左為90後包租婆
廣州90後包租婆刷爆網絡，其實，這並不稀奇。說高大上一點，這就是長租公寓的模式，說通俗一點，就是二房東的本質。
90後包租婆也說了，400棟樓並不都是自有的，只是部分自有，部分轉租過來的。
但即便全部是轉租，K姐也不得不佩服這位包租婆的魄力，當然，她一定只是那個站在臺前的人，背後，一定有一股資本力量。
90後包租婆也說了，她持有的物業都是城中村的農民房，並非商品房。其實，這一模式，早在2016年提出租購併舉制度後，就有大量資金湧入。很多沒了房票購買住宅的投資客，都把投資方向瞄準了農民房，一是整棟購買，二是轉租。
相對於轉租而言，資金充裕的投資客更傾向於整棟購買，一是博拆遷，二是博租金收益。
也正是在這一政策的驅動下，大量頭部公司也涉足長租領域，最典型的莫過於萬科的萬村計劃。
萬科涉足長租公寓，算是從增量市場轉入存量市場的一次嘗試，但是，在投入了大量的人力物力，並聲勢浩大地推進之後，迫於盈利壓力，放緩甚至是暫停了擴張的節奏。
2017年，在萬科供職了近20年的張繼文主抓萬村計劃工作，試圖切下長租公寓這塊萬億市場的蛋糕。
不知是出於成本考慮，還是受命於城市更新的使命，萬科瞄準的也是農民房，重點選擇臨近商圈或者商務中心區周邊的城中村農民房，整棟轉租過來，然後整體規劃設計運營。
然而，從地產開發起家的萬科顯然輕視了租賃業務的邏輯，地產開發是一次性投入，高週轉、高回報的業務；而租賃業務，是高投入、低毛利、回報週期長的業務。
萬科的租賃業務的成本包含拿樓成本、裝修成本、日常運營成本、人力成本、翻新成本等，當然，最大的成本是拿樓成本。
在萬村計劃的設想中，一是提高租客的居住品質，二是提升城市更新效率，降低城市更新成本。似乎，這是一件功德無量的大好事。
但是，這畢竟是一項羊毛出在羊身上的生意，沒有政府援助資金堅持，農民房更新的成本都轉嫁到了租客身上，大家之所以選擇住農民房，就是因為它租金便宜，但是經這麼一改造，租金大幅上升，租客們叫苦不迭。
另一頭，萬科也沒有受到一手房東的青睞，一是萬科簽約週期長，可變因素太多，也許，就耽誤了拆遷的大計；二是深圳農民房真的不缺租客，與其低價轉讓給萬科，不如自己打理，不過就是一棟樓僱傭一個管理員的成本。這點錢，相對於不差錢的房東而言，真的就是九牛一毛。
地產開發出身，賺慣了快錢、大錢的萬科，在拿了數十萬套房後，才知道自己是入了多大的坑，並於2019年，大面積終止協議，哪怕是支付毀約賠償款，也要快速止損。
而90後包租婆，顯然沒有萬科那麼重的負擔，完全是走的輕資產模式。
沒有大品牌綁架自己，從拿樓、裝修到運營，一切投入，量力而行，她需要固定承擔的成本，就是拿樓的資金成本和樓棟的管理員人工成本，而拿樓資金成本，並不需要她和她的合夥人獨立承擔，市場上並不缺乏這類資金。
所以，90後包租婆要遠比萬科的萬村計劃玩兒得灑脫，甚至利潤空間更大。因為，租賃市場，滿房率才是盈利的王道，低成本，低租金，更契合農民房受眾人群的需要。
所以，為什麼萬科的萬村計劃觸礁，而90後包租婆卻能風生水起？因為，萬科自己綁架了自己，切中的是一個偽命題，90後包租婆卻是切中了租賃市場的真命題，你覺得呢？
