08.25 “逍遙派”碧桂園

時不可兮再得，聊逍遙兮容與。

——屈原《九歌》

1^st

很久以前我寫過一篇名為《碧桂園、保利、融創、萬科等15家房企在江湖是個什麼存在？》的文章，說碧桂園，就是地產界裡的逍遙派：

逍遙派靈鷲宮遠在天山縹緲峰，經過幾十年的經營，控制著中原至東南沿海大多數江湖幫會（三十六洞、七十二島等），是天龍時代規模最大的幫派；碧桂園總部落在廣東順德，經過幾十年的經營，控制著遍佈全國、千億體量的地產公司，同樣也是這個時代最大的房企。

逍遙派天山童姥功夫最高，卻行事低調不張揚，見過她真面目的少之又少，同樣的，碧桂園楊國強，也是地產界少有的低調掌舵者。

時至今日，儘管這些話語已經是笑談，然而翻看最近碧桂園2019年的年中報，我們會發現，碧桂園，算是地產界最“逍遙”的地產公司。

2^nd

為什麼這麼說呢？一般而言，要逍遙，首先要有物質基礎，即有良好的現金流。

根據2019年中報，碧桂園連同其聯合營公司，共同實現歸屬於集團股東權益的合同銷售額約為人民幣2819.5億元，穩居行業第一；據克而瑞統計的全口徑流量數據顯示，碧桂園以3895.4億元的合同銷售金額，同樣位居行業第一。

除了營收和利潤數據喜人之外，碧桂園的在手現金更是令人“豔羨”。據星子瞭解，報告期內，碧桂園擁有現金餘額達2228.4億，淨借貸比率僅為58.5%，遠低於行業內的平均借貸水平，對比短期有息負債的覆蓋比例更是達到了2倍。

擁有如此多的現金、如此低的財務槓桿，顯然，碧桂園是做好了穿越週期、打硬仗的準備。

在擰緊了資金水龍頭的當下，碧桂園對資金收緊並沒有太大壓力。

碧桂園CFO伍碧君表示，目前融資對碧桂園來說，並不是一件差的事情，因為一個被忽視的邏輯是，因為環境越惡劣，資金就會越往優質的資產配置（就會越向優質客戶傾斜）。碧桂園進可攻退可守，有著極好的資金護城河。

而如此“物阜民豐、可攻可守”的形象，其實跟逍遙派的氣象是相符的。要知道，逍遙派的「靈鷲宮」，實際上既是集市、也是城堡。因為方圓百里皆是其控制範圍，所以「靈鷲宮」是金庸江湖裡少有的“圍而不破”的門派。

3^rd

碧桂園“逍遙”，是碧桂園有最逍遙的賺錢功夫（業務模式）。

想想金庸江湖裡的逍遙派，都是什麼樣的功夫？

名字上，“天山折梅手”、“北冥神功”、“逍遙御風”、“八荒六合唯我獨尊功”....聽起來就高深莫測；動作上，逍遙派武功講究輕靈飄逸，閒雅清雋，丁春秋和虛竹交手之時，但見一個童顏鶴髮，宛如神仙，一個僧袖飄飄，冷若御風。兩人都是一沾即走，當真便似一對花間蝴蝶，蹁躚不定，於這"逍遙"二字發揮了到淋漓盡致。

那麼碧桂園，是什麼樣的賺錢功夫？根據碧桂園中報，截止到2019年6月底，碧桂園已經進入了全國31個省市的1235個縣區，是行業內佈局最廣泛、最具代表性的民生房企。

顯然，能做到佈局這麼寬廣，說明了碧桂園業務至少有以下三個特點：

（1）超強的管理半徑和管理水平

碧桂園進入了全國1235個縣區，按照每個縣區最少一個項目都有1000多個項目，如此大的管理半徑，說明碧桂園的管理模式非常優秀，能夠承受持續的大範圍擴張。而依靠如此多的項目支撐起中國規模最大的房企，也充分說明了碧桂園的管理水平。

（2）對中國城鎮化的理解超出很多人

地產界很多人不看好中小城市，認為這些城市的體量太小。然碧桂園的高成長案例告訴我們，三四五線城鎮化大有可為。

據數據顯示， 2018年中國常住人口城鎮化率為59.58%，離發達國家80%左右還存在一定差距，而城鎮化率每提高一個百分點，就有近

（3）堅守三四五線

記得碧桂園董事會主席楊國強說，要建老百姓買得起的房子。

而從半年報去看，2019年上半年，碧桂園權益合同銷售均價在每平方米9000元左右，已連續多年保持低位。同時考慮到碧桂園是銷售額最高的房企，這樣的均價，意味著碧桂園有很最多的客戶買了碧桂園的房子。

為什麼如此多的人買碧桂園？大多數買碧桂園房子的人，都是為了自住。

而碧桂園在容易被忽略的地段（三四線城市），圓滿了消費者對家、對一二線配套的所有幻想。比如龍湖讓客戶知道什麼叫五重景觀，綠城讓客戶知道什麼叫建築品質，融創讓客戶知道什麼叫精裝停車場云云…… 投資跟自住這兩個詞，其實是不同的概念。

由此，從這方面看，碧桂園受到中國最多客戶的追捧、擁有最廣泛的佈局，這樣的碧桂園，自然逍遙。

4^th

碧桂園“逍遙”，還因為碧桂園有最逍遙的發展機遇。

根據半年報，按權益貨值分佈計算，碧桂園新增土地貨值4254.4億元，依然行業第一。目前75%的權益貨值位於粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群，98%位於常住人口50萬人以上的區域，94%位於人口流入區域。2019年上半年，碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中，有一半位於粵港澳大灣區。

碧桂園2019年上半年權益合同銷售Top10城市

8月18日，《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》發佈，社會各界將目光再度投向了深圳和粵港澳大灣區。

作為總部位於佛山的城市建設者，碧桂園在大灣區就擁有3467億元的權益可售貨值，此外還有潛在可售資源約5519億元，加上已獲取的權益可售資源合計8986億元，發展空間巨大。僅在深圳，碧桂園就已獲取權益可售資源達225億元，潛在權益可售資源達1961億元。

5^th

碧桂園“逍遙”，是因為碧桂園有最逍遙樂觀的發展態度。

據星子瞭解，碧桂園總裁莫斌，曾多次增持碧桂園股票。作為個人，莫斌增持碧桂園，顯然是認為公司股票被低估，或者認可公司的發展潛力。半年報會議上，莫斌甚至強調：“如果我有錢，還會繼續增持。”

此外，穆迪、摩根士丹利、瑞士銀行、華泰證券、廣發證券等機構投資者，也紛紛看好碧桂園。野村證券就發表研究報告指出，碧桂園管理層在分析會議上作出了正面的預告，該行估計公司下半年銷售強勁，利潤率可望見底回升，現價已反映二、三線城市增長放緩的影響，故維持其“買入”評級，目標價仍是14.5港元。

綜上，既擁有完備的現金儲備和土地儲備，又擁有先進的管理水平和管理模式，同時各界對碧桂園的態度也逍遙樂觀，碧桂園，是地產界的“逍遙派”。

星子簡介：關注地產4年，專注行業，深度剖析。 歡迎添加我的個人微信號：xiewen1205

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