根據《關於推進城市汙水、垃圾處理產業化發展的意見》、《關於加快市政公用行業市場化進程的意見》等文件頒佈以來，各地市政公用行業的市場化逐漸加速，進展良好，特許經營權招商已成為市政公用行業的新熱點。但各地在市政公用項目招商運作中，出現了一些重價格，忽視工藝技術、運營管理等傾向，為項目未來長期穩定運營埋下極為不利因素。市政公用行業市場化改革的重要目標之一，就是提高行業的技術進步與運營管理水平，充分發揮基礎設施的效率。因此，招商不應只談商，對“工藝技術、運營管理水平”等應該予以綜合考慮，不能失之偏頗。
汙水處理項目公開招商的方式有兩種，一種是BOT（建設---運營---移交）模式，一種是TOT（移交---運營---移交）模式。選擇TOT模式的特許經營權出讓，其競價方式一般有兩種：一種是招商方先確定經營權出讓價，投資方競投服務單價，以出價低者為優；另一種是招商方先確定服務單價，投資方競投經營權出讓價，以出價高者為優。無論採用哪種方式，招商方都要合理確定或推算特許經營權出讓價，什麼是汙水處理項目的“特許經營權”和“特許經營權出讓價
（一）預測未來收益折現值
從事物發展的觀點出發，企業的歷史和未來與任何事物一樣，是一個發展的過程。過去、現在和未來是企業發展在時間序列上的運動軌跡，“現在”從過去而來，在“現在”之中能夠看到過去的影子；現在又會演變為未來，未來又是現在發展的結果。因此，對未來預期收益的預測以企業評估基準日前三年的經營業績為基礎，橫向分析收入結構、成本構成、財務成果；縱向分析發展歷史、增長率，以確定預期收益的取值區間。
在一般情況下，對評估企業進行預測分析，估算未來可給投資者預期現金流量，包括評估基準日後若干年的預測現金流量。用於折現的現金流量定義是：
FCF=NI+DEPR+INT-CAPEX-NWC
其中：FCF---預期給投資者所得的現金流量；NI---稅後淨利潤；DEPR---折舊與攤銷；INT---稅後利息費用；CAPEX---資本性支出（再投資）；NWC---淨營運資金變動。
（二）預測確定折現率
折現率是將未來預期收益換算成現值的比率。按照期望報酬率原則確定適用的折現率（資本化率）是資產評估中進行收益現值法還原的主要方法。期望報酬率原則要求根據現時的資本市場特徵，按照這個市場所決定的實際資產報酬率、投資機會成本來決定適用的折現率（資本化率）。本次評估項目則採用累加法與係數法相結合來確定折現率。企業價值評估適用的折現率通常表達為：
折現率=無風險報酬率+行業風險報酬率+特有風險報酬率+通貨膨脹率
①無風險報酬率----為評估基準日即期的長期國債利率（經測算，近8年國債到期收益率平均為3.16%）
②行業風險報酬率----通常採用行業平均收益率扣除無風險報酬率求得（從收集到的全國12家同類企業加權平均收益率為6%）。
③特有風險報酬率----指企業經營風險報酬率與企業財務風險報酬率之和（經測算，一般為3%左右）。
④通貨膨脹率----是一種特殊風險，是一個國家的貨幣貶值比例。也就是市場主要價格指數的變化，預測未來一定時期通貨膨脹率會上漲的趨勢。評估企業價值時要考慮這一因素，合理確定通貨膨脹率，才能準確計算折現率（據我國近三年公佈的物價指數平均約3%）。
（三）確定收益期限
一般以被評估企業的法人營業執照和公司章程規定營業期限來確定收益期限或以國有資產管理部門批准的營業期來確定收益期限。汙水處理項目收益期限，應根據中華人民共和國發改委、建設部、環保總局《關於推進城市汙水、垃圾處理產業化發展的意見》中規定，“經營期限不超過30年”，並結合當地政府的意見，確定汙水處理項目特許經營權轉讓收益期。汙水處理項目一般為20或25年。
（四）評估的假設前提
評估中對未來收益的預測一般建立在以下假設前提的基礎上：
1、持續經營的假設；2、宏觀經濟環境穩定的假設；3、簡單再生產的假設；4、管理水平社會平均化的假設；5、均衡經營的假設；
6、不可抗拒的自然災害或其他不可預測的突發事件的假設；7、一般不考慮通貨膨脹因素的影響的假設。
（五）對未來營業收入的分析和預測
未來經營收入預測，某項目主要機器設備生產能為10萬立方米/日，並根據當地政府的要求，每年不少於350天的汙水處理時間，其餘時間為維護保養時間。據該市物價局規定，其汙水處理費為0.65元/m3，市政府則按每立方米0.70元計算（每立方米補貼0.05元），並由財政按月支付給運營商（投資者）。
1、生產能力的分析與測算
據該項目設計方案、設備狀況，以及市區管網配套實際，經註冊資產評估師現場實地考察和測算分析，認為第１年日汙水處理量以8萬立方米/日為宜；從第2年開始日汙水處理量以10萬立方米/日，每年可按350天計算，25年累計汙水處理量為868,000,000立方米。
2、營業收入的分析和測算
