縱觀古今中外，土地問題一直都是生產關係調整的一個核心。中國曆朝歷代也都把解決土地問題，調整土地制度的安排作為頭等大事。因此土地制度也成為國家的基礎性制度。土地制度的改革也關係著一個國家經濟社會發展，深刻地影響著一個國家的興衰強弱。
經濟學有一個重要理論，叫做“生產要素三元論“，亞當斯密在《國富論》提出：“勞動、資本、土地是構成一個社會經濟發展最基礎的三個要素。”生產不是創造物質產品，而是創造效用（使用價值）。因此，土地是一個最基礎、最根本的生產要素。可以說，土地是財富之母。
如今嚴峻的經濟形勢背後，是一場正在醞釀的深刻變局，土地改革更是重中之重。於歷史、於國家，或許只是一個微小的轉身，但於社會，於家庭，則極可能是一代乃至幾代人的不堪與不歸。
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地方財政的新泉眼
前段時間，大基建的信息鋪天蓋地。據《21世紀經濟報道》的數據，目前已有近13個省市發佈了2020年重點項目計劃清單，共包括逾10000個項目、投資總額近34萬億。
一場轟轟烈烈的大基建浪潮正向我們湧來。很關鍵的一個問題就是，錢從哪來？很多省份的地方債已成堰塞湖，財政收入連年陰雨，卻喊出幾萬億的基建計劃。
唯一的理由可能是，地方政府已經預知到了財政開源的泉眼。
地方政府的私房錢包終於落地：國務院正式印發了《關於授權和委託用地審批權的決定》，對我國土地管理制度進行改革，賦予省級人民政府更大用地自主權。
1、將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
2、試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。
首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂並報自然資源部備案。
這意味著，在土地這個關鍵生產要素上，地方政府的權力得到鬆綁，自由度將大大提高。縱觀被列為試點的這些大城市，在此之前，它們的土地開發都被迫進入到“存量時代”。土地供應量主要靠舊改，城市容積率被迫提升。比如在深圳，住宅開始向50到60層邁進。這些省市，人口增長壓力比較大，土地矛盾比較尖銳，而之前對它們的限制又太嚴。
而人口優先向中心城市湧入的城市化趨勢，短期內不可能改變。在這種情況下，為了避免生態災難，也為了提高城鎮化的效率，發揮大城市的作用，就需要放鬆對大城市發展的種種限制。同時，一場新冠疫情告訴我們：城市人口密度太大，未來可能釀成災難。
這個政策實施後，地方政府能夠更加靈活地變更土地屬性，可以把許多市郊的農用地資源盤活，把它變成更有價值的建設用地。
如此一來，各大城市的建設用地就有望得到增加，土地供應充足了，土地競拍價格的就會降低下來，那麼開發商的建設成本降低了，房價就有望降下來，至少是上漲的勢頭會得到抑制，不會像以前上漲得那麼兇。誠然，土地價格是房價上漲的支撐因素，但不是唯一。
當然，這種情況在中小城市可能不會很明顯，因為中小城市的建設用地本來就不緊缺，原本就不存在缺地的問題。但是在一二線城市，農用地轉為建設用地的作用就十分明顯了，因為大城市房價高的根本原因之一是建設用地價格貴。
新一輪“土改”要來了！地方政府的錢包，也將慢慢鼓起，現有的房地產行業格局，也將迎來翻天覆地的變化。
我們正站在一個新時代的門口，大門正緩緩打開。
奧地利政治經濟學家約瑟夫·熊彼特說：“人們可以用三種方式研究經濟：通過理論，通過統計，或者通過歷史。”
循著這個理念，吳曉波在《歷代經濟變革得失》中提到一個經濟分析方法：四大利益集團博弈法。這四大利益集團分別是：中央政府、地方政府，無產階層、有產階層。這四個維度，從古至今，貫穿社會經濟發展的全過程，它們之間的博弈也構成了一幅幅神奇的歷史畫卷。
本質上來說，這次土地政策也是一次中央與地方財政關係的變革。2019年10月，國務院印發了一份《實施更大規模減稅降費後調整中央與地方收入劃分改革推進方案》，直指央地關係。而央地財政關 系的每一次重大變革，都會深刻塑造中國經濟發展模式，改變此後數十年的投資格局。四十年前，財政大包乾結束了“大鍋飯”體制，“分灶吃飯”給地方下放了更多的自主權，社會積極性極大釋放，地方經濟崛起。
