項目地址：高新區昌源中路與科醫路交匯處
銷售價格：2020年9月份均價17600元
NO. 1｜
項目回顧
2019年11月27日，昆明高新區西區編號為KCG2019-1的土地拍賣，該宗地屬於老可口可樂工廠地塊，可口可樂新工廠已經搬遷至呈貢馬金鋪。經過激烈競爭，綠城旗下公司成都綠城巴蜀投資有限公司以7.86億元總價拿下該地，溢價率43%，樓面價約8308元/平方米，土地單價約1716.96萬元/畝。該地塊用地面積約45.8畝，為城鎮住宅用地，最大可建面積約9.5萬平方米。
根據土拍要求，競得者需配建9班幼兒園。須與昆明高新區簽訂《昆明高新區管委會招商引資合作協議書》（該地塊東側、南側全幅規劃道路由土地競得者負責建設並承擔全部費用。競得人按城市道路建設標準完成，並經高新區住建局驗收合格後，由競得人無償移交高新區管委會。
項目實景鳥瞰圖
NO. 2｜
綠城和綠城代建
1995年綠城在中國杭州成立，2006年綠城中國在香港聯交所整體上市（股票代碼HK 3900），2014年12月中國交通建設集團有限公司與綠城中國簽訂戰略合作協議，目前已是綠城中國第一大股東。
在北市區有一個項目為綠城春江明月，當時宣傳為綠城入滇首作，綠城誠園這個項目現在也宣傳為入滇首作，這不就是真假美猴王的故事麼，我記得在周邊小區普遍1萬出頭的時候，綠城春江明月就賣到了1.7萬的價格，品牌溢價的作用肯定是有的，綠城春江明月這個項目的實際開發商是國福集團，其委託綠城中國代建，關於綠城春江明月這個項目的相關介紹，可以看這篇文章《綠城中國昆明“代建”項目不受待見 項目爛尾近兩年、土地被拍賣》 。現在綠城春江明月的三期還在爛尾中，國福集團也倒閉了，業主只能來找綠城要個解決辦法。所以錦旗都送到售樓部了。
錦旗來了
現在市場上還是有一些代建的項目，這種代建就是因為小開發商沒實力，就引進知名品牌，進行包裝營銷，有了大開發商的背書就能賣的更好更貴，但一旦發生事情，代建公司就會全身而退。這種房子就是「掛羊頭，賣狗肉」，這種類型的房子籤合同的時候一看就清楚了。
NO. 3｜
區位交通
綠城誠園位於昆明高新區西區，昌源中路與科醫路交匯處，距離人民西路約1公里左右，西二環約2.7公里左右。項目東側區域因為主要是企業和單位為主，走了一圈感覺比較冷清，項目西側有幾個成熟的小區，人氣還湊合。周邊現狀的生活服務設施一般。
項目周邊的公交線路分佈有56路、66路、180路、268路、c10路、z62路等。項目距離地鐵三號線的昌源中路站步行約1.1公里，根據規劃，在雲師大附中附近會有一處地鐵7號線的站點，現在7號線的方案未定，大致預估距離項目也要在1公里以上。不知道宣傳單頁上面的800米距離是怎麼算出來的，總體上公共交通方面日常生活使用不算方便。
項目的宣傳單頁內容
從百度地圖測量地鐵站距離
自駕出行方面，周邊分佈有人民西路、海源中路等多條城市幹道構建起立體的交通路網，自駕出行較為方便快捷。
NO. 4｜
周邊項目
規劃的醫療衛生用地：在項目的東側，現狀為雲大科技公司和貝泰妮集團的位置上，規劃為醫療衛生用地。就是這兩個公司什麼時候能搬遷，存在不確定性。
項目周邊規劃分佈圖
部分保留企業：項目周邊的華奧航星電氣、昆明賽格邁電氣等公司在規劃中是保留現狀的，但是根據城市發展的進程來看，這些企業早晚都是需要外遷的，外遷後應該還是作為住宅用地來建設。
項目周邊實景圖
西邊小河：位於昌源中路的西側，屬於新運糧河支流，起於雲冶鐵路，在積善村附近匯入新運糧河，河道全長6公里左右，河流兩側留的公共綠地面積太窄，遛彎散步還是顯得侷促。
項目西側的西邊小河及加油站
雲南省急救中心：位於項目的東南側，為省衛生廳直屬的全額預算事業單位，屬公共衛生機構。2004年7月經雲南省人民政府批准正式獨立設置。有針對普通市民的急救培訓教學，這個可以學學，關鍵時刻，可以救命。
NO. 5｜
規劃方案
項目的開發商為雲南綠城致嘉房地產開發有限公司，佔地面積45.7畝，建築密度21.67%，容積率3.09，綠地率40%。朝向為正南北向。內部規劃7棟高層住宅和1棟9班幼兒園，以及沿街商業街、生鮮超市、兒童樂園、跑道等公共配套。項目規劃800戶，規劃設置946個停車位。戶型一共有8種，面積在89-143㎡之間。因為產品的關係，戶型的公攤面積偏高，項目是精裝修交付，交付標準還是以合同為準。
