導讀：深圳樓市走熱，政府重拳出擊，長期走勢幾何？
來 源丨21資本
作 者丨周瑩、實習生馮帆
圖/視覺中國
每天起床看一看自己關注的小區和樓盤有沒有漲價，成了不少深圳人近期的日常。
復工復產之際，深圳的樓市也在火速復甦。
1、深圳樓市“魔幻”回暖
一邊是疫情帶來的經濟承壓，一邊是樓市的“魔幻”上漲。
深圳貝殼研究院統計顯示，3月深圳市全市二手房網籤8462套，統計的十個片區房價全部上漲。其中寶城、寶中、前海同比漲超20%，新洲、景田同比漲幅在10%左右。
上調掛牌價也成為日常。
以“網紅盤”華潤城潤府二期在鏈家掛牌的11套房源為例，近期整體上調掛牌價的有5套，其中一套在3月22日上調150萬元，另一套在4月6日上調112萬元。此外，該小區驚現20萬元/平方米的天價房源。
圖/深圳鏈家
深圳的豪宅也被瘋搶，4月5日上午9時，招商蛇口太子灣·灣璽再次開盤，吸引外界目光。
該樓盤推出的是N5棟公寓，9-13萬元/㎡，戶型320-410㎡，單套總價2900-5500萬元，共計54套。根據銷控表，開盤一小時，便售出32套，吸金超過14億元。
據界面報道，到當日12點半，該項目營銷中心銷售人員表示，此次推出的房源已全部售罄。粗略計算，此次售出的54套房源，吸金約23億元。
這已經是太子灣·灣璽第三次開盤銷售，幾乎每次開盤當天都宣告售罄，相比於前兩次，此次還算溫和，因為此前曾出現過“秒光”的現象。
除了豪宅所謂的“日光”，深圳一些區域的熱門樓盤銷售確實出現了一些狂熱的現象。
據中國證券報報道，當前深圳寶安確有幾個樓盤購房需繳納不同價位的“喝茶費”，以寶安區的海納公館為例，116平米總價1150萬左右的新房“喝茶費”需70餘萬元。
2、上漲邏輯何在？
針對寶安三處樓盤收取“喝茶費”的消息，4月3日，寶安區住建局表示將堅決打擊房地產開發企業和中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為，一旦發現，將列為房地產掃黑除惡和“樓霸”專項整治線索，聯合市場監管、公安、稅務等相關部門進行查處，同時採取暫停網籤、罰款等處罰措施。
4月9日晚間，深圳市南山區住房和建設局緊急發佈通知稱，嚴禁惡意炒作哄抬房價，凡房地產中介機構及從業人員參與惡意炒作、哄抬房價的，主管部門將聯合相關執法部門依法嚴格查處，追究法律責任。
同策集團首席分析師張宏偉認為，儘管各城市各行業均已復工復產，但是，國內面臨的問題是因海外“疫情”，進出口所受影響至少會持續至6月底，甚至會影響到全年，同時國內需求也很難那麼快恢復正常。因此，從樓市需求的角度來看，即使現在豪宅市場“秒殺”熱銷，由於需求端的收入還沒有穩定下來，甚至還會面臨下降，豪宅市場也難免會受到影響，因此，年內豪宅市場“秒殺”熱銷現象能否持續，關鍵就要看現在復工復產的情況，尤其是經濟復甦的狀況。
中泰證券首席經濟學家李迅雷在點評深圳蛇口招商太子灣豪宅8秒售罄時表示，在個案面前，要相信大數據；在大數據面前，要相信邏輯；在奇蹟面前，要相信常識。在疫情導致經濟停擺的時候，沒有哪個城市能倖免。
3、機構謹慎看待
21世紀經濟報道、21資本記者梳理近期機構觀點來看，多對疫情之下的房價觀點謹慎看待。
華安基金首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事林採宜日前在《後疫情時代，房價將往哪裡走？》的分享中分析，支撐中國房地產價格長期增長的人口條件已經不復存在，支持城鎮居民不斷改善住房條件的收入增長也步入下行週期，從房地產目前的價格來看，其投資價值及未來可期待的收益率將明顯低於其他類別的資產，房地產稅政策的出臺和租賃制度的改變都將影響投資性需求。
3月24日中信證券明明債券研究團隊研報指出，疫情催化之下，國內房價可能承壓。
- 第一，房價和房地產需求可能隨著房價信仰的打破產生連鎖反應。疫情對購房需求和地產企業資金鍊的衝擊，加劇短期供需不匹配的格局，可能成為連鎖反應的起點。
- 第二，疫情可能對疫區的收入和房價帶來深遠影響。
- 第三，長期人口增速和城鎮化的放緩是不得不面對的現實。
- 第四，雖然房價的收入效應不強，但這並不代表收入不會對房價形成制約。
其指出，居民部門或將被動去槓桿。目前看，國內居民部門劇烈的去槓桿難以出現。但是參考日本的經驗，如果中國房價在大危機下陷入了長期走弱的局面，居民槓桿被動收縮的趨勢可能就會顯現。考慮到國內的增長前景、居民槓桿水平以及制度環境，國內居民部門被動去槓桿的過程大概率會比較溫和。
