長租行業暴雷不斷，房東收不到租金，房客被趕出房子，還要繼續還”房租貸“！
”江南皮革旗下的長租公司倒閉啦，老闆帶小姨子跑路啦，連個甩賣的皮包都沒給留下“！
為了保護租賃當事人的合法權益，規範住房租賃經營行為，近日，南京出臺租金託管制度，通知原文如下：
一
本市行政區域內住房租賃機構以代理經租、轉租方式開展住房租賃經營活動，其租金收付管理適用本通知。
二
代理經租房屋是指住房租賃機構接受房屋權利人或者法律、法規規定的其他權利人委託，以企業自己的名義或者以受託人身份，按照委託合同的約定對外出租房屋用於居住的經營性活動。
轉租房屋是指住房租賃機構作為承租人，按照租賃合同的約定，以企業自己的名義，將租入房屋對外出租給次承租人用於居住的經營性活動。
三
經由住房租賃機構成交的住房租賃合同，應當通過市房屋租賃服務監管平臺即時辦理網籤備案。網籤備案應當使用南京市市場監管局與南京市住房保障和房產局推薦的租賃合同示範文本。倡導租賃機構與承租人按月或季度支付租金，依據網籤備案的合同辦理租金託管。
四
住房租賃機構應在商業銀行設立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金託管協議，明確託管內容、方式及程序。
五
住房租賃機構開設租金專用賬戶後，應及時告知公司註冊地房產管理部門，專戶信息應在南京網上房地產網站公佈，並同時在經營場所、房源發佈平臺、租賃合同中明示專戶信息。
六
住房租賃機構可自願繳存與註冊資本、經營規模相匹配的風險保證金、保險公司保單、銀行保函或提供相應價值的在南京地區的不動產作為執業風險擔保，並作出違法失信後將接受約束和懲戒的公開承諾。
住房租賃機構因經營不善，無法按託管協議約定的時間和方式向委託出租人支付租金以及無法按照租賃合同約定向承租人退回押金和預繳租金或停止開展住房租賃業務的，可向託管銀行和房產管理部門申請解凍使用。
七
住房租賃機構代理經租房屋的，應向承租人出示房屋權利人授權委託書及房屋權屬證明
。住房租賃機構轉租房屋的，應當分別與產權人（出租人）、次承租人簽訂租賃合同，並向次承租人出示房屋權利人允許其轉租該房屋的合同或書面證明。八
住房租賃機構代理經租和轉租房屋的，租賃當事人可在合同中約定租金是否通過租金專用賬戶進行收付，租賃當事人約定不通過租金專用賬戶進行收付的，應當簽署知悉放棄銀行託管聲明並自擔風險的書面承諾。
九
採用“高進低出”（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金的週期長於給付房屋權利人支付租金的週期）經營模式的住房租賃機構，應在房產管理部門指導下，將在銀行設立的租金託管專戶變更為租賃資金監管賬戶 ，設立經營規模相匹配的風險保證金，並將相關租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監管賬戶。
十
由有資質的銀行業金融機構為承租人提供個人住房租賃消費貸款業務的，住房租賃機構應當告知承租人退租能否退貸、貸款逾期失信等風險，不得隱瞞、欺騙、強制或以租金“分期付”、租金優惠等名義誘導承租人簽訂租賃消費貸款，利用承租人名義套取信貸資金。
十一
住房租賃機構通過房地產經紀機構促成與房屋權利人簽訂租賃合同的，應簽訂租賃居間合同並即時辦理網籤備案，向提供居間服務的房地產經紀機構支付佣金，不得向該機構從業人員個人支付中介費用。
十二
對於違反以上規定的住房租賃機構，市、區房屋租賃管理部門將協同金融監管、市場監管、公安等相關管理部門採取約談告誡、暫停網籤備案、發佈風險提示、記入企業誠信檔案、抄告相關管理部門查處等措施處理。
十三
本通知自印發之日起實施。國家、省、市有關管理部門出臺新的規定，依照新規定執行。
01
首先出臺這個制度的背景，是源於近年南京乃至全國各個城市長租公寓的各種暴雷。
尤其是新型冠狀病毒疫情的出現，長租公寓更是受到重創。春節期間，整個租房市場都喝起了西北風。不但節後的租房潮未能如期來臨，反而不少租客因為不能回到工作城市而退房。
近日，“長租公寓第一股”——納斯達克上市的青客公寓，也陷入資金鍊緊張的泥潭。
青客公寓遭到來自全國房東與租客的大規模投訴，稱該平臺存在拖欠房東租金、水電費，拒絕租客退房、撤銷租金貸。春節期間，青客以疫情致使公司業務暫停造成損失為由，要求房東主動減免1-3個月租金與其“共渡難關”，但是照收租客的全額房租。
同樣，蛋殼方面以疫情為由單方面要求房東免租一個月並延期30天交付租金，卻並未減免租客的租金。而自如在疫情期間趁著部分即將到期的自如租戶沒法搬家，將續租租金坐地上漲10%—30%，引發租戶強烈不滿。
這些行業頭部，都如此，可想而知，這個行業處境到了何種地步。
02
實際現狀是，長租公寓企業承受著巨大的空置及退租壓力，企業現金流面臨嚴重考驗。從克而瑞調研數據來看，79%的企業表示營收較去年同期下降50%以上，部分規模型企業虧損預估超千萬。當前的疫情使公寓行業陷入危機，更依賴於外部的資金支持。
