▎城市快報丨By：世聯評估
新建住宅市場
住宅新房供應
2019年3月-2020年3月廣州商品住宅新增供應套數和麵積走勢
數據來源：世聯EVS數據平臺
2020年3月廣州商品住宅新增供應面積區域分佈
數據來源：世聯EVS數據平臺
2020年3月，廣州新房供應量回升，創2020年內新高。本月廣州商品住宅新增供應套數為6,505套，環比大幅上漲690.40%，同比上漲26.56%；供應面積67.73萬㎡，環比大幅上漲702.49%，同比上漲25.50%。從各區供應情況來看，新增供應區域比上月有所增加，越秀區和荔灣區兩個區域0供應，增城區、白雲區以及南沙區為本月新房供應面積TOP3區域，其中增城區本月供應面積28.48萬㎡，佔全市總供應面積的42.06%，主要供應主力為時代傾城、廣州萬科城等；白雲區本月供應面積10.75萬㎡；南沙區本月供應面積9.29萬㎡。
雖然3月份廣州各樓盤逐漸復工開放銷售中心，但當前市場受到疫情持續影響。本月廣州新房供應量回升，超過一月供應量成為2020年至今供應量最大的月份，當前新批預售審批速度加快，市場從源頭起被逐步激活。從目前供求情況來看，外圍區域毋庸置疑為供應主力，雖然南沙、花都區、黃埔區以及白雲區等區相繼推進了人才購房新政或者優化人才落戶政策，但增城依然具備供應量充足、性價比高等優勢，對市場吸引力依然較強。
新房成交分析
2019年3月-2020年3月廣州商品住宅月度成交走勢
數據來源：陽光家緣、世聯數據平臺
2020年3月廣州商品住宅成交區域分佈
數據來源：陽光家緣
3月，廣州市商品住宅成交套數4,392套，環比大幅上漲481.72%，同比下滑
41.3%；成交面積47.99萬平方米，環比大幅上漲475.42%，同比下滑38.96%；成交均價26,587元/㎡，環比下滑4.99%，同比上漲5.44%。從各區成交情況來看，增城區、黃埔區和南沙區為成交套數前三區域，分別為1,279套、699套和629套，分別佔本月商品住宅成交總量的29.12%、15.92%和14.32%。外圍區成交量持續領先，增城區穩坐商品住宅成交量第一把交椅，成交主力為合景譽山國際、敏捷∙綠湖首府，復工後新塘、永和、朱村等項目積極採取價格優惠措施吸客；黃埔區成交僅次於增城區，21號線開通以及人才購房政策進一步刺激買家對知識城板塊的需求；成交排名第三的為南沙區，成交主力為越秀濱海新城等。中心五區方面，成交僅佔總成交量14.21% ，成交環比均有所下滑。中心區成交主力仍為荔灣區，成交套數305套，在全市佔比6.94%，主要原因是廣鋼板塊備受買家青睞。全市11區成交量均環比集體回升。成交活躍的區域都集中在價格窪地片區，尤其是廣州不限購的兩大區之一的增城區，可見成交以剛需客戶為主。受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度房地產市場成交出現“寒冬”，創近幾年以來季度成交新低。當前市場受到疫情持續影響，多家房企推出了線上售樓處進行在線推銷樓盤，通過自有平臺、自建APP、微信公眾號小程序、進駐電商平臺等多種形式全面啟動線上銷售服務，以確保全面目標的實現。3月中下旬廣州不少樓盤復工開放銷售中心，成交環比大幅上漲，市場開始復甦，隨著疫情影響不斷降低，各行各業復工復產，預計樓市熱度將進一步回溫。
新房存量及去化
截至2020年3月底廣州商品住宅存量面積和套數區域分佈圖
數據來源：世聯EVS數據平臺
截至2020年3月底廣州各區存量商品住宅去化時間（月）圖
數據來源：世聯EVS數據平臺