根據上述汙水處理量868,000,000立方米，並據該市政府的承諾，其汙水處理服務費為0.70元/立方米，25年累計營業收入為607,600,000元。根據有關政策及制度的規定，對未來營收入不考慮增長調價因素，因此，各成本費用項目不考慮漲價因素，只從靜態的測算，動態在分析中使用。
（六）對未來運營成本的分析和預測
對未來經營成本分析和預測，某項目未進行正常生產運行，本次預測主要依據是參照全國同行業、同規模、同設備能力的企業運行情況及當地人民政府、社會政治、經濟等多種因素綜合分析、測算而得的。
1、動力費的分析和測算
根據中華人民共和國建設部和國家計委《關於批准發佈（城市汙水處理工程項目建設標淮）的通知【建標（1994）574號】》第八章，第七十一條，汙水廠電耗不應超過下列指標：一級汙水廠處理每噸汙水0.04—0.08KWh；二級汙水廠處理每噸汙水0.15—0.30KWh的規定和該項目設計以及現有機器設備耗電量分析與測算，汙水處理耗電為0.315度/m3（該企業設計耗電為0.289度/m3），預計25年共耗電量為273,420,000度，目前工業電價為0.557元，註冊資產評估師測算時考慮到線路損耗、計算誤差及峰谷段、平谷段、低谷段不同，加權平均按0.57元/度，預計25年電費為155,849,400元，動力費155,892,800元，平均單價為0.1796元/立方米。
2、藥劑費的分析和測算
經上述測算25年累計汙水處理量868,000,000立方米。每年需藥量70噸，每噸為14,500元（基準日市場售價），每年藥劑費1,015,000元；25年累計藥劑費26,908,000元，平均單價為0.0310元/立方米。
3、工資及福利費的分析和測算
為保證企業正常運營，需職工35人（含領導及管理人員），①工資人平每月1150元計算；②養老保險20%計算；③醫療保險3%計算；④失業保險1%計算；⑤住房公積金8%計算；⑥工會經費2%計算；⑦教育經費1.5%計算；⑧職工福利14%計算。8項共為1719.25元/月人，全年工資福利費722,176元，25年累計工資福利費18,401,600元，平均單價為0.0212元/立方米。
4、汙泥處理費的分析和測算
評估人員根據該企業設計生產能力和市區居民生活汙水的水質，以及外省和本省企業的實際狀況，經過認真分析和測算，每24小時處理汙水10×104m3/d汙泥約50噸，需運雜費750元，年需運雜費262,500元/年，25年共有汙泥437,500噸，運雜費6,562,0800元，單位費用0.00756元/立方米。由於委託方與企業未提供汙泥填埋場地在何處，距離遠近，只能根據工作經驗和外地實際，並調查當地環衛工人搬運的人力費標準測算的。
5、維護修理費的分析和測算
維護修理費（包括小、中、大修），某項目實有固定資產淨值為基數計提，並結合汙水處理行業的具體實際，經分析、測算每年維修費為1,107,568元，25年共維修費27,689,200元，平均單位費用為0.0319元/立方米；一般大、中修在前五年不會發生，從第六年開始逐步會發生中、大修費用。五年大修一次，每次大修理費有400萬元，其餘資金用維修保護，日常必須加強設備保養和維護，以保證設備的完好率，提高管理水平。
6、折舊及攤銷費的分析和測算
該項目資產總額為140,143,351元。根據現行的《企業會計制度》規是的固定資產使用年限和《企業所得稅法》及《企業所得稅稅前扣除辦法》等有關規定，本次對固定資產使用年限分析和測算。本次未來各年計提折舊按平均殘值率為4%計算，並採用綜合折舊率5%，經測算年折舊及攤銷費為5,544,784元，25年累計折舊及攤銷費為138,619,600元，每單位費用為0.1597元/立方米，
7、運營成本與單位成本的分析和測算
綜上所述動力費、藥劑費、工資福利費、汙泥處理費、維修費及折舊六項運營成本的分析和測算，彙總後運營總成本為374,073,280元，單位成本為0.43096元/立方米。
（七）稅金及附加的分析和預測
根據《國務院關於加強城市供水節水和水汙染防活工作的通知（國發【2000】36號）》：“對各地收取的汙水處理費，免徵增值稅”的規定，對汙染處理設施建設運營的用地、用電、設備折舊等實行扶持政策，並給予稅收優惠”；該行業是淨化環境、造福人類的朝陽事業，是保本微利企業。因此，本次預測不考慮稅收項目。
（八）對未來營業、管理費用的分析和預測
1、保險費的分析和測算
根據有關國有財產保險的規定，以保證國有資產保值增值原則，減少不必要的損失，按財產價值6‰計提，經測算每年應交670,840元，25年累計交財產保險費16,771,000元，單位價格0.01932元/立方米。
2、管理費用(辦公、其他)的分析和測算
管理費用包括辦公、其他費用及不可預見費用，經分析測算，一般應占運營成本的7%左右，每年管理費用1,015,000元，25年共費用25,172,000元，單位費用0.029元/立方米。
