- 案件簡介 -
2004年7月12日，田某與李某簽訂一份購房合同書（以下簡稱合同），合同約定：李某購買田某位於某市某房屋一套，建築面積188平方米，無產權證，價款35萬元。李某於2004年7月20日前向田某支付首付款12萬元，田某同時將房屋以現狀交付李某，待田某取得房屋產權證後，李某辦理公積金貸款以支付購房尾款，李某在支付首款後即可開始進行房屋裝修、居住。後來，田某反悔，以所賣房屋未取得房產證為由，向法院起訴，要求確認田某與李某的房屋買賣合同無效，由李某騰退房屋。
田某起訴認為，購房合同應屬無效。本案轉讓的房屋未依法取得權屬證書，其購房合同違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》的強制性規定，應屬無效。故請求法院判決確認本案所涉購房合同無效，判令李某退還田某房屋。李某答辯稱，田某訴稱沒有取得房產證的房屋，只是影響房屋辦理過戶，但不影響合同效力。不同意田某的訴訟請求。
法院認為：本案房屋購房合同系雙方當事人的真實意思表示，且該行為不損害國家、集體、他人和社會公共利益，根據相關法律法規規定，並結合相關查明的事實及有效證據，認定涉案購房合同有效，故駁回田某的全部訴訟請求。
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- 問題 -
購房者購買未取得房產證的房屋合同是否有效？
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- 律師分析 -
本案糾紛是田某與李某的房屋買賣合同糾紛，雙方爭議焦點是轉讓未取得房產證的房屋所簽訂的《購房合同書》的法律效力？未依法登記領取權屬證書的房屋能否轉讓？
本案中，田某、李某簽訂的《購房合同書》系當事人自願簽訂，意思表示真實。國家實行不動產權屬登記制度，一般而言，轉讓未依法登記領取權屬證書的房屋，不必然導致轉讓合同無效。
《中華人民共和國城市房地產管理法》屬國家管理性法律規範，其中第三十八條第六項“未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓”的規定中確定不得轉讓的房屋一般應當是指自始不能辦理權屬登記的房屋。其設置的目的是在房屋所有權人尚不明確的情況，對房地產權屬進行轉讓和實際變動行為的一種限制，而不必然產生否定房屋買賣合同的效力。且我國實行不動產登記制度，不動產登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。
本案中，田某根據其與房地產開發公司簽訂的購房合同，實際取得了房屋，涉案房屋的權屬明確，相關房屋權屬證的辦理和實際取得處於完全能夠實現的可期待狀態，交易手續和產權過戶也均是可以完成的。在此前提下形成的本案訟爭房《購房合同書》系雙方當事人的真實意思表示，且該行為並不損害國家、集體、他人和社會公共利益，故雙方簽訂的合同合法有效。
法條鏈接
《中華人民共和國合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）》
第九條第一款 依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。
作者：眷誠法務 王 偉
圖片：網 絡
主編：眷誠法務 李 晶
排版：眷誠法務 楊雨柔