截至2020年3月廣州商品住宅存量及去化時間表
數據來源：世聯EVS數據平臺
3月廣州新房庫存情況，選取了廣州商品住宅2019年4月-2020年3月月均銷售速度來計算，廣州市商品住宅整體存量套數去化時間約為9.4個月，存量面積去化時間約為10.3個月，環比上月去化時間均有所延長。
從各區情況來看，增城區、南沙區和番禺區存量套數較多，分別為16,186套、11,712套、8,255套；套數去化速度上，增城區、南沙區和黃埔區最快，分別為2,415.4套/月、1,027.3套/月和813.4套/月；存量套數去化時間上黃埔區、增城區和天河區去化週期最短，分別為5.3個月、6.7個月和7.3個月，壓力最大的為從化區、白雲區以及番禺區，去化週期分別為19.5個月、14.6個月、14.3個月；受疫情期間整體成交減少影響，加上3月新增供應力度加大，本月各區整體存量套數去化時間以及存量面積去化時間環比上月有所延長。
存量住宅市場
2019年3月-2020年3月廣州存量住宅月度成交走勢
數據來源：陽光家緣、世聯EVS數據
2020年2月廣州存量住宅各區成交套數及市場均價
數據來源：陽光家緣、世聯EVS數據
2020年3月廣州存量住宅各區域市場均價
數據來源：世聯EVS數據平臺
2020年3月，根據世聯評估EVS監測，廣州全市二手住宅成交均價與上月基本持平，成交均價為28,365元/㎡，同比下跌
1.53%；環比微跌0.13%，總體趨於平穩，維持高位穩定狀態。截至報告出版日，官方未公佈2020年3月存量住宅成交套數及成交面積數據。2月廣州存量住宅成交1,486套，較上月環比下滑82.03%，同比下滑68.67%；成交面積12.84萬平方米，環比下滑82.26%，同比下滑67.98%；成交區域主要集中在番禺區、海珠區、越秀區以及天河區，全市十一區成交套數及面積環比集體下滑，其中白雲區成交套數環比下滑幅度最大，達87.22%。新冠肺炎疫情對二手市場造成明顯衝擊，2月幾乎所有樓盤的線下銷售均按下暫停，成交驟減。均價方面，3月廣州各區域均價與上月相比集體下滑，其中環比下滑幅度最大的為增城區，環比下滑0.99%；3月高於廣州全市二手住宅均價的區域隊伍為越秀、天河、海珠、荔灣四區，此意味著這四區二手房交易量大幅領先於其他區域，為廣州二手住宅最被看好區域。
住房租賃市場
2020年3月廣州各區平均租金及套均租金圖
2019年3月-2020年3月廣州租賃市場平均租金及套均租金圖
數據來源：世聯EVS數據平臺
土地市場
土地供應
2020年3月廣州土地供應一覽表
數據來源：廣州公共資源交易中心
供應方面，3月廣州招拍掛供應土地18宗，總用地面積143.09萬㎡，同比上漲24.52%，環比上漲16.36%。從區域性看，本月中心五區供應3宗地塊，供應面積10.31萬㎡，佔全市總供應面積7.21%，其中天河區、白雲區各有一宗宅地供應；餘下15宗地塊均由外圍城區供應，供應面積132.78萬㎡。其中供應宗數最多的為增城區，供應了5宗地塊，而供應面積最大的則為番禺區，2宗地塊供應面積達50.41萬㎡，佔全市總供應面積35.23%。
從用地類型看，本月廣州全市商住混合地供應11宗，供應面積81.42萬㎡，環比上漲291.25%，佔全市總供應面積的
56.9%；商服用地本月全市供應3宗，供應面積51.27萬㎡，佔全市總供應面積35.83% ；工業用地本月全市供應3宗，供應面積10.39萬㎡，環比下滑87.17%，佔全市總供應面積7.26%。另有一宗位於從化的綜合用地拍賣供應，面積僅有96㎡。土地成交
