”
“當然不願意，公司又裁了幾個人，我還想換個再小點的呢”。
小楊這樣想，卻沒有跟房東阿姨說。支撐很多普通寫字樓的中小企業日子越來越難過，能砍的大頭就是房租了。
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也不是隻有北京這樣，全國的數據都很慘。
現在一線城市只有廣州的空置率在10%以下，上海和深圳分別達到了20.9%和25.4%，比2019年上升2.4和9個百分點。
深圳這幾年的空置率一直被掛在嘴邊上，機構測算出20%以上的空置率，已經不是這一兩年了，前海的空置率曾達到過65.7%，近大半的寫字樓是空置的。
大城市這樣，很多新一線城市也很難，像長沙上半年整體的空置率已經達到了42.7%，在調控房價方面，長沙是個老手，但是對於寫字樓，好像也有點無能為力。再比如南寧，據稱空置率已經在50%。
研究機構在2月份曾做過一次預測，中國內地主要城市裡面，空置率預期能下跌的，只有瀋陽和成都，而在租金增長率方面，則全線潰敗，除了廣州能夠持平，其他城市都在下跌。
樂觀的預期，空置率要等到2022年才有回落的可能。
高空置後面就是一波退租潮。
我們知道，一般高端寫字樓對金融業、TMT和服務業是非常友好的，但是2016年開始，不少租豪華辦公室騙錢的騙子們紛紛現了原形，如日中天的P2P開始顯示出了頹勢，不少機構都不屑於與P2P為鄰，維權群眾一來，拉橫幅、喊口號，正經公司也沒法辦公啊。
一線城市的高檔寫字樓開始“趕”他們的財神了，主動勸退了一批“金融理財投資公司”。
那時候，他們的腰板還硬氣，一刀切完，按說也不怕找不到好租戶，全國範圍內的退租潮在2019年就爆發了一次小高潮。
可惜，2020年的好租戶居然沒了，疫情來了，退租的小高潮反而變大了。
03
空置率高，分子項就是租戶跟不上，分母項則是前幾年狂蓋寫字樓的後果。
這些年房地產是真的火爆，前幾年地王頻出的時代裡面，雖然宅地獲得的關注度是最高的，但是跟著宅地一起賣的大頭還是工業、商業這樣的非宅地。
在核心城市裡面，商辦地塊依然能賣個好價格，所以各家爭搶也是在所難免，高價買地、高價投資建設，精耕細作，就等著賣一個好價格。
而對於一些非核心城市，為了地方規劃和商業，一些談好的合作，基本上也算是半賣半送，比如萬達廣場火爆的那幾年，萬達拿地成本並不高，但是“萬達廣場就是城市的中心”，這種合作也算是雙贏了。
而在每一個供應高峰後，都意味著一個空置率的高峰。
而且，開發商熱衷於建高樓，高價買了地，核心區的位置不能浪費，CBD不建個摩天樓，都對不住它的位置。
這事兒還得往回看。
2012年的時候，就有一份《摩天城市報告》數過“摩天大樓”的數量，若以152米為界限，美國有533座，中國有470座，但是當時中國在建的摩天大樓還有332座，佔全球在建的摩天大樓的87%。
現在，僅僅在深圳超過200米的摩天大樓就有超過100座，2022年，中國摩天大樓總數將達1318座，是美國的2.5倍，其中80%將建在中小城市。
大樓到處開花，蓋好了的就是地標，能不能找到租戶，那就各憑本事了，但真的很不樂觀，在深圳一個高檔寫字樓出現過一次性退租10層的悲慘時刻，這些場景以後會不會時常上演？經濟下行期，還真說不好。
還有一些規劃中的地標大樓，現在就爛尾了，比如長沙的天空城市，計劃中將建造838米，共計地上202層地下6層，超越迪拜塔成為世界第一高樓，但2015年就放在那了，現在還等起死回生。
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寫字樓的空置率高，也是一次高房價的反噬。
最近一些新一線城市的樓市非常躁動，“萬人搖號”這事兒又來了，南京、杭州、西安，場面非常熱烈。
“買套房子可以穩賺一臺車”，這買賣自然有人上趕著，房價的躁動也就在所難免，當錢都走向了房子，誰還把錢拿去正經開公司啊。
另外一個問題就來了。
本來商辦和住宅並不算是一對兒矛盾體，但是城市土地供應體系中，商辦供應過多，那麼久意味著宅地的供應太少。
比如深圳，每年那幾塊宅地，房企恨不能搶破頭，公寓都成為搶手貨，今年被瘋搶的項目，很多都是商務公寓性質，而非正經的宅地。
不少人說，深圳的做法是可以在做調控，將寫字樓的供應做到最大化，這樣可以保證寫字樓的市場充分競爭，從而降低寫字樓的價格，讓創新企業能夠租得起辦公室。
深圳的住建局還曾出面澄清過，沒那麼嚴重，深圳的平均空置率只有15%，前海那片也只是暫時性空置，10%-20%的空置都是合理的區間，還沒過紅線。
但是紅線是多少？市場有另外的數據。
辦公室確實能夠租得起了，但是創業創新的那個熱潮已經過去了，並不需要那麼多辦公室了，相反，深圳的房價已經成為人們來深圳的最大障礙了，住宅不解決，要那麼多辦公室做什麼呢？
所以，2020年初，深圳已經開始允許商辦改租賃住房了，也許租房的供應大了，還是能吸引到不少人的吧。
現在，商務公寓的地也不批了，不少人希望，這地還是批給住宅吧。
不少城市都有這樣的呼聲，但是好像也並不容易。
現在能做什麼呢？
對開公司的人來講，議價的空間相對比較大，選擇的餘地也比較多，這個時候，是改善辦公條件的機會，畢竟根據機構測算的時段，市場要到2022年才能改善；
對於投資者來講，除非資源足夠，商辦輕易就不要碰了吧。
這年頭，安全第一。
