最新动态：万科云城（洪山区—白沙洲）已于4月20日拿到预售证！即将加推12、15号楼，主推建面约118—141平精装修房源，共计328套房源，预计4月下旬开盘。毛坯备案价16050元/平，装修标准3000元/平，带装修均价19050元/平。
万科云城可谓是白沙路的重磅楼盘，一直是白沙洲价格风向标。去年12月，万科云城均价挺进18000元/平大关，刷新了白沙洲的价格天花板。此次价格猛涨936元/平，单价突破19000，再度击穿区域价格上限。
优惠如下：
1）认筹5000抵10000
2）认筹礼品
3）逆行者（针对抗疫人员）优惠1万
4）老带新奖励1万车位抵扣劵
本期价格分析及购买建议
此次加推12、15号楼，主推建面约118—141平精装修房源，带装修均价19050元/平，比上次价格上涨936元/平。
1、12号楼建面118㎡户型均价在17666-20066元/㎡，首付大约62.7-71.1万；127㎡户型均价在17566-19916元/㎡，首付约66.7-85.9万；141㎡户型均价在17966-20316元/㎡，首付约76-85.9万。总价最低的是203号房118㎡户型，首付三成约62.7万；总价最高是3501、3601、3701、3801号房141㎡户型，首付三成约85.9万。
15号楼建面118㎡户型均价在17240-19640元/㎡，首付大约61.2-69.7万；127㎡户型均价在17040-19390元/㎡，首付约64.8-73.8万；141㎡户型均价在17540-19890元/㎡，首付约74.3-84.3万。总价最低是203号房118㎡户型，首付三成约61.2万；总价最高的是3501、3601、3701、3801号房141㎡户型，首付三成约84.3万。
2、12号楼，楼层价格从2层开始渐进式递增，部分楼层一个价格，其中5-12层差价最小，只有50元/平。35、36、37、38层最贵，39层开始递减。大多楼层差价在100-300元/平。
15号楼，楼层价格从2层开始渐进式递增，部分楼层一个价格，其中5-12层差价最小，只有50元/平。35、36、37、38层最贵，39层开始递减。大多楼层差价在100-300元/平。
3、12号楼每层都是141平边户最贵，次之的是118平中间户，最便宜的是127平边户。每层楼差价300元/㎡。2号房和3号房同为118㎡，但每层的2号房单价比3号房贵50元/平。
15号楼都是141平边户最贵，次之的是118平中间户，最便宜的是127平边户。每层楼每层楼差价300元/㎡。2号房和3号房同为118㎡，但每层的2号房单价比3号房贵50元/平。
下面来看看具体的一房一价：
4、骚操作！一边上调产品价格，另一边却放出小折扣
早在一周前，小编专门就打听过万科云城的价格。据置业顾问介绍，万科云城不仅没有任何折扣，均价大概率还会涨！涨价倒是说到做到了，但是释放了比较小的优惠。
据悉，此次认筹5000抵1万，认筹还有礼品；逆行者（针对抗疫人员）优惠1万；老带新奖励1万车位抵扣劵。
其实很好理解，因为武汉现在是限价的，而且涨幅也是有规定的。即期房取得预售许可证后，对外销售的价格要接受房管局的价格指导，出售的房源毛坯价格不能超过备案价。这意味着毛坯部分打折，低于备案价卖是可以的。之前不少高价站岗的项目就有这种操作。
毕竟，这种一边提高均价、一边给点折扣的方式，是另一种“稳中跑量”。因为价格涨了，提升了市场信心，能够有效应对买涨不买跌的心态，也不担心对前期业主交待。而同时给一点优惠，平衡一下涨价幅度，依然是希望通过价格拉住购房人群。不过，万科云城的折扣相对于涨价也只是毛毛雨。
5、同梯队竞争分析：
后湖、四新、光谷东、白沙洲是武汉刚需最爱的四大区域，这四个最火区域算武汉刚需板块的一个梯队。
后湖板块价格跨度较大16000多到23000都有，汉悦府坤璟、花样年花好园靠近地铁、商业、学校，其中汉悦府坤璟前期带装修不到2万，首付50万；幸福时代大家卖毛坯，前期有69平小户型，最低首付32万；百步亭和谐里也是毛坯优势，前期最小96平，首付44万起；星河2049主要是靠近公园，环境不错，但是距离地铁有一定距离，带装修价格18200，单价偏高；中一路地铁口的星湖湾22000；仁恒主打品质，价格最高，单价23000。