據不完全統計，2019年出現經營問題的部分長租公寓如下：
爆雷的原因均為資金鍊斷裂。
03
南京的長租公寓約在2010年起步，多選擇在廢棄工廠、老舊房屋，升級裝修。2015年後，大批品牌公寓在南京擴張門店，未來域、窩趣等品牌開始與南京多個新盤合作，承租其未銷售公寓房源，目前稍具規模的品牌公寓都將南京作為一個重點發展城市。
2017年7月份，南京被列入全國加快發展住房租賃市場的12個試點城市之一，鼓勵開發商、中介機構變身“大房東”，通過設立專門的住房租賃企業向社會提供租賃房源。
2017年8月15日，南京市正式出臺了住房租賃試點工作方案，並明確，將選取符合條件的新建商品房項目，在出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”。
2018年2月，南京首批租賃住房用地成功拍賣，“國字頭”企業將位於燕子磯新城、江北新區、江寧高新園等熱門板塊的5幅純租賃用地收入囊中。
南京還將多種渠道新建，比如原來的一些低效用地，如工業用地、辦公、商業用房，經過部分改造就可以拿出來做租賃住房，再加上集體土地入市、商辦地塊轉租賃、人才安居房等在內，對於租賃房源的補充。
也就是說，南京的租賃市場無論是在政府和企業方面都作出了很大的努力。但是為何還是依舊暴雷不斷？
暴雷集中在2019年全年，數據源於2018年
從經濟規模看，上海＞杭州＞蘇州＞南京；人均收入方面，上海＞蘇州＞杭州＞南京；租金均價，上海＞杭州＞南京＞蘇州；房價方面，上海＞南京＞杭州＞蘇州。
也就是說，四個城市中，南京的經濟活躍度、人均收入屬於四城之尾，租金水平第三名，而房價僅此於上海。
在南京年輕人買房的難度是絕對高於杭州、蘇州，但是
收入又是低於杭州和蘇州。房租在江蘇又是遠高於蘇州。在南京，普通年輕人的收入租金比例的動態平衡，算是這些城市中非常一般的。與南京各方面數據差距不大的杭州，確實也是暴雷重災區之一，緊隨其後。
也許這可能是南京長租公寓經常暴雷的原因之一。收入穩定且比較高的中青年不多，中高端租房空置率可能要相對高些。
加上長租公寓本身的行業盈利問題，導致南京成了暴雷比較集中的城市。
04
從長租公寓本身的行業來看。同策研究院首席分析師張宏偉表示，其中之一便是客戶轉移成本低、忠誠度低。過去地產公司不需要考慮這個問題，因為賣房子是一錘子買賣。但長租公寓不同，客戶轉移成本很低，而且目前公寓市場產品同質化的現象日趨嚴重，租客換房住更是常有的事。
也就是說客戶忠誠度不高。
張宏偉還表示，長租公寓不賺錢是業內公認的事實，目前來看，運營長租公寓與銷售商品房利潤相比，確實不算一個賺錢的好買賣。
長租公寓，在創業潮中站在風口，但是風比並不在永遠的吹。更不要說，今年的新冠疫情下，資本”風吹楊柳“都顯得困難了，”風口的豬“真的抬不動。
05
針對近年集中長租公寓集中暴雷，南京出臺了一系列政策 和措施《南京 市房屋租賃管理辦法》《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》《關於進一步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》 直至《關於落實住房租賃機構租金託管制度的通知》，同時2019年底，南京首批6家租賃企業實行租金銀行託管。
南京政府為防範租賃行為的風險做出了一系列的努力，設立保證金、專用賬戶託管收付租金、針對“租金岱”等金融行為設立租賃資金監管賬戶等。
目的是為了約束長租行業經營者行為，提高行業門檻，提高經營失敗乃至違法犯罪的成本，減少“套錢跑路”的行為。
不過筆者注意到，”通知中“比較關鍵的“住房租賃機構可自願繳存與註冊資本、經營規模相匹配的風險保證金、保險公司保單、銀行保函或提供相應價值的在南京地區的不動產作為執業風險擔保，並作出違法失信後將接受約束和懲戒的公開承諾。”
這條還是以“自願為主”，尚無硬性約束。”交不交，交多少？“
“採用“高進低出”（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金的週期長於給付房屋權利人支付租金的週期）經營模式的住房租賃機構，應在房產管理部門指導下，將在銀行設立的租金託管專戶變更為租賃資金監管賬戶，設立經營規模相匹配的風險保證金，並將相關租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監管賬戶。”
這條針對長租行業金融操作，特別是容易”套現“逃跑的情況，具體的數據和要求尚不明確。
一方面政府管理措施還在修改實施中；另一方面也許確實也和現在的行業困境有關係。無論如何加碼加壓加強監管，但是對方資金困難，怎麼逼出錢來？
從長期角度來看，長租公寓等住房租賃機構的長期生存還是依賴於其本身的盈利能力的改善。
再完美的制度都拯救不了一個盈利預期低的行業。且行且珍惜吧。
