今天還是來說說日本，日本曾經在1990年全國GDP超過美國成為世界第一經濟大國，只是國民第一強國的感覺沒有持續很久，在1991年日本的房地產泡沫破裂，日本開始了失去的十年。這次房地產泡沫的破滅主要發生在日本的六個大城市：東京大阪等地。日本房地產泡沫真正的形成經過了大約20年的時間，真正的暴漲時間大約5年左右。
東京天樹塔的天際線
值得注意的是，在泡沫結束的九一年日本家庭負債率在八十左右，目前我們的家庭負債率世界銀行的公佈數據是五十五左右，但是城市居民負債率超過百分之九十，目前日本的家庭負債率在五十八左右。
目前日本的房屋空置率大約在百分之十五左右，主要是日本的房地產稅和遺產稅限制了房子的進一步流轉，日本一般人買房子年齡都很大。
日本人八十年代全民炒房的主要原因是買房可以坐等升值，買房越多個人信用越高，然後可以再抵押再貸款，繼續資產遊戲。那些炒房的人通過炒作信用不斷的增加收益，過著紙醉金迷的生活，房地產實際上被日本人炒出了黃金的地位。
目前房地產在中國的地位遠超黃金
日本大藏省公佈的數據，二零一九年日本整體債務規模人均六十萬人民幣，這個債務規模是世界上最高的，我們人均債務規模世界銀行公佈的數據是二十萬左右，因為很多政府隱性債務無法計算，國內有經濟學家預計實際上我們的人均債務規模在五十萬人民幣以上，這個數據看上去比日本低不少，但是由於兩國整體生產效率的差距，實際上我們的債務規模已經很高了。根據美國金融協會的數據，日本整體債務佔GDP的比例為240%，我們是303%。
只有知識型經濟才能最終實現雙循環
日本十幾年的地產輝煌，整體上改變了日本的崛起方式，炒房子來錢快，紙醉金迷導致年輕人不想結婚生孩子，房地產泡沫破滅後，買房子很困難導致不敢結婚生孩子。
沒有了人口接續，日本龐大的發展規劃相繼廢棄，比如日本原來在海外計劃的數目龐大的養老社區大都無疾而終。如果這個計劃成功，日本現在至少有四五千萬人口住在海外養老，這對日本經濟的內循環和外循環都是巨大的支撐，日本毫無意外會成為世界第一強國，成為安理會常任理事國也是順理成章的事。
雖然歷史沒有如果，但是歷史是一面鏡子，我們是不是能學點什麼。
只有高質量的增長才能帶來真正的內循環，從而保障外循環。