（九）未來財務費用的分析和預測
財務費用主要為貸款利息支出，按照現行中行發佈的五年期貸款年利率5.49%，考慮到複利因素，五年期貸款的一年付息利率計算為，(1＋5×5.49%)1/5-1=4.97%。即原始投資總價值全部視為銀行貸款，第一個五年每年利息支出7,346,966元，並償還部分貸款；第二個五年每年利息支出5,855,966元，並償還部分貸款元；第三個五年每年利息支出3,867,966元，並償還部分貸款元；第四個五年每年利息支出1,631,466元，並全部還清銀行貸款。20年共支付利息87,117,500元；20年平均單價為0.12571元/立方米。
（十）未來經營成本的分析和測算彙總
經分析與測算，本項目運營總成本為374,073,280元，單位成本為0.43096元/立方米；經營總成本為521,361,780元，未來25年平均單位成本為0.5797元/立方米。
（十一）未來各年收益預測
未來各年收益（利潤）預測是根據上述計算的經營收入，減經營成本費用，減企業所得稅而得。25年共盈利86,238,220元，年平均實現利潤3,449,528元。
（十二）企業所得稅的分析和預測
根據《中華人民共和國企業所得稅法》及《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》規定，企業所得稅的徵稅對象是企業取得生產經營所得和其他所得。其稅率為33%、27%和18%。如企業虧損時，“可以用下一納稅年度的所得彌補；下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年”。的規定；如某自治區在《貫徹實施國務院西部大開發政策措施的若干規定》“對設在我區的國家鼓勵類企業，減按15%的稅率徵收企業所得稅”。“對新辦的……環境保護……企業，從生產經營之日起，兩年免徵三年減半徵收企業所得稅”。“上述減半徵收企業所得稅是指，享受15%優惠稅率的企業，按15%稅率減半計算”。以及當地政府的對汙水處理行業優惠照顧。故前五年不繳所得稅；從第6年開始按企業所得稅率18%照顧性稅率計徵。
（十三）未來各年淨利潤預測
未來各年淨利潤預測，是根據上述計算的各年收益（利潤）扣除應繳納所得稅後，實現淨利潤78,347,083元，年平均實現淨利潤3,133,883元。
（十四）未來各年現金流量的預測
在本次企業價值評估中，經過認真分析、預測，決定採用淨現金流量作為企業相關資產收益指標，其淨現金流量（R）等於淨利潤加租折舊加攤銷減追加投資其公式為：
R=淨利潤+折舊+攤銷-追加投資
由於該企業採用特許經營權轉讓，根據中華人民共和國建設部2004年08月30日部令《市政公用事業特許經營管理辦法（第126號）》中的規定，投資者其投資實際為租賃費用（習慣稱為折舊）；攤銷預測則是根據無形資產攤銷的會計政策，土地使用權按20年期平均攤銷等。首先，我們測算未來五年的淨現金流量和未來20年的淨現金流量，仍可持續經營，在這個時期中企業的收益保持與第一個五年的等額淨現金流量，雖然有物價上漲因素，但其各因素均在有一定規律的上揚，政府不准許某一項上漲過快，嚴重影響經濟的穩健有序發展。所以，本次評估不考慮這一複雜因素。
1、折現率的選擇確定
根據我國現行法律、法規和制度，在資產評估行業中折現率應由三部分組成。即無風險報酬率、風險報酬率和通貨膨脹率（具體確定如前所述）。
2、收益期限的確定
具體確如前所述
3、剩餘資產的確定
按照國家企業會計制度規定和企業所得稅法中的有關規定，並根據上述計算，原有淨資產，加上土地使用權的攤銷，總資產乘第25年折現係數等於剩餘資產價值。
4、評估價值的計算
企業價值評估計算表 金額單位：元
項目
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
後20年平均
淨現金流
5,502,090
8,153,270
8,153,270
8,153,270
8,153,270
11,658,035
折現係數
0.9430
0.8899
0.8396
0.7921
0.7472
8.5655
折現值
5,188,471
7,255,595
6,845,485
6,458,205
6,092,123
99,856,898
剩餘資產
0.2329×140,143,351.18
32,639,386
企業價值
5,188,471
12,444,066
19,289,551
25,747,7566
31,839,879
164,336,163
注：折現率按6%計算的。
綜上所述，某項目特許經營權出讓的標底價應為1.65億元左右。具體確定待政府、國資委、企業主管部門以及專家小組綜合分析，最終確定一標底價，密封交由市領導待開標時當場宣佈。