四新板块现在最高价弘阳印月府（18500元/平），此前毛坯收官最高的是招商公园1872的14700元/平。目前在售新房不多，弘阳印月府111平起，最低首付55万；国博新城小高层卖的141平以上的大户型，带装修18001元/平，门槛比较高，最低三成首付75万。
光谷东板块目前带装修普遍在18000元/平，位置差不多，产品也大同小异，性价比一般。性价比高一点是卖毛坯的中粮光谷祥云（前期16000）、中建星光城（毛坯17250），中建星光城是光谷东毛坯备案价最高的项目。
白沙洲板块主要是武昌、南湖的外溢，毕竟武昌、南湖的价格摆在这里，而且改善户型面积都非常大。
相比之下，白沙洲价格是这部分外溢购房者能接受的，户型面积相对小很多。目前白沙洲利好的规划比较多，未来有一定预期。
目前，白沙洲带装修最高的是万科云城（19050元/平），毛坯备案最高的是中建铂公馆（16550元/平）。
白沙洲的选择相对会更多一些，因为今年还有四五个项目会面世。不过大部分在售楼盘都是开盘即热销，转眼售罄的状态，尤其是区域内的毛坯。但也有例外，金地保利褐石公馆叠拼产品偏改善，比较特殊；另外正商金域世家紧邻东原，前期不免比较，目前这两盘都可直接认购。
6、区域楼盘竞争分析：
白沙洲三环内的价格跨度比较大，首付基本在50万上下。价格最低的毛坯13800元/平，已经卖完，据说即将推出的房源要涨到14300元/平，而带装修的万科云城价格最高，带装修19050元/平。
不过，目前在售毛坯项目比较少，基本上也都很难抢。高层在售有靠近三环线的正商金域世家，带装修16020元/平，部分带装修15500元/平，最小115平，最低首付约44万。
但是万科云城成功涨价，势必会引起白沙洲的一众楼盘蠢蠢欲动。不过，今年受疫情影响，武汉市场短时间持续低迷，同时白沙洲区域供应量依然较大，还将迎来一些比较有竞争力的新盘入市，像城投联投江南岸临江+自带小学、龙湖地段突出+IP商圈，这都将加剧白沙洲区域内的竞争。相信，区域内本身就不好卖的为了求稳，多半会按兵不动，维持现状。
同区域里，无论是从面积、价格，还是从首付门槛来看，万科云城已经不是刚需能接受的范围，更适合刚改、改善购房者。此前万科也曾连番涨价，依旧开盘售罄，说明在选择不多的情况下，万科的市场接受能力还是很强的。
然而，此次价格再次拔高，与白沙洲二手房最高价不相上下，也着实考验着购房者的接受度。毕竟，同样的总价，在其他区域牺牲点面积可以选择更好的位置与环境、配套。
7、购买建议
单从价格来说，此次算上受疫情影响的这几个月，万科云城在5个月内涨价936元/平，最低首付门槛拔高了3.5万，总价涨了11万+。性价比进一步降低。
对于刚改用户来说，118㎡最低约61.2万的首付，总价204万起；127㎡最低约64.8万的首付，总价216万起，都勉强还在刚改范围内；加上万科的品牌不错，质量上也有保障，虽然性价比下降，但是这次的楼栋距离高架桥距离最远，如果自住的话，还是可以的。
对于改善用户来说，141㎡的四房，首付74.3万起，适合面积改善用户。
前期开盘回顾
2018年11月至今已开盘7次，两度涨价，一直领跑白沙洲新房价格，2019年11月更是直接将白沙洲价格提档至18000。
7次开盘6次日光，只有第二次没开盘日光，毕竟全部卖171平。
本次房源信息
此次加推超高层12、15号楼建面118-141平带装修户型，总共328套。
12、15号楼均为超高层，12号楼为46层，15号楼为42层，都是2梯4户，主推建面118、127、141平的三房户型，共计328套房源。
12、15号楼紧邻夹套河路，相比之前的高层来说，更靠近道路，灰层和噪音污染会大一些。不过距离高架桥距离要远很多。
118㎡三房两厅两卫
这个户型为12和15号楼的中间户，布局合理，动静分区，客厅带有南向大阳台，唯一不足的是不够通透。
127㎡三房两厅两卫
该户型分布在边户，这个设计将三间房间分开，私密性会比较好，两卧室朝南，餐客厅一体，带有阳台。
141㎡四房两厅两卫
该户型也是边户，整个户型方正，布局合理，动静分区，四间房间均有飘窗可优化面积，客厅带有南向大阳台。
以下为项目详细情况：
基本情况
根据规划报批，万科云城一期净用地面积约96232.47平方米，总建筑面积约453659.33平方米，计容建筑面积约328028.62平方米，住宅建筑面积约254683.88平方米，商业服务设施建筑面积约61201.81平方米。容积率约3.5，绿化率约30%，总户数约1912户。