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歷史的發展和博弈
歷史確實是研究經濟的好工具，我們從兩千多年前說起。歷史確實是研究經濟的好工具，我們從兩千多年前說起。在此後的封建帝國浮沉史中，隨著疆域日漸遼闊，如何構建一個穩定的政體並統轄全國，便是歷代中央必須考慮的內容，也由此引出了一系列問題。
在不斷的迭代與演化中，帝國探索出了一個較為均衡的辦法：分而治之+中央集權。為了解決地方分治帶來的離心問題，中國的王朝在實驗過程中，還找到兩個有利對抗地方勢力的方法：1、官員由中央直接任免，2、軍費開支收歸中央。
這樣一來，中央權力確實得到了加強，卻也由此帶來了財政上的嚴重吃緊。中國王朝歷盡千辛萬苦，終於掌握了中央集權的不二法門，卻也由此獲得了一幅沉甸甸的財政枷鎖。自此往後，歷代王朝的興衰，永遠相伴著經濟的興衰。盛世的代表正是國庫豐盈，王朝的覆滅往往伴隨著中央嚴重的入不敷出。財政，便成了王朝的命門。
從古至今，中央與地方政府的關係也向來微妙，既是上下級關係，需要相互依存，又有不可調和的矛盾。一方面，中央政權要實現在全國的統治，必須通過各級地方政府進行管理，上級命令下級，下級服從上級；另一方面，中央與地方又同屬於統治階級，它們共同面對的是民眾、百姓，從這個角度來說，中央、地方是同一戰線，互為彼此，互為依託。
而中央政府、地方政府、無產階層、有產階層的交點，便是土地。在中國近現代史上，6次土地革命見證了中央與地方、無產與有產的博弈。
從1927年的“耕者有其田”；到1950年中國人民政府頒佈《中華人民共和國土地改革法》,廢除封建的土地所有制,實行農民階級的土地所有制；再到1978年的“家庭聯產承包責任制”。
生產要素的變換，體現的是時代的變革與土地的輪迴。
1993年11月，中共十四屆三中全會通過《中共中央關於建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，明確要求進行財稅體制改革。這是一項極為激進的改革。在此之前，中央與地方的財稅關係是個鐵疙瘩，一直困擾著中央政府。為了打破局面，時任國務院副總理兼中國人民銀行行長的朱鎔基帶領60多人的大隊人馬，在兩個多月的時間裡南征北戰，先後走了十幾個省，與地方官員面對面地掰著指頭算賬。
為了說服各省，朱鎔基在談判之中頗多拉鋸與妥協。那段時期的朱鎔基壓力非常之大，到處都是反對之聲，他首站去的就是在財政大包乾制度下得益最大的廣東省，自謂“不入虎穴，焉得虎子”。後來，朱鎔基成功地說服了廣東省，作為“代價”，他同意將土地出讓收入部分歸於地方政府，這為日後的“土地財政”埋下了伏筆。
分稅制的推行是中國經濟改革史上一個轉折性的事件，它帶來的最重要結果，是中央在經濟權力和利益的分配中重新獲得主動權。從1995年到朱鎔基退任的2004年，中央財政收入平均佔國家財政總收入的52%，但財政支出平均只佔國家財政總支出的30%。
在稅務徵收方面，地市政府的財政稅收上收到省裡，而地市一級則把縣鄉財政稅收上收到地市。這樣帶來的結果是，省級以下地方政府的財權只有餘下不到17%的水平，卻負擔80%的民生和絕大部分公共事務的支出。由於“支出責任”的過度分散化，逼得地方政府不得不把自己變成“企業”去賺錢。換句話說，地方把大部分的錢交上去了，但要花的錢卻越來越多，中央把大部分的錢收上來了，但怎麼花卻從不跟地方商量。
在這樣的背景下，地方政府一度苦不堪言。中央不給錢，自己又沒錢，只好寄希望於借債和賣地。近十年來，房價之所以一路上漲，這也是一個主要的原因。
雖然地方政府可以賣地創收，但由於我國實行土地用途管制制度，對土地利用規劃有著嚴格的限制，因此農用地轉化為建設用地需經過審批，且審批權限非常高。永久性基本農田要由國務院來審批，永久性基本農田以外的一般農用地超過七十公頃也需要由國務院批准。這樣帶來的困擾是，審批程序時間長，部分土地難以根據規劃及時進行用途調整，無法跟上地方政府經濟發展的需要。
如今，地方政府終於盼來了曙光。
如果說二十多年前的分稅制改革是救中央財政危機，那麼如今這場新時代的財稅改革，又是為了救誰？近兩年來，前所未有的房地產調控使得有些地方土地流拍，影響了土地財政收入，而打擊影子銀行又讓40萬億的地方債務壓力大增。
