前兩天，淘老爺跟做數據的老師擺龍門陣，侃的正歡，老師忽然來了句，“你是什麼檔次？”。當時我心裡就不樂意了，但還是笑嘻嘻的挺了過來（充分體現了我們這一代年輕人既佛又苟的過硬素質），避免了一場聊天事故。
聊下來才知道，老師最近在研究一個針對年輕人買房的模型。老師比較較真，覺得年輕人這個群體範疇太廣了，想細化一點，把要買房的年輕人分了個三六九等。他還特意安慰我不要緊張,對號入座，他這個三六九等只是根據年輕人的購房需求維度做的一個數據分類。當然，這個模型只針對立志買房結婚的小年輕。對於少量單身貴族和年少富貴的各色“成功人士”不作分析，覺得是這類人的朋友出門左轉去看投資分析。
這個模型基於一個購房邏輯——邊際價值激增。所謂購房邊際價值激增理論是基於買房的四個維度，即：居住、通勤、配套和享受。這四個維度，每多滿足一個，價格就會翻倍增加，或者說邊際成本翻倍增加。
舉個栗子，作為剛需一族，準備結婚買房的我來說，居住+通勤是我的基本需求，因為這個時候我最需要得到滿足的是睡覺和上班，假如我在陸家嘴上班，我大概會根據我的現金量在距離不太遠的花木北蔡交界處物色一個一房或者小型兩房，預算250萬以內就夠了。這個時候，如果我考慮再增加一個需求維度，比如配套（主要是學區）就要多花100到200萬，在此基礎上如果再增加享受這個維度——大面積、三房以上、房型周正、南北通透、採光優越、黃金樓層（12層的9-11層，高層的2/3層到倒數第二層，老式2到4層）、小區容積率2以下、物業高端，這時候，總價差不多接近1000萬。
當然，每一個維度都是有層次的。比如，我的基礎需求維度是通勤，有些資金比我充足的同儕會選在陸家嘴入手一套一房一廳的房子，每天走路上下班。配套的學區根據幼兒園、小學、初中、高中，公立、私立又分了層次。享受度也是有偏好的，不一定人人都是喜歡大面積，但整體上越舒適越昂貴是不會錯的。
按照老師的設想，我們把配套（學區）劃分為基礎學區（滿足最基本的升學需求）與高配學區；通勤按時間和方便度（主要指臨近地鐵或者公交情況）設置為弱通勤、一般通勤、強通勤；根據面積、樓層、房型、容積率、採光等把舒適度由弱到強設為一、二、三、四，四個層次。
假定居住這個維度不變，我們四個維度都顧及，那麼有24種組合；如果選擇居住+通勤，有3種組合；選擇居住+配套，有2種組合；選擇居住+舒適度，會有4種組合；選擇居住+通勤+配套，會有6種組合；選擇居住+通勤+舒適度，會有12種組合；選擇居住+配套+舒適度，會有8種組合。現在我們一共有了24+3+2+4+6+12+8=59種組合。
在未來，我們在淘房地圖上標註自己工作的商圈，系統會依據商圈位置自動計算周邊每套房源的需求維度層次，並根據你輸入的信息（婚齡，現金流，需求偏好）推薦最合適的房源給你。舉個栗子，我的工作活動中心在陸家嘴，系統將會以陸家嘴為參照物給周邊房源分類，然後我會輸入我的信息：一年以內婚齡、現金50萬（或者預算250萬以內）、注重通勤。系統根據我的要求推薦給我幾套合適的房源，這幾套房源大都是“居住+強通勤”的維度組合。當把中心參照物變更為徐家彙時，所有房源會被重新分類，原來以陸家嘴為中心標註為“居住+強通勤”的房源可能就會變成“居住+弱通勤”。
聽到這裡，我們大概明白，這個房源檔次是一個浮動的、相對的標籤，當我們輸入自己條件和需求接受系統推薦匹配房源時其實也是一個對號入座的過程，這才有了開頭那句“你是什麼檔次？”。
我們在輸入需求偏好時，非常關鍵，一定要確認自己的核心需求維度。我考慮了一下，在我剛結婚時，我是居住+通勤的模式，因為這個時間段，最主要是要考慮上班，所以通勤要儘量滿意。居住的話，滿足基本需要即可，一房還是小兩房看資金量定吧！這個時間段不用考慮學區，因為即便買了學區至少五六年也是用不到的。這個時候我的核心需求維度就是通勤。
等到孩子五六歲時就要考慮置換一套學區房了，這個時候可能會是居住+配套或者居住+通勤+配套，具體依據當時的資金量而定。當然也不排除暴富後一步到位——居住+通勤+配套+舒適度全最高配置（雖然這種可能性幾乎為零）。總之，這個時候我的核心需求維度是配套。
有必要提醒一下，這個模型只是針對剛需族的，或者說是針對買房自住的人群。當我們買房時，要根據自身婚齡，結合自身經濟狀況確定一個核心維度，根據這個維度選擇適合的房子。千萬不要有投機心理，這山望著那山高，總想著賦予房子更多的增值屬性，結果往往是房子沒有升值，住房體驗也不佳，還不如租房舒服。因為那些適合投資的房子往往在當前居住價值並不大。當前的居住價值大，未來價格還會看漲的房子也有，但是這種房子作為剛需族的你是搶不過投資客的。
還有一點，保持現金為正，不要痴迷加槓桿，銀行的錢再便宜也要還利息。現在和以後再也不會有一年翻一番，兩年翻兩翻這種市場了。如果有人安利你某城市房價會大漲請直接報警。這個階段，分析房價不具體到區板塊的都是耍流氓。如果你腦袋一熱，加個10倍的槓桿，信用卡、p2p能拿的錢全部到位了，市場微微下跌個十分之一，現金被洗劫一空，到時只能跳樓，就連騎共享單車上班，每天就老乾媽吃清湯麵都是奢望了。
總之，中產階層是最穩定的階層，也是最脆弱的階層，衷心希望各位買房時找準自己定位，更高效舒適安全的買到合適的房子。