2020年3月廣州土地成交一覽表
數據來源：廣州公共資源交易中心
成交方面，3月廣州全市成交土地共21宗，全部零溢價成交，成交土地面積176.30萬㎡，同比下滑806.43%，環比上漲175.77%。從區域性看，本月中心五區成交3宗地塊，成交面積3.41萬㎡，佔全市總成交面積的1.93%，成交金額35.39億元；外圍城區成交18宗地塊，成交面積172.89萬㎡，成交金額87.82億元。其中黃埔區成交地塊宗數最多，成交9宗地，而成交面積最多的為南沙區，成交面積90.91萬㎡，佔全市總成交面積的51.57%。
從用地類型看，本月全市住宅或商住混合地成交3宗，分別位於越秀區、番禺區和南沙區，成交面積18.0萬㎡，佔全市總成交面積的10.21%，成交金額達65.75億元；商服用地本月全市共成交4宗，分別位於白雲區和黃埔區，成交面積7.83萬㎡，成交金額達27.45億元；工業用地本月全市成交13宗，成交面積137.15萬㎡，佔全市總成交面積的77.79%，成交金額達14.54億元。
商業市場
2018年第一季度-2020年第一季度商業物業月度成交走勢圖
2020年第一季度廣州各區域商業物業成交套數及均價情況圖
數據來源：世聯EVS數據平臺
2020年第一季度，廣州全市商業物業成交面積18.14萬㎡，同比下滑70.12%，環比下滑50.85%；成交套數
1,124套，同比下滑49.19%，環比下滑27.53%。從區域成交來看，成交主要來自外圍區域，外圍商圈的崛起為商業物業市場投入了新鮮血液。成交排行前三的均為外圍區域，增城區、番禺區和黃埔區成交套數分別為287套、213套、204套，外圍區域多個住宅項目社區商鋪成交突出。中心區熱點板塊持續供應不足，成交表現冷清。中心區核心商圈中，天河區依舊有著不容忽視的地位，成交95套。從近兩年商業物業成交情況來看，2020年第一季度成交量創新低，主要原因是受新冠疫情影響，大小商戶、購物中心等地方人流量驟減甚至無客流量，在營業額上造成顯著衝擊，同時線下消費嚴重受阻，線上銷售活躍，各運營商紛紛開啟線上“帶貨”模式，全市商業成交量下滑。隨著疫情影響不斷降低，未來一段時間大小商戶、購物中心等會將精力投放到恢復營業中，擴張腳步將大幅放緩，部分商業項目更將延遲入市時間。
辦公市場
2018年第一季度-2020年第一季度辦公物業月度成交走勢圖
2020年第一季度廣州各區域辦公物業成交套數及均價情況圖
數據來源：世聯EVS數據平臺
2020年第一季度，廣州全市辦公物業成交面積13.05萬㎡，同比下滑94.05%，環比下滑1.77%；成交套數479套，同比下滑79.08%，環比下滑54.72%。從區域成交來看，成交主要來自外圍區域，為辦公物業市場投入了新鮮血液。成交排行前三的均為外圍區域，黃埔區、番禺區和花都區成交套數分別為262套、89套、50套；中心區熱點板塊持續供應不足，成交表現冷清，而白雲區成交居中心區域首位，成交32套。
從近兩年辦公物業成交情況來看，2020年第一季度成交量創新低。新冠疫情對廣州全市辦公物業成交造成了一定的負面影響，導致交易成交量的大幅下滑，預計該影響將會持續至2020年第二季度。另一方面，新冠疫情也對辦公的物業服務水平譬如消毒殺菌、通風、公共空間配置等方面提出更高要求。未來企業的租賃需求也將更加青睞於物業水平較好、品質較高的甲級寫字樓，而對於設施老舊、年代久遠的寫字樓可能會面臨租戶外遷、空置升高等挑戰。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！