答案不言而喻，因為這本來就是一場輪迴。
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土地紅利與農村土地改革歷程
中國改革開放40年以來的高速發展，與土地制度的安排密切相關。過去30年，我們會經常看到政府通過低價徵地招商引資，開發變現，然後充實財政，轉過來投資產業，反哺社會，然後再進行低價徵地，這樣的一個循環的模式，來推動了整個中國三、四十年來的工業化和城鎮化的高速發展。
巨大的土地紅利成為中國改革開放不可忽視的動力源，正如恩格斯所說：“沒有哪一次巨大的歷史災難不是以歷史的進步作為補償的。”打開這四十年的歷史畫卷，你會發現：中國的快速發展，從某種意義上而言，正是一種“歷史的補償”，由生產資料所有權的變現而引發。否則，中國怎能30年就實現全世界罕見的城市化，20年就實現快速的高速公路化，10年時間就實現高速鐵路化？
當然毋庸諱言，這種發展模式是我國在資金不足、技術匱乏、法律法規不完善、制度不健全的大背景下，探索出來的一種發展模式。其本質是政府主導，通過壟斷國有土地以及農村集體土地的所有制，通過出讓土地的使用權，來積累城市化和工業化發展所需要的資本。
今天，中國經濟發展與新型城鎮化推進再一次面臨著生產關係與生產力調整問題。新型城鎮化需要探索新型土地供應來源和供應方式，同時海量沉睡和閒置的農村土地亟待喚醒，一邊捆著草、一邊餓著牛，成為當前最真實的寫照。
新一輪土地改革的核心其實是在圍繞著農村的土地制度改革進行的。或許有人有疑問，我國的農村土地的改革不是一直也在做嗎？最早的小崗村包產到戶，家庭聯產承包責任制，到後來推行的農村土地承包經營權的流轉，一直到成渝這種城鄉統籌試驗區等等，我國確實一直在做農村土地的改革，但觸及到所有權層面的、深入的與市場接軌的改革，如今才剛剛開始。
自新中國成立之初至今，縱觀整個國家的土地制度變革史，可以說是一部生產關係不斷調整、適應和促進生產力發展的演進史。中國飛速發展的秘鑰，其實也隱藏在了其間。
從新中國成立一直到80年代初，這一時期核心是土地的所有權的變化，土地所有權逐漸從農民所有逐步形成了農村集體土地所有。
1950年中國頒佈了第一部土地法，其中規定土地歸農民個人所有，建立了一個以耕者有其田的農民土地個人所有的制度安排。這是新中國成立之後第一次農村土地的制度的安排。
從1952年開始實行社會主義改造，一直到1958年人民公社運動，國家為了推進農業合作化生產，為了推動工業的快速發展所需要積累大量的資本，就先後發佈了一系列文件和決議。比如說關於農業互助組合作的決議，關於發展農業生產合作社的決議，以及關於把小型農業合作社適當合併為大社的意見，形成了所謂的人民公社。
這一系列的決議、安排，其實是在調整農村土地的所有權，農村土地的所有權逐漸從農民個人所有收歸到互助組，到生產大隊，到初級社，最後到人民公社，實現了農村土地由農民個人所有制到集體所有制的轉變。
從80年代初一直到21世紀的第一個十年左右，這一時期是在做土地所有權與使用權的分離，在權能分離的基礎上，開始探索土地的流轉，來逐步完善土地的權能，實現土地流轉的價值。
同時隨著我國農業規模發展的需要，鄉鎮經濟發展的需要，國家開始允許和鼓勵農村土地承包經營權的轉讓，這個時候也為後來國家農村土地的三權分立，所有權、承包權、經營權奠定了基礎。
這一時期核心在於權能和權力的分離，最大的貢獻其實在於把農村的土地從兩權分離到三權分置，也就是說實現了農村土地所有權、承包權、經營權的三權分置，這是我國土地制度改革的一個重大的創新。也正是在這樣一個三權分置上，才奠定了我們之後改革的基礎，開始有序的引導農村土地承包權、經營權的有序流轉，包括集體建設用地使用權的流轉。
從2013年開始，準確的說是從黨的十八屆三中全會提出來，關於《全面深化改革若干重大問題的決定》中，明確提出建立城鄉統一的建設用地市場，明確了深化我國農村土地改革的新方向重點和要求。
2015年1月中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，隨後啟動了全國33個農村土地綜合改革試點，分別開始在農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地改革這三個方面開始做試點。這標著我國新一輪土地改革大幕的正式拉開。標誌著我國農村土地制度的改革，已經進入到全面覆蓋、統籌、推進、深度融合的新的試點階段。
