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2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，將於2021年1月1日正式施行。短短一句話，你我的社會生活規則卻已變化良多。作為法院人，為了從自己做起，吃透用好這部新的社會生活根本法，上海閔行法院特別推出“我在閔法學民法典”特輯，邀請一線法官、法官助理結合自身辦案實踐，分享在學習《民法典》過程中的心得和體會，供法律職業共同體內外學習和交流。刊載內容僅為作者個人的學習觀點，不代表本單位立場，特此說明。
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）第二編物權篇，共五個分編計258條條文，相較於《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法），保留了原分篇體系，由通則、所有權、用益物權、擔保物權及佔有五個分編組成。除用益物權分編新增居住權分章外，其餘分編的章節均保留了原體例，但各分編內容均有修改。以下就通則、所有權、用益物權的相關變化分述如下：
《民法典》第二百二十七條
動產物權設立和轉讓前，第三人佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
相較於物權法第二十六條相比，將“第三人依法佔有該動產的”中“依法”二字予以刪除。原物權法的規定，在指示交付適用中存在一定的侷限性，將佔有的狀態限定為有權佔有，排除了很多現實生活中的客觀情況，如租賃期滿後的動產交付。租賃合同期滿後，承租人佔有房屋一般認為處於無權佔有的狀態。此次修改將“依法”二字刪除後，擴大了適用範圍，不再將無權佔有狀態下的指示交付完全予以禁止。
《民法典》第二百三十條
因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。
刪除了物權法第二十九條中受遺贈時物權發生變動的規定。該條的變化是否引起法律效果上的變化存在爭議，有觀點認為該條的修改將遺贈與繼承的效果相區分。接受遺贈的，物權的變動公示完成後（不動產的登記或動產的交付）方能發生物權變動的效力；另有觀點認為，該條僅因表述或體例原因修改，並不影響法律效果。具體如何適用，仍有待進一步明確意見。
《民法典》第二百六十四條
農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公佈集體財產的狀況。集體成員有權查閱、複製相關資料。
該條新增了集體成員對資料的查閱、複製權利，該條的新增對於規範集體組織財產的管理有著積極的意義，著力保護集體成員的利益，確保集體財產的透明化。民法典施行後，該類糾紛的審理將成為新型案例，具體的實施方法還有待於細化。
《民法典》第二百七十七條
業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。
地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
新增加了業主大會、業委會成立的具體條件和程序遵從法律、法規規定的原則，在法律、法規的框架內賦予業主自治的權利。
《民法典》第二百七十八條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第一款中，業主共同決定事項中新增了改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；並將籌集、使用建築物及其附屬設施的維修資金予以拆分。
第二款中，表決方式中做了較大修改。物權法中規定，一般事項應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意；重大事項應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。然而在實際的小區管理中，因受小區業主入住率及部分棄權業主的影響，難以達到物權法相應的人數及面積要求。該條的變更使得議事規則更為靈活，業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，重大事項應當由參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，一般事項應當由參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。該條的變更，更有利於業主自治管理小區，維護大多數業主的合法權益。
《民法典》第二百八十二條
建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
該條為新增條款，規定共有部分產生收入的歸屬，對應第二百七十三條之原則。該條的新增與第二百七十八條第一款修改，對於業主充分利用共有部分有著重大意義。
《民法典》第二百八十五條
物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，並及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問。物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。
該條為新增條款，在新冠疫情期間，物業管理部門積極配合政府開展防疫工作，是社區管理不可或缺的環節。民法典的修改，在特殊時期給予物業管理部門及人員相應的配合職責，有利於社區的穩定，這一變更順應時代發展要求。
《民法典》第三百零六條
按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。