项目分两期开发，一期主要是住宅和部分配套，二期主要为商业商办规划。本次规划取证为一期规划，项目共包含15栋30-56层高层、超高层住宅、一所幼儿园、5栋办公及底商、一栋4层楼的邻里中心，邻里中心包括菜市场、老年活动中心、卫生服务用房、社区体育用房、社区文化用房、社区服务用房、社区物业用房等社区配套用房等。
项目栋楼分布效果示意图，可能与实际存在差异
关于土拍
2017年12月，位于白沙洲八坦路的P（2017）129号地块经过252轮竞价后，达到熔断价，熔断楼面地价8838元/平，已经刷新了白沙洲的单价地王记录。最终由武汉阳光万悦房地产开发有限公司竞得，即为武汉万科。成交总价为386540万元，楼面均价9073.71/平，溢价率54%。
土拍资料显示，P（2017）129号地块位于洪山区白沙洲八坦路。该地块规划净用地面积为11.95万平方米。其中，商业商务建筑面积15.23万平方米，居住建筑面积为26.6万平方米；容积率约3.4，商业商务建筑密度控制在40%以内，居住建筑密度控制在25%以内；地块内需配建不少于6400平方米邻里中心，配建1所12班幼儿园。
规划公示图
经济数据指标
日照分析图
区位分析
万科云城位于八坦路与白沙洲大道交汇处，八坦路连接杨泗港大桥，未来是新二环的交通走廊；白沙洲大道以西，即为长江主轴主城段范围！
项目交通示意图
杨泗港快速通道打通白沙洲、南湖、光谷、汉阳的交通瓶颈，成为贯穿光谷、南湖、武昌和汉阳的核心交通动脉。
交通配套
万科云城周边未来主要为快速路较多。
项目交通区位示意图
自驾的话，南北可以走白沙洲大道、白沙洲高架、新武金堤路。
项目交通区位示意图
东西走向已有鹦鹉洲大桥连接的二环线和白沙洲大桥连接的三环线 。
另外，东西走向的杨泗港大桥过江后，会和南北走向的白沙洲大道交汇形成八坦路立交。
地铁方面：这个区域有三条地铁，根据武汉城市留言板地铁集团介绍，5号线和12号线在建，11号线中段在第四轮上报中，走向以武汉市规划一张图为准。我们都来测下站点的距离！
距离在建5号线江国路站地图测距约1.26公里，距离在建5号线江国路站地图测距约1.26公里，距离规划中的11号线预计站点张家湾站地图测距约1.55公里。因此5号线是最近的，步行时间预计约20分钟以内！
项目地铁测距示意图
公交方面：万科云城项目距离公交站白沙洲大道八坦路和张家湾站差不多200多米，有十多趟公交。
区域生活配套
商业方面，白沙洲规划的商业倒是多，但是实际已经落地的并不多。
目前附近大型商业只有8万方的万隆广场，距离项目约5公里。
已有的规划是万科云城情景式商业街区约3.2万㎡，以及中建铂公馆规划的主要是书店、纪念馆、艺术馆；网吧、游乐设施、歌舞厅、若干社区商业、服务、菜市场等配套建筑等；位于白沙三路约15万方的综合体居然之家一直说开业，从2019年说到了2020年还没见开。另外，万科的另一个地块，即靠近万科金色城市的长征村也有约10万方的商业规划。
倒是最近龙湖天街A、B馆规划都出来了，不过A馆购物中心约3.6万方，住宅沿街商业不到0.15万方。清江锦城商业地块里的购物中心即为龙湖天街B馆购物中心约8.5万方，加上该地块零售商业约2.7万方。不过落地时日暂时未知。
龙湖与清能合作商业开发，白沙天街B馆
万科云城自带商业体综合体，5栋商务办公约12.8万㎡，情景式商业街区约3.2万㎡，整体以现代风格为主。
项目商业街效果示意图，可能与实际存在差异
医疗配套方面，距离万科云城最近的医院是武汉大学湖北省人民医院，直线距离约5公里以上，5号线通车后可以直达。
另外，白沙三路和白沙二路上分别有在建的武汉大学湖北省人民医院洪山院区、省妇幼分院，分别在，距离万科云城距离约2公里左右。这两所都是三甲医院，规格较高！
项目配套测距示意图
综合总结
1.承接老武昌，未来的新二环内，因此区域价值还将备受期待！
2.杨泗港大桥武昌过江首站，又有白沙洲高架在旁边，交通非常方便！
3.自带商业综合体，根据武汉市规划一张图，杨泗港大桥沿线两旁也全是商业规划，区域内商业也是集中在项目附近，等杨泗港大桥通车，桥头堡效应会到来！
4.楼盘品质较高，装修配置也非常高，此次加推的12和15号楼为超高层，距离高架远一点。主推118—141平户型。起步户型比较大，而且此次再次涨价，原本价格就贵了，性价比一般。
5.不利因素：距离高架比较近，周边待拆迁的地方比较多，一段时间内环境一般！
end
