買房唯地段論的時代已經過去了。
李嘉誠曾用八個字總結了他一生投資開發的經驗：“地段，地段，還是地段。”但現在已經不完全適用於房地產了。
首先，何為地段論，大家理解的就是城市的就業中心。
乍一看沒毛病，但只適用於單中心的城市，也就是隻有一個就業中心的城市，但深圳顯然不是。
現在深圳最牛逼的肯定是南山，但福田、羅湖也都是過去的就業中心，有大量的就業機會，就算是寶安、福田、龍崗、坪山也各有中心，各有就業機會，深圳是個很特殊的城市，每個區都可以說產融結合，所以每個區的房價都遍地開花。
南山有10萬+，但寶中、福田中心、羅湖豪宅、龍華紅山也都有10萬+的房子，所以唯地段論之於深圳而言，不夠貼切。
一、
除此之外，唯地段論還忽略了一個問題，隨著城市規模的不斷擴大，軌道交通的不斷完善。人們對通勤時間的接受度越來越高，那些臨地鐵、環境好、帶有優質學校的房產升值潛力更大了。
還是龍華紅山的案例，帶有深高北學區的房子，房價突破了10萬，過去只能作為福田後花園的龍華，已經悄悄逆襲，而南山CBD地段的老破小，漲幅是絕對跑不贏龍華學區房的。
所以地段為王不是不對，但也應該跟得上時代的發展。
房價最終由什麼人支撐，絕對不是炒房客，而是源源不斷的剛需，剛需喜好和習慣的變化，才是我們更應該研究的問題。
就業中心好不好，好，但是貴。價格是迫使剛需行動的原生動力，加上有軌道交通的輔助，一小時工作通勤圈範圍內的房產都是剛需特別青睞的區域。
所以買房究竟看什麼，又該怎麼選？針對剛需給出幾點建議。
二、
一定要有地鐵。預算大家都不一致，無法判斷。但一定要有地鐵，公交都不行。
一線城市，地鐵是最準時的，所以地鐵要素是唯一不可拋的。
很多人覺得地鐵上蓋會吵，但多數年輕人其實覺得地鐵上蓋最方便，只要不要選擇靠近地鐵的樓層，其實噪音不大，地鐵房最好不超過800米，步行時間在12分鐘以內最好。
一定要2-3房。一線城市總喜歡說“先上車後置換”，這種觀念基本是現在收割韭菜的，過去一線城市一路漲，我們怕再不買就買不了，但現在基本橫盤或者微漲，一月一變不太可能，而且現在花個200萬買個老破小一房，浪費名額又不夠住，現在換房成本又高，完全沒必要。
哪怕真的是預算有限，想先上車後置換，也要考慮2房，2房的流通性會比1房好太多了，未來出手更容易。
一定要有商業，最好是綜合體項目。當代的剛需主力已經由80後轉為90後，90後最青睞的就是一條龍消費服務，平時下去超市買個菜，下樓吃個飯，逛個街真的再好不過。
還有一個非常重要的，千萬重視物業。
疫情影響下大家基本都知道物業的重要性了，你的安全性取決於你小區物業有無作為，疫情當下，普通人的最後一個避難場所就是小區，小區物業的防疫措施和手段是保證業主居住社區安全等級的最直接反映，疫情就像是照妖鏡，看得出哪些物業的水平真的經得起考驗。
未來一個物業的好壞不僅影響業主自己的居住舒適度，還直接影響小區的增值保值能力，物業現在可以說是排在地段後的最重要的指標了，同個片區一條街道之差怎麼選，首要考慮物業。
物業怎麼看，看品牌、看口碑、看收費，二手房去問問鄰居，看看環境，收費太便宜的不要碰，百萬房子買了，幾百塊物業費就不要斤斤計較了，物業公司也是要發工資的。
還有一點，社區規模。社區太大人員嘈雜，社區太小沒綠化沒休閒，建議選擇10-15萬平方米的社區最好。
三、
最後基本就是一些細節問題，比如不要天地樓層，戶型要方正不要奇葩戶型，陽臺往外最好不要有遮擋，不要去買樓盤的樓王單位。
還有一些值得囉嗦的，比如得房率，現在普遍得房率在75%-78%，但得房率肯定越高越好，意味著單價降價性價比更高。
在深圳，我一直建議大家買二手房，原因很簡單，所見即所得，不需要辨別開發商畫餅的真實性，深圳二手房的得房率普遍較高，以前偷面積的操作盛行，很多樓盤甚至超過100%的得房率，性價比極高。
而且遇上一些業主自己保養的好的，還不用額外花錢去裝修，也沒有新房的2年等待期，節省一筆房租成本，在深圳，買二手房的性價比真的太高。
最後針對當下購房時機給大家一點我自己的看法，想必很多人也知道最近深圳成交火熱的情況，很多土豪在千萬買入公寓項目，在全球放水，貨幣貶值的恐慌下，很多中產及富豪階級在尋找避險資產，但這種持續不會太長。
我覺得剛需不要被這種假性的成交熱所影響，這波成交不是由剛需主導的，普通人無需把注意力都關注在豪宅的成交，而是更多關注二手房市場剛需房的成交。
這場疫情下，基本各行各業都受影響，收入也不可避免受到影響，非緊急性剛需（孩子上學）的估計還會往後延遲購房需求，所以普通人當下要做的是穩住心態，然後多去市場看房，做好一年以上的現金流預算再考慮入手。