項目總平面圖及鳥瞰圖
項目裝修標準
項目在1棟和2棟之間設置一處小區主出入口，在3棟和6棟之間設置一處小區次出入口。在3棟的南側規劃有一處室外游泳池，小區內部的戶外游泳池，老聶認為對於普通小區來說這是個非常不實用的東西，絕大部分就是交房後過不了多久，會處於一直閒置的狀態，然後會逐漸演變成為小孩子們的追逐遊樂場所。其實還不如做成一個小廣場來的實用。
項目總平面圖2
NO. 6｜
樓棟與戶型評測
1#樓，總高25層。2梯4戶的設計，假板式樓，1層為臨街商業用房，分佈有社區用房和衛生服務用房，本棟分佈有D戶型和C戶型。樓棟東側有一處地下車庫出入口，與樓棟東側的D戶型近在咫尺，對於生活有較大幹擾。
項目樓棟分佈圖
2#樓，總高25層。2梯4戶的設計，假板式樓，1層為臨街商業用房，分佈有公共廁所和物業用房，本棟分佈有D戶型和C戶型。樓棟西側為小區主出入口。
3#樓，總高26層。分為兩個單元，2梯4戶的設計，假板式樓，首層架空，本棟分佈有E戶型和C戶型。樓棟南側和東側規劃有社區文化活動場所和室外泳池。
5#樓，總高26層。2梯4戶的設計，假板式樓，本棟分佈有G戶型、D戶型和C戶型。樓棟南側為幼兒園。可能會有階段性的噪音干擾。
6#樓，總高26層。2梯4戶的設計，假板式樓，本棟分佈有G戶型、D戶型和C戶型。樓棟東北側有一處地下車庫出入口，對於低層的東側戶型有一定的干擾。
7#樓，總高23層。2梯4戶的設計，假板式樓，1層為臨街商業用房，樓棟西側為幼兒園，南側為規劃市政道路，本棟分佈有E戶型和C戶型。
9班幼兒園效果圖
8#樓，總高20層。2梯6戶的設計，首層有臨街商業用房和老年服務站，分佈有A1戶型、A戶型和B戶型。樓棟南側為規劃市政道路，8棟是整個項目唯一有小戶型產品的樓棟，A戶型實際套內面積68平方米。B戶型的實際套內面積77.6平方米。是整個項目中公攤最小的一棟。
項目效果圖
C戶型
105㎡，三室兩廳兩衛，分佈在樓棟的中戶，每層兩戶。實際套內建築面積80㎡，大陽臺面積約5.7平方米，主臥面積約16.1平方米，次臥面積約7.8平方米，北側功能房面積約4.0平方米左右。本戶型屬於市場常用戶型之一，整體戶型較為方正，大主臥設計，主衛客衛一樣大，乾溼分離設計，這些比較不錯。本戶型的問題就是私密性不好，北向的幾個功能房間（廚房、次臥、主衛、客衛）通過連廊採光，黑了點。如果窗戶換成磨砂玻璃或者LOW-E，那就廚房更黑了。
D戶型
110㎡，三室兩廳兩衛，分佈在樓棟的端戶。實際套內建築面積84.5㎡，大陽臺面積約7.1平方米，主臥面積約16.9平方米，次臥面積約9.0平方米，北側功能房面積約7.0平方米左右。本戶型屬於小面寬、大進深，通風較好，也算是南北通透。但是整體佈局不緊湊，客廳過道過於浪費面積。北側功能房需要穿堂越室才能到公共衛生間，整體很一般的一個戶型。
E戶型
128㎡，四室兩廳兩衛，分佈在樓棟的端戶。實際套內建築面積98.7㎡，大陽臺面積約7.6平方米，主臥面積約18.5平方米，次臥面積約10.8平方米，兒童房面積6.8平方米，次臥和兒童房可以打通，北側功能房面積約7.1平方米左右。小陽臺面積3.2平方米，本戶型客廳餐廳廚房連通的設計，南北通透，通風較好，但是整體佈局不緊湊，生活流線不清晰，容易相互影響，客廳過道過於浪費面積。整體很一般的一個戶型。
NO. 7｜
項目配套
商業方面：距離西城COCO購物中心約1.2公里，距離還未運營的海源財富中心約700米，這個商業如果能運營起來，對於本項目日常生活提供較大的方便。
醫療方面：距離昆明高新醫院約1.6公里，距離雲南省急救中心非常近。周邊以社區診所為主。
教育方面：項目配建一處9班幼兒園，在項目東側規劃有一處約20.4畝的中小學用地，規劃規模為15班小學。根據土地交易文件，沒有約定開發商要來建設這所小學。暫時無可以確定的學校，待交房後劃片。當然，如果房子賣的不好，也有可能開發商會建設東側的小學，作為項目的賣點。
春城小學金域國際校區實景圖
NO. 8｜
老聶綜合點評
在項目的某篇宣傳文章中有一個自問自答的內容，問題是綠城誠園憑什麼以高出3000元/㎡的房價，顛覆了板塊內眾多項目的區域邏輯。周邊的二手房均價在1.3—1.4萬左右，
老聶現在對於這個問題依然保持很大的不解。
