今天東樓可能有點“標題黨”了。
因為這篇文章，並不打算說那個被說爛的地鐵5+16，而是想說說，杭州現在的買房邏輯——找到一些“潛力股”。
都說地產已經走過黃金十年，眼下的樓市，指著買套房走向人生巔峰是不大可能了，但也不是完全無利可圖。
那，到底該買怎樣的房子？
東樓幾乎天天被@這個“靈魂拷問”。
我當然是知道一些答案的。可很多事情，其實並不能，也不方便說太細。真正有效的情報真的非常昂貴，一般不能輕易獲得，也不便於公開傳講，所謂“經不可輕傳”，如來傳經還要收“人事”。
當然，儘管細節不便透露，但大致的基本理論還是可以稍微說說的。
當前的杭州，到底買什麼房子才是最理性的？
東樓的答案其實是很簡單的：無論新房還是二手房，買市區內相對冷門板塊的便宜房子。
東樓周圍的很多人，包括私人朋友、朋友介紹的想買房的朋友、各種平臺的提問，每次提問，幾乎百分之七、八十的人，腦子裡想買、想住的都是那些當紅板塊，奧體、未來科技城之流。
真不是說這些熱門板塊不好，關鍵是當大部分人都覺得是個“希望之星“的板塊的時候，這個板塊的房子的價格絕對已經非常貴了。
5、6萬/平米的奧體、未來科技城，無論品質多好，開發商多牛逼，東樓有錢也不會去買的。
東樓的意思，不是說這些板塊價格有泡沫，房價要跌，而是說這些板塊當前的價格，中短期的升值空間真的很小很小了。無論是剛需還是改善，想買房，不如去買更有升值空間，更被低估的板塊和房子。
板塊的熱度，或者說某個板塊在人們心中的“良好“形象，就是互聯網行業的“流量”。某個板塊頻頻在大家眼前“現身”，一定背後有“神怪”在引導。
因為每一次的“現身”，都是有人在付費的。現身越頻繁，說明”那些人“砸錢就越多。這和“百億補貼”啥的，都是一個套路。流量，都是買出來的。
那麼，到底誰才是真正的流量製造的“大佬”？
當然是有關部門了。
早在快二十年前，當年的某位領導就定下了杭州土地拍賣的“基本原則”：政府做地，企業做房。
這句簡潔卻十分明瞭的方針後來被濃墨重彩地寫入了這位領導後來出版的，一部比《牛津高階英漢雙解》還厚的三卷本大著《城市論》當中，並且在退休後的“遊學宣講”中頻頻示人。
我國的土地出讓幾乎是香港模式的翻版，最早上海的賣地的規則，還是某位香港的梁先生親自草擬的。所以土地如何收儲，如何出讓，如何賣地獲利最大，整套的學問從來都是不缺的，前車之鑑都擺在那裡。
結果就是，一座城市幾乎每一個時期都有一個當紅板塊，然後每隔2、3年逐步“風水輪流轉”，最後就形成了板塊之間，房價輪動式上漲。
東樓隨便給你講幾個“杭州故事”，整個思路大概你就明白了。
2007年5月底那會兒，綠城拿了一塊地，錢江新城17號地塊，樓面價12944元。擱如今，這個價格的純宅地，也就是在下沙、丁橋那種地方才能拿到。而這塊地，就是後來“大名鼎鼎”的綠城藍色錢江。
錢江新城本來只是錢塘江北岸的一片農田，每日儘管“濤聲依舊”，但也“鶯飛草長”。然而綠城細心經營，2009年一開盤就是61000元/平，馬上就震驚全杭了。錢江新城就再也冷不下來了。
至於後來的故事，大家也都知道了，錢塘江正在成為杭州的“城中江”，錢江兩岸幾乎堆滿了豪宅。這裡面的“運作”，絕對是教科書級別的。
我們再來看下沙的案例。
下沙幾乎是杭州最東邊的一個板塊，如今大部分二手房的價格也賣不到3萬/平，妥妥的剛需上車地。但不為人知的是，在十年前的2010年，下沙就賣出了6000元/平，甚至10000元/平的樓面價。
如何將一大片當年毫不起眼的郊區地塊賣得這麼貴，其實背後只是一張“杭州地鐵1號線“的藍圖而已。
至於當年買下沙的房子套了多少人，以及這背後更深的套路，東樓不再更細緻地展開了。
2007年炒錢江新城，2010年炒下沙，2016年後炒未來科技城，2017年後炒奧體……不同的外圍板塊被不斷地“臨幸“，房價是上漲就從最後就一個板塊蔓延到另一個板塊。
最後歷史地看，就形成了不同板塊之間的價格輪動。
既然價格是“輪動的”，那麼理論上講，其實就是存在套利空間的。
也就是說，所有的冷門板塊都會在未來的某個時間火起來，只要那裡有大把待出讓的土地，就都有熱的機會。
同理，所有當前很熱的板塊都會漸漸冷淡下去，如果沒有更多可出讓的地塊，或許就將一直冷下去。
所以，無論什麼時候，如果你中長期地看好這座城市的未來，那麼你該做的，就是去關注各種相對外圍一些的冷門板塊。
城市的發展是逐步外擴的，由內向外的路子，而越是外圍的城區，土地的供應必然越多，價格越越便宜，越便宜就越具備漲價的空間。
2014年、2015年閒林、未來科技城的價格在1字頭滑翔的，今天就徹底飛向了3萬+、4萬+（二手房），幾年的漲幅超300%-400%。但2009年的藍色錢江當年已經賣6萬了，如今也只能賣8、9萬，漲幅撐死也只有50%，更何況10年過去了。
所以，便宜就是王道。尤其是相對外圍，地鐵能覆蓋到板塊的低價樓盤。
樓市的上升歸根結底是剛需推動，而不是豪宅驅動的，75%的購房者是首套房的剛需。剛需購買力的上升速度決定了整個房價的上升節奏。而真正的剛需，大多是從最便宜的房子開始買起的。
如果要說東樓目前心目中最值得買的低價區，市區裡面，最推薦的，還是3號線末端的丁橋了。如果你仔細去淘，2萬以下的，真還有不少。
當然，你若不喜歡丁橋，照著東樓的邏輯去找那些同樣命運的“丁橋”們。
最後放句話，3號線開通在即，到時候丁橋要是還有大把2萬以下的盤，你回來，打東樓的臉。