完善了按份共有人優先購買權的行使原則。關於優先購買權的行使，《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條及第十四條予以細化，第九條明確繼承及遺贈發生權利主體變化時排除優先購買的情況，第十條細化了“同等條件”的內涵，第十一條明確了優先購買權的行使期限，第十二條、第十三條規定了排除優先購買權的情況，第十四條規定了按份共有人同時主張優先購買權時的處理方式。民法典中吸納了部分內容，相較於司法解釋（一）更為簡單，未區分按份共有人之間轉讓和按份共有人向共有人之外的人轉讓的情形，合理期限未予明確，對於繼承、遺贈等非交易情形未明確是否適用本條。實際審理案件中應結合案情及相應司法解釋予以處理。
《民法典》第三百一十八條
遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。
將遺失物所有權滅失期限由六個月延長至一年，遺失物自發布公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。
《民法典》第三百二十二條
因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。
新增條款，對於添附制度作出規定，該條規定：“因加工、附和、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明的，依照法律法規規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。”
在案件審理過程中，最為常見的添附行為便是承租人於租賃房屋上施工的固定裝飾裝修。而關於承租人該添附，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條、第十一條、第十二條及第十三條進行了相應的規定，該四條規定的基本原則與民法典第三百二十二條基本一致。對於添附部分的處理，以意思自治為最基本原則，尊重當事人的約定。而在沒有約定或約定不明的情況下，秉承物盡其用的效率原則、誠信原則及公平原則予以處理。該規定尚未明確具體規則，需進一步明確，現於具體案件中需靈活應用。
《民法典》第三百五十九條
住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。關於住宅建設用地使用權的續期費用規定，物權法第一百四十九條第一款對於住宅建設用地使用期間屆滿的自動續期作出了規定，但並未明確續期費用及繳納方法。此次修改中將續期費用的繳納或減免問題留待此後的法律、行政法規予以解決。在已經出現部分房屋建設用地使用期間屆滿而需繳費的情況下，相應配套解決方案的出臺指日可待。
《民法典》第三百六十六條
居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
《民法典》第三百六十七條
設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。
《民法典》第三百六十八條
居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
《民法典》第三百六十九條
居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
《民法典》第三百七十條
居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。
《民法典》第三百七十一條
以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
上述條文均為新增條款。
1、“居住權”是用益物權。所有權人與居住權人約定，在一定期限內，所有權人將住宅的居住權無償讓渡予居住權人。居住權人在約定的期限內自主居住於住宅內而不受任何人干涉。因此，一旦設立“居住權”後，所有權人對該住宅所享有的處分權將受到一定程度的限制，所有權人在對房屋設立了居住權後不得再行出租，除非取得居住權人同意。
2、居住權合同是要式合同。居住權人與所有權人應當簽訂書面的合同，雙方在合同中應當約定居住期限、住宅地址，居住人主體。居住期限不受《合同法》關於租賃期限不得超過20年規定的限制，因為居住權合同不是租賃合同。所有權人與居住權人雙方可以約定居住一年、兩年，三年，甚至是由居住權人終身居住。
3、居住權合同原則上是無償合同。這是居住權合同區別與房屋租賃合同的最主要特徵。房屋租賃合同最長租賃使用年限為20年，且雙方對租金有明確約定。而居住權合同是使用權人將住宅無償提供給居住權人使用，且無時間限制。
4、居住權設立採用登記主義。居住權合同本質上是居住權人與所有權之間設立債權債務關係。居住權源於居住權合同雙方當事人的約定。因此，居住權合同自簽訂時成立並生效。但是，居住權是用益物權，為了對該用益物權進行公示以保障居住權人和所有權人雙方的利益，《民法典》對居住權的設立採用登記主義，即必須在不動產登記機關進行居住權的登記時方可設立居住權。
5、居住權不得轉讓、繼承。居住權合同簽訂後，僅由居住權人可以在合同約定的住宅內居住，居住權人不能轉讓居住權，更不能由居住權人的繼承人繼承居住權。居住權人放棄居住權，則居住權合同提前解除。居住權人死亡的，則居住權合同自然終止。在居住權合同提前解除或終止後，雙方應當辦理註銷居住權登記的相關手續。居住權的設立，對房屋所有權的限制顯而易見，對於房屋交易也會產生一定的影響。因此，對於居住權人而言，在簽訂居住合同後應當辦理居住權登記以保障自己的居住權不受侵害。同樣，在二手房買賣市場，買方應當在房屋所在的不動產登記機關查詢居住權登記信息，以保護交易安全。
來源｜上海市閔行區人民法院
作者：楊程
責任編輯 | 張巧雨
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