新一輪土地的改革是建立在城鄉兩個方面共同發展需求推動下的，是基於新型城鎮化的背景下，新型城鎮化的發展和城鄉統籌一體化的發展，這兩個發展共同需求推動了新一輪土地改革的出現和誕生。
新型城鎮化面臨著一系列問題，如農業轉移人口真正市民化問題、土地等資源集約節約和環境友好的問題、基礎設施和社會管理服務完善的問題、人民追求品質美好生活和居住條件的問題、城鎮化發展資金來源問題等等。
中國新型城鎮化的發展是三種城鎮化並存。第一是快速的城鎮化，第二是更新的城鎮化，第三是逆城市化。
第一，首先是快速的城鎮化，針對很多欠發達地區，或者說城鎮化還需要補課的區域，還會經歷城鎮化快速發展的時期，這些城市對城市建設用地的需求非常大。而快速城鎮化對土地供應來源的需求，表現在城市建設用地與農用地的徵地之間的博弈。
第二是更新城市化，尤其是在東部發達地區和特大城市、中心城市。早期崛起的區域、早期崛起的鄉鎮經濟開始紛紛轉型升級，出現了大批的城鎮工業園、鎮級工業園、村級工業園等等，包括一些村落雜糅在一起，存在大城市之中，城市更新勢在必行。這些城市表現出來的是更新城市化，在土地的利用上表現是城市中的存量集體土地如何再利用的問題。
第三是逆城市化現象，在一些發達地區和一些特大城市、中心城市的一些城市化率都已經達到了70%以上的時候，這些城市開始進入了逆城市化的階段。周邊很多近郊農村成為了城鎮居民嚮往的一個場所，也成為了發展文化旅遊、休閒度假、健康養老，包括安居住房等等的主戰場。所以城鎮居民在經濟收入水平達到一定程度之後，表現出來新的消費需求，帶來了對農村土地、近郊農村的嚮往和需求。逆城市化在土地的利用上表現為滿足城鎮居民新消費需求所需要的建設用地與農村的集體土地利用的問題
這三種城鎮化從總體上來說，都是城市建設與發展對建設用地的需求，與農村集體土地如何利用的矛盾。
國家提出城鄉一體化的協調發展，提出鄉村振興戰略。但是，一個不爭的事實是，農村發展最大的資源還是土地。
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只要有地就會有路
深圳市規劃和自然資源局數據顯示，深圳全市（不含深汕合作區）目前還有37平方公里的耕地，比一個澳門的面積還要大，而且全部都是平地，如果拿來蓋房子可以解決上百萬人的居住需求。
其實現在深圳的市民已經100%轉為城市居民了，這座沒有農民的城市保留著農用地和基本農田的意義並不大。如果能夠調整一下土地屬性，將深圳的農用地全部轉化為建設用地，那麼可以給國家和社會創造出成千上萬倍的經濟效益。
可以預見，未來一二線城市勢必會放出更多的建設用地，未來中國將崛起一大批人口超過2000萬的中心城市，而北上廣深的常住人口都將突破3000萬。
一個以“中心城市+都市圈+城市群”為架構的“新型城鎮化”生態圈正在形成。
但是，釋放土地資源，並不是實施土地金融政策，也不是變相印鈔，更不能突破和踩踏國家對房地產行業重新定義的屬性紅線——“房住不炒”。
回顧十年前美聯儲放水到國內的4萬億以及國內樓市的全面起漲，漲價成本逐級向下傳遞，中國的購房者成了最後一棒，中國老百姓幾乎用一己之力接了世界的放水成本。
16、17年地方政府、銀行和房地產企業的債務乾坤大挪移，一次性轉移到居民，中國的普通家庭成為幾十年高槓杆債務的支點，嚴重阻滯了國家的產業升級和國際博弈籌碼。
繼續放水，中國的企業和居民存款會不會繼續接盤呢？現在已經不是會不會，而是已經不能了。沒有誰能再接得住了。
郭主席的話離我們也並不遙遠：“沒有任何一個國家是靠房地產偉大的，而且歷史也證明靠炒作房地產的也沒有一個有好下場。”
財富的本質不是印鈔，而是十幾億人趴在地上用自己的青春和血汗一點一點換來的。想一下幾億農民工遠離家鄉出門打工的情景就明白了。冬天睡的是天橋，喝的是工地的水，聞的是水泥粉塵，穿的是露腳趾頭的鞋，掙個錢不易。
每一次史詩級的黑天鵝，都伴隨著勝者和淘汰者的對視，我們正在經歷的是國家層面的洗牌，同樣很殘酷。
對於樓市投機的國家圍獵已經開始。
任何心存僥倖都將是危險的。